Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
12-11-2018 22:00
http://investhelp.com.ua/ru/print/20275

Уловки строительных аферистов
Октябрь 17, 2013 

Действующее строительное законодательство позволяет девелоперам и застройщикам обходить нормы.

Стройки, которые длятся десятки лет, люди, живущие в домах без коммуникаций, и отсутствие возможности оформить право собственности на уже готовые квартиры - все это реалии украинского рынка недвижимости. И это не единичные случаи. По данным Государственной службы статистики, в Украине временно приостановлено или законсервировано строительство 2433 многоквартирных жилых домов. Если учесть, что в каждом из них в среднем минимум сотня квартир, то десятки тысяч семей, которые потратили свои или кредитные средства, остаются без жилья. Мы решили разобраться, почему так происходит и как обезопасить себя от мошенничества.

Стройки без разрешений

Одна из самых больших сегодняшних проблем - это начало строительства жилых домов без разрешений.

- Я езжу по Киеву и вижу рекламные борды, призывающие покупать квартиры по доступным ценам, - говорит юрист Михаил Юмашев. - Но если копнуть глубже, то большинство этих строек проблемные. Один из домов, квартиры в котором продаются, а на сайте написано, что строительство первой очереди завершается, должен быть демонтирован по решению суда. Стройка по второму объекту приостановлена решением суда, а отдел продаж компании работает вовсю. 

По словам юриста, наиболее частым нарушением является нарушение этажности зданий.

- Например, застройщик получает разрешение на строительство десятиэтажного здания, а потом на этом месте вырастает небоскреб на 25 этажей, - говорит юрист. - Также часто застройщик декларирует ведение строительных работ, например, третьей категории сложности, а строительство предусматривает четвертую или пятую категории. Естественно, что, когда контролирующие органы это замечают, стройку останавливают, застройщика обязывают заплатить штраф и оформить разрешительную документацию в соответствии с требованиями законодательства - разработать проект, провести его комплексную экспертизу и получить разрешение  на начало строительных работ. А это требует времени и усилий. И вот тут у застройщика два варианта: устранять все нарушения или продолжать стройку, начиная параллельно судиться с государством и проводить пиар- кампанию в свою защиту.

По словам юриста, в этом случае сроки ввода здания в эксплуатацию затягиваются на неопределенный срок, а люди часто живут в квартирах, на которые не могут оформить право собственности. Подтверждает это и статистика. Наибольшая доля нарушений приходится именно на жилые комплексы - около 60% от их общего количества.

Земля преткновения

Отдельно стоит отметить еще одну тенденцию современной застройки, когда многоквартирные дома вырастают на участках, которые для этого совсем не предназначены. 

- Обратите внимание, сколько многоквартирных домов сейчас вырастает рядом с обычной коттеджной застройкой, - продолжает юрист. - В большинстве это характерно для провинции, но и в столице я видел такие примеры. Фактически компания покупает участок для индивидуального строительства, а строит там дом на 4-5 этажей на десятки квартир. Тут возникает множество вопросов с правом собственности на каждую из них. 

Кроме того, коммуникации в таких случаях часто оказываются не рассчитаны на такие крупные дома. Если застройщик, например, не построит свою трансформаторную подстанцию, то жильцы вместе с квадратными метрами могут получить скачки напряжения в электросети.

Проверить целевое назначение участка, на котором возводится понравившееся вам здание, несложно. В интернете есть сайт (map.land.gov.ua), на котором представлена публичная кадастровая карта Украины. Там можно найти любой земельный участок и узнать его целевое назначение.

Некоторые инвесторы думают, что если застройщик участвует в государственной программе "Доступное жилье", то это гарантия его добропорядочности. Однако и тут не все так гладко, уже были случаи, когда застройщик не выполнял свои обязательства.

Что делать

Сейчас у инвестора всего один вариант обезопасить себя от мошенников - скрупулезно изучать все разрешительные документы (см. список) застройщика, узнавать целевое назначение земли, шерстить интернет-форумы в поисках необходимой информации.

- Вас должно насторожить, если застройщик продает слишком дешевое жилье, при этом предъявляет вам только декларацию о начале строительства, - продолжает Михаил Юмашев. - Дело в том, что она не предполагает экспертизу объекта на соответствие Государственным строительным нормативам и прочим требованиям безопасности. Кроме того, не поленитесь показать договор юристу.

Как видите, сейчас "спасение утопающих - дело рук самих утопающих". Государство практически не защищает граждан от нерадивых застройщиков. Как говорят эксперты рынка, исправить ситуацию может только изменение в законодательстве, которое бы ввело более жесткую ответственность застройщиков и девелоперов.

Необходимые документы:

  • решение об отводе земельного участка;
  • договор аренды земли (причем сроки должны совпадать или превышать период, в течение которого будет длиться стройка);
  • исходные данные на проектирование: технические условия инженерных служб на подключение к коммуникациям, градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка, задание на проектирование;
  • экспертиза проекта и сам проект;
  • лицензия на строительную деятельность;
  • разрешение на ведение строительных работ.

Назад Печать