При какой из схем приобретения первичной недвижимости риски покупателя будут наименьшими? Какой из способов оформления сделки выбрать покупателю, и на что обратить внимание, чтобы избежать неприятных последствий, спрашивал у экспертов Prostobank.ua.

Артем Стоянов, старший партнер LCF Law Group

По моему мнению, использование такого кредитного механизма как фонды финансирования строительства (ФФС) является оптимальным. При этом к вариантам с менее высокими рисками для покупателя можно отнести покупку недвижимого имущества в новостройках, строительство которых как управитель осуществляют банковские структуры, а не другие финансовые учреждения. Также следует обратить внимание и на характеристики банка, в том числе, группу, к которой относится банк в соответствии с установленными для них предельными значениями активов, его финансовые показатели, стабильность, репутацию на рынке, предыдущий опыт реализации строительных проектов, если таковой имеется. При выборе данного механизма инвестирования покупателю могут быть предложены более выгодные размеры ставок при финансировании недвижимости за счет кредитных средств и предоставляется возможность получить более длительные сроки кредитования. В данной ситуации банк, выступая управителем ФФС, эффективно контролирует процесс строительства дома, располагая для этого достаточными ресурсами, отслеживая и сводя к минимуму нецелевое использование средств застройщиком. Однако даже в этом случае, приходится говорить о рисках, связанных с подобным видом ипотечного кредитования, учитывая невозможность спрогнозировать действия банка и застройщика в случае возникновения форс-мажорных ситуаций в сложных экономических условиях.

Безусловно, приобретение недвижимости на первичном рынке в условиях, когда строительный рынок еще не стабилизировался после кризиса, является более рискованным, чем приобретение объектов на вторичном рынке. Под вторичным рынком я также имею ввиду новостройки, которые приняты в эксплуатацию в установленном порядке, и собственники жилых помещений в данных объектах получили на них соответствующие правоустанавливающие документы.

Екатерина Гутгарц, главный редактор портала Prostopravo.com.ua

В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестирование и финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе, в управление, может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем выпуска целевых облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается единицей такой недвижимости, в соответствии с законодательством. Именно эти способы приобретения недвижимости являются надежными для покупателя. Наиболее же предпочтительной, с точки зрения защиты интересов инвестора, пожалуй, выглядит схема инвестирования через фонды финансирования строительства.

Сергей Рымар, старший юрист адвокатской компании «Правочин»

Любая из используемых схем имеет свои преимущества и недостатки, однако не защищает интересы покупателя в полной мере и не избавляет клиентов от рисков. В то же время, по моему мнению, из существующих схем преимущество имеет приобретение недвижимости через фонды финансирования строительства, исходя из следующих оснований. Управитель (ФФС) обязательно является банком или финансовой организацией, имеет предусмотренный законом минимальный уставной капитал, который гарантирует требования кредиторов (доверителей); контроль за деятельностью застройщика может осуществлять как управитель, так и доверитель управления; отношения между застройщиком и управителем регулируются заключенным между ними договором; управитель имеет право в случае невыполнения условий договора застройщиком расторгнуть договор и поменять застройщика; управитель имеет обязательства перед доверителем и обязан вернуть последнему денежные средства.

Ирина Бугера, юрист отдела по вопросам недвижимости, строительства и земельного права юридической компании «Юстикон»

К сожалению, ни один предусмотренный нынешним законодательством механизм инвестирования в строительство не способен в полной мере защитить права инвестора и, тем более, не гарантирует, что вы получите квартиру в предусмотренный срок. Всегда существуют риски того, что строительство объекта не начнется вообще или не закончится в установленные сроки, риски того, что цена за квадратный метр возрастёт и так далее.

В первую очередь, необходимо обращать внимание на то, с каким застройщиком вы планируете иметь дело: сколько лет он уже работает в этой сфере, сколько объектов им построено, не было ли задержек со сдачей в эксплуатацию и т.д. Стабильность и добросовестность компании, которая осуществляет строительство объекта, – единственная гарантия того, что ваши ожидания оправдаются. Но, даже имея дело с надежной компанией, необходимо учитывать ряд важных моментов.

Так, если вы планируете инвестировать через ФФС, необходимо обратить внимание на компанию-управителя – желательно, чтобы это была независимая от застройщика финансовая компания или банк. Важно так же ознакомиться с Правилами ФФС, так как именно в них урегулировано много нюансов взаимодействия «застройщик-управитель» и «управитель-инвестор».

В случае инвестирования путем покупки целевых облигаций главным критерием надежности застройщика является рейтинг, который осуществляется специально уполномоченным ГКЦБФР рейтинговым агентством в соответствии с Положением о порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их оборота, утвержденного решением ГКЦБФР №322 от 17 июля 2003 года.

Рейтинг uaA или uaB, uaBB, uaBBB, означает, что риски минимальные. Рейтинг uaCCC, uaCC или uaC – спекулятивный и означает, что в случае дефолта отсрочка погашения облигаций может быть дольше 12 месяцев, при этом велика вероятность полного или частичного непогашения обязательств.

Таким образом, прежде чем инвестировать в строительство путем покупки целевых облигаций, потребуйте у застройщика решение уполномоченного ГКЦБФР рейтингового агентства о присвоении рейтинга и свидетельство о регистрации выпуска облигаций.

В любом случае, необходимо констатировать тот факт, что наиболее надежным с точки зрения инвестора является покупка уже готовой недвижимости, то есть в сданном в эксплуатацию доме, с оформленными правоустанавливающими документами и по фиксированной цене.