С 1 января 2013 года вступил в действие новый для украинской налоговой системы вид местного налога – так называемый налог на недвижимость. Необходимо отметить, что данный налог упоминался еще в Законе "Про систему налогообложения" в редакции Закона Украины N 3904-12 от 02.02.1994 года, но так и не был реализован до момента принятия Налогового кодекса Украины.

В Налоговом кодексе Украине налогу на недвижимость посвящена статья 265 "Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка", однако его введение согласно с Заключительными положениями предусматривалось законодателем с января 2012 года.

В дальнейшем введение налога было отложено до 1 июля 2012 года, а затем – до 1 января 2013 года, поскольку многие эксперты неоднократно настаивали на необходимости разработки абсолютно новой концепции этого налога, которая бы отвечала экономической природе налога на недвижимость и особенностям объекта налогообложения.

К сожалению, ни один из предложенных законопроектов так и не был принят и, соответственно, с 1 января налог на недвижимость "заработал" в изначально предложенном авторами Кодекса варианте со всеми его спорными моментами.

Основные проблемные вопросы, так на данный момент и оставшиеся без ответов: квадратный метр жилой площади, а не рыночная или любая другая экономически обоснованная стоимость недвижимости, отвечающая экономической сути налога, как база налогообложения, а также Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество как источник информации для исчисления налоговой службой данного налога. Пока эти и некоторые другие вопросы, связанные с исчислением, администрированием и уплатой налога на недвижимость остаются без ответа, мы же постараемся разобраться с основными особенностями подобной налоговой новации.

Отвечая простым языком на вопрос, кто и сколько будет платить, можно с уверенностью сказать, что многих украинцев – владельцев только одной "типовой" квартиры или жилого дома налог на недвижимость не коснется вообще. Это вызвано особенностями объекта налогообложения, а также предусмотренными Кодексом льготами по уплате налога.

Так, законодателем предусмотрена уплата налога собственниками (физическими и юридическими лицами, в том числе нерезидентами) жилой недвижимости и только исходя из жилой площади такого объекта, которая и является базой налогообложения.

Тем самым, нежилая недвижимость по понятным только разработчикам налога причинам вообще не является объектом налогообложения.

Хотя формулировка названия статьи Кодекса предусматривает регулирование налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, а понятие "недвижимое имущество" по своей сути охватывает как жилую, так и нежилую недвижимость.

При этом установлены льготы, согласно которым база налогообложения объекта жилой недвижимости, находящейся в собственности физического лица-налогоплательщика, уменьшается на 120 кв.м. для квартиры и на 250 кв.м. – для жилого дома. Это означает, что собственники квартир жилой площадью до 120 кв.м. и жилых домов – до 250 кв.м. фактически освобождаются от уплаты налога на недвижимость. При этом открытым остается вопрос, возможно ли применение подобной льготы к каждому из указанных объектов недвижимости, принадлежащих одному налогоплательщику, или только к одному из них – дому или квартире по выбору собственника.

Согласно с Кодексом такое уменьшение предоставляется один раз за календарный год (базовый (налоговый) отчетный период) и применяется к объекту жилой недвижимости по месту регистрации налогоплательщика или же по его выбору к любому другому принадлежащему ему на праве собственности объекту. Соответственно, по нашему мнению, льгота будет предоставляться только к одному из принадлежащих собственнику объектов по его выбору (к квартире или дому) и, скорее всего, аналогичным образом применять указанную норму будет и налоговая служба.

Не менее важной в аспекте обязанных к уплате налога лиц, а также подлежащих к оплате сумм налога является норма Кодекса, согласно которой не являются объектами налогообложения и, соответственно, за них не нужно будет платить налог на недвижимость, садовые или дачные дома, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика.

Не облагаются налогом и здания детских домов семейного типа, объекты жилой недвижимости, находящиеся в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, а также принадлежащие многодетным семьям и приёмным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного объекта на семью.

