Владимир Кондратенко, директор строительно-инвестционной компании "УМК", застройщик ЖК "4 сезона", рассказал "Делу", как развивается ипотечное кредитование в Украине и что нужно предпринять властям для роста жилищного кредитования.

Владимир, совсем недавно премьер-министр Украины Николай Азаров заявил, что в 2012 году необходимо вдвое увеличить уровень ипотечного кредитования строительства. Как, по вашему мнению, реально ли реализовать заявление Азарова?

Озабоченность властей ситуацией на рынке жилищного строительства вполне понятна. С одной стороны, в стране, по данным профильного комитета Верховной Рады (Комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства — Ред.), свыше 1,2 млн. семей находятся в квартирной очереди и нуждаются в немедленном решении их вопроса. С другой — свыше 19 тыс. новостроек в Украине после кризиса все стоят "замороженными". Долгое время строители могли сами себя защитить и на себя заработать. Но — не после кризиса. Кризис выбил из седла многих даже очень крупных застройщиков, большинство из них до сих пор не восстановились. При наличии острого социального спроса на жилье им бы сейчас только работать — но без помощи государства им не подняться. Инициативы и президента, и Кабмина более чем своевременны. Но они, к сожалению, не выглядят правдоподобно.

Какие строительные компании Кабмин имеет в виду, требуя найти в регионах те, "которым можно доверять"?

Сегодня в стране фактически многие компании не в состоянии сдать объект в заявленные сроки. Причем, не только по собственной вине — ей активно мешают бюрократия на местном уровне, постоянно меняющиеся цены на стройматериалы и энергоносители и пр. Ни один — даже самый крупный — застройщик не может "просчитать", насколько он может "прогореть", начиная тот или иной проект, сколько в итоге квартир из его нового дома будет продано, по какой цене и пр. Сегодня потребность рынка — это около 30 млрд. грн., а ежегодно выделяют только по 1 млрд. грн. Более того, деньги выделяют только в том случае, если дом на 70% уже завершен.

Наконец — на каких условиях банки будут выдавать кредиты или оформлять рефинансирование. Именно поэтому никто из строителей не может гарантировать нормальную своевременную сдачу, а значит, по логике Кабмина, не имеет шанс попасть в разряд "надежных, аккредитованных".

Также премьер-министр считает необходимым, как можно быстрее внедрить страхование инвестиционных договоров в строительстве.

Страхование инвестдоговоров — задумка прекрасная, она сразу же обеспечила бы застройщикам десятки, сотни, тысячи новых покупателей — частных инвесторов. Ведь почему сегодня люди так настороженно относятся к новостройкам, хотя строители и предлагают вроде недорогие проекты? Человек отдает себе отчет, что — вложив деньги в новостройку — он не имеет шанса получить их обратно. А если стройка заморозится — по независящим от застройщиками причинам? Если бы инвестдоговора можно было бы страховать, люди с гораздо большей готовностью несли бы деньги, понимая, что — в случае форс-мажора — ответственность на себя возьмет страховая компания. Но здесь вопрос в другом — где государство собирается брать такие компании, которые возьмутся страховать?

А вы в своей практике знаете случаи страхования новостроек?

За всю историю независимой Украины я не помню (я, конечно, могу ошибаться) ни одной страховой компании, которая взяла бы на себя смелость страховать новостройку, инвестдоговора. Даже в окологосударственных структурах не практикуется такого — страховая компания подключается только после того, как дом уже сдан. Какими пряниками правительство собирается заманивать страховщиков или — напротив — чем их пугать? Я не вижу таких рычагов. Мне кажется, внедрение страхования инвестдоговоров — не более, чем голословный проект.

Сколько времени может уйти на увеличение ипотечного кредитования строительства в два раза?

Для восстановления ипотеки нужны два условия: дешевые ресурсы для банков, готовых выдавать кредиты, — и платежеспособные заемщики, готовые такие кредиты брать. Сегодня нет ни того, ни другого. Учетная ставка НБУ сегодня — 7,75%. Этот тот минимальный процент, под который банки берут ресурс для кредитования. Сюда добавляем их интерес плюс "накрутку" на риск — вот и имеем 15-20%.

На таких условиях здравомыслящий человек не пойдет брать ипотеку на 20 лет.