Однако необходимо также учитывать, что, налогоплательщик, владея несколькими объектами жилой недвижимости, должен будет рассчитывать налог на каждый из них отдельно. То есть, нельзя просто просуммировать общую жилую площадь в принадлежащих лицу нескольких квартирах и/или жилых домах, а также уменьшить налогооблагаемую жилую площадь в одном объекте недвижимости за счет другого с целью использования льгот.. Например, лицу, единолично владеющему двумя квартирами жилой площадью 60 кв.м. и 100 кв.м., необходимо будет решить, к какой из этих квартир применять льготу. Выбрав для применения льготы квартиру жилой площадью 100 кв.м., собственник должен будет заплатить налог на недвижимость за вторую квартиру, исходя из общего размера ее жилой площади – 60 кв.м.

Если же, к примеру, человек владеет только одной квартирой жилой площадью до 120 кв.м. и садовым (дачным) домом, то платить налог на недвижимость ни с одного из этих объектов он вообще не будет.

Необходимо учитывать и особенности определения налогоплательщика в случае, если объект недвижимости принадлежит нескольким собственникам на праве общей совместной (например, купленная в браке квартира или дом) или общей частичной  (приватизированная на несколько членов семьи квартира) собственности. Так, если объект жилой недвижимости находится в общей частичной собственности или объект общей совместной собственности поделен в натуре, налогоплательщиком является каждый из сособственников за принадлежащую ему часть. Если же объект находится в общей совместной собственности, но не поделен в натуре – один из сособственников по их согласию, если иное не установлено  судом. В этом случае обращаем внимание, что право на применение вышеуказанных льгот имеет каждый из сособственников к принадлежащей ему части недвижимости.

Отдельного внимания заслуживает уже упомянутая проблема жизнеспособности налога на недвижимость, связанная с его исчислением налоговой службой на основании данных Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, который, также как и новый налог, заработал только с 1 января этого года и на данный момент еще полноценно не наполнен.

Причиной отсутствия в реестре информации о принадлежащей лице жилой недвижимости, на которую право собственности фактически возникло ранее, в этом случае могут стать нормы законодательства, предусматривающие внесение этой информации в реестр только на основании соответствующего заявления такого собственника.

При этом обязанность последнего обратиться с таким заявлением для внесения в реестр необходимой информации законодательством не предусмотрена. Соответственно, в подобных случаях налоговая служба просто не сможет определить базу налогообложения и начислить налог (как и для жилых "домов-самостроев", незаконных перепланировок в квартирах и домах).

Существует еще и проблема с понятийным аппаратом. Например, дачный дом, который  не является объектом налогообложения налогом на недвижимость, определен в Налоговом кодексе как жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха. Налогоплательщику в этом случае, чтобы не платить налог, придется доказывать, что его дом, например, в садовом товариществе, действительно является "дачным" в понимании ст. 265 Кодекса. Подобная проблема актуальна и для такого объекта жилой недвижимости, не являющегося согласно с Кодексом объектом налогообложения налогом на недвижимость, как здания детских домов семейного типа.

Обращаем внимание, что Кодексом прямо предусмотрена возможность налогоплательщика обратиться в налоговую службу для сверки данных относительно жилой площади принадлежащей ему жилой недвижимости, льгот по уплате налога, ставки налога и насчитанной суммы налога для проведения налоговой службой соответствующего перерасчета суммы налога.

При этом, по нашему мнению, существующие проблемы с Государственным реестром имущественных прав на недвижимое имущество – это отдельные проблемы, требующие урегулирования законодателем, как и все проблемы, связанные с несовершенством нового налога.

Их необходимо решать комплексно и ответственно, с учетом справедливости налогообложения как одного из основных принципов налогового права, а также экономической сути налога на недвижимость и наиболее эффективной практики регулирования аналогичных налогов в других странах. 

Необходима системная и последовательная работа законодателя, которая позволила бы до 1 июля этого года, то есть крайнего срока направления налоговой службой решений-уведомлений, устранить существующие проблемы и создать действенный механизм налога на недвижимость.

Юлия Божко, адвокат, партнер юридической компании „Закон Победы”, судья третейского суда