Пойдет либо беспечный, недальновидный (или слишком отчаянный) — а это дополнительный риск для банка, либо тот, кто может в течение короткого времени погасить кредит (таких единицы и они малоинтересны банкам), либо мошенник. Последних банкиры особенно боятся, потому выставляют такие требования, чтобы ипотека была невозможна для людей в принципе. Например, сегодня для получения ипотеки под среднюю однокомнатную квартиру в Киеве на 20 лет ценой в 50 тыс. долларов (при наличии на руках 20 тыс. долларов) вы должны показать банку ежемесячный белый доход от 8 тыс. грн на каждого члена семьи. Много ли таких найдется? Очевидно, что для активизации ипотеки необходимо удешевление ипотечных кредитов как таковых (до приемлемых 9-12%) и адекватность требований к заемщикам. Ну и, конечно, желание людей эти кредиты брать. Напуганные многочисленными судами с банками, которые не брезгуют выселять семьи просто на улицы, украинцы не слишком-то стремятся кредитоваться. По признанию самих же банкиров, число кредитов в месяц исчисляется единицами. Не следует забывать и то, что официальные доходы у многих не позволяют взять в кредит даже микроволновку — не то, что квартиру.

Что же нужно предпринять властям для роста жилищного кредитования?

То есть, для роста жилищного кредитования властям надо решить задачи, над которым они бьются уже не первый год: вывести из тени зарплаты украинцев (потенциальных заемщиков) и — давать людям зарабатывать все больше и больше. А это означает — поднимать все сферы экономики. При таких условиях объемы ипотечного кредитования выросли бы в разы. И для этого могло бы потребоваться всего год-два, не больше.

Пока же у правительства есть только один путь. Наводнить банки дешевым ресурсом и приказать: кредитуем немедленно и всех (или — самых бедных). Банки (если не успели "увернуться" от государственного контроля на тот счет, куда направляются выделенные деньги) вынуждены будут лихорадочно искать тех, кому бы дать кредит. По их критериям таких совсем немного, поэтому банки пойдут на рефинансирование уже выданных ранее, но сегодня проблемных кредитов. Думаю, это будет один из наиболее оптимистичных и конструктивных итогов такого проекта правительства.

Как после кризиса сейчас восстанавливается ипотечное кредитование строительства в Украине?

Кредитование оживает в тех местах (на тех площадках), где банк и строительная компания имеют более-менее общий бизнес и банку небезразлично, что будет с новостройкой. Такие банки предлагают весьма привлекательные кредиты и даже не слишком придирчивы к заемщикам. В целом же банки достаточно настороженно реагируют на застройщиков, предпочитая — если уж кредитовать — то вторичный рынок. Банки не спешат связываться с новостройками — это большой риск. Особенно на фоне разговоров о всеобщем экономическом кризисе, о растратах крупных сумм из госбюджета в период предстоящих выборов.

Как вы оцените восстановление ипотечного кредитования не вторичного, а первичного рынка?

О восстановлении рынка массового ипотечного кредитования на первичном говорить не приходится. Это происходит точечно — в местах особого интереса банков.

Как-то можно влиять на банки, чтобы те активнее выдавали кредиты?

Если речь идет о государстве, то, его институты, конечно, могут влиять. Например, НБУ может сделать такие условия для банков, когда они получат очень дешевый ресурс для ипотеки или для рефинансирования кредитов, выданных под строительство жилья. Для этого необходимо участие госбюджета — и он, конечно, будет участвовать. Нужно усилить экономику в стране, увеличивать заработки.

На сколько после кризиса выросло количество сделок по ипотеке?

Если брать всю ипотеку в целом — как первичный рынок, так и вторичный — количество сделок выросло в разы, поскольку во время кризиса ипотеки почти не было, а сейчас она начинает оживать. В целом можно говорить о росте ипотеки с 0,2-0,5% до 10-15%.

Какой процент от всех сделок сейчас занимают кредиты?

Как мы уже отметили, в целом речь идет о 10-15%. В отдельных регионах, в том числе — в Киеве — до 18-20%. Особенно интересна ипотека на первичном рынке. Здесь банки более-менее сговорчивы и выдают кредиты на каждую 3-4-ю покупку (25-33% от всех сделок).

Читайте также: "Ипотека под 3% годовых: кому ее будут давать и почему".