Эта схема финансирования строительства является сочетанием двух значительных по объему и довольно тяжелых для понимания операций: купли-продажи беспроцентных (целевых) облигаций и проведения расчетов через аккредитив. Давайте попробуем вместе разобраться в этой схеме.

• Сначала, напомним, что собой представляет покупка-продажи беспроцентных целевых облигаций

На нашем сайте уже опубликована статья по схеме инвестирования в строительство жилья через куплю-продажу беспроцентных (целевых) облигаций. На нее можно перейти, нажав здесь.

Однако для лучшего понимания этой схемы инвестирования стоит, все же, выделить ее, хотя, в общих чертах.

Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация - это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом , подтверждает обязательства. Обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Эта же статья определяет виды облигаций, среди которых, в частности, являются целевые облигации . Целевые облигации - это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и / или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций.

Следовательно, по этой схеме Инвестор, покупая определенное количество беспроцентных целевых облигаций, получает право на получение в будущем определенного количества квадратных метров в объекте строительства. Так, например, облигации в количестве 10 штук могут предоставлять право на получение в будущем 1 кв. м. Таким образом, чтобы приобрести квартиру площадью 55 кв. м., Инвестору необходимо приобрести облигаций в размере 550 штук.

• Что представляет собой аккредитив?

Аккредитив - это обязательства. Обязательства банка осуществить платеж по вашему поручению в пользу указанного вами лица, но только после того, как последняя пред явит в банк заранее оговоренный пакет документов (ст. 1093, 1096 Гражданского кодекса Украины). Как правило, с помощью аккредитива партнеры по сделке страхуют себя от недобросовестности друг друга.

Существует два варианта аккредитивных расчетов: с помощью покрытого и непокрытого аккредитива. В первом случае плательщик сначала вносит на счет в банке всю необходимую сумму денег, и поручает банку осуществления дальнейших расчетов. Во втором случае банк осуществляет порученный ему платеж даже при отсутствии денег на счете плательщика. Второй вариант по своей сути близок к кредитной линии.

• Кто принимает участие в такой схеме инвестирования?

Участниками такого механизма финансирования является Эмитент, Торговец, Хранитель и Покупатель целевых облигаций, Банк - эмитент, бенефициар.

Определение терминов «Эмитент », «Торговец», «Хранитель» наведении в статье о покупке-продаже целевых облигаций. На нее можно перейти, нажав здесь.

Покупателем целевых облигаций является лицо, которое по договору покупки-продажи приобретает в собственность целевые облигации с целью их погашения, то есть обмена на деньги или имущество.

Банк - эмитент - банк, который по поручению приказодателя аккредитива, или по поручению другого банка или от собственного имени открывает аккредитив в пользу бенефициара.

Бенефициар - лицо, которому предназначен платеж или в пользу которого открыт аккредитив.

• В чем суть схемы инвестирования путем заключения договоров покупки-продажи ценных бумаг с оплатой через аккредитив?

Инвестор покупает пакет целевых облигаций, однако передает деньги за выбранную квартиру не напрямую застройщику, а размещает их на специальном аккредитивном счета в банке . При этом деньги будут находиться в банке до тех пор, пока застройщик не выполнит определенные условия, например, осуществит ввод объекта строительства в эксплуатацию.

Банк перечислит деньги застройщику только тогда, когда последний в срок действия договора предъявит определенные документы. Если застройщик вовремя выполнил условия договора, банк ему перечисляет деньги, а Инвестор получает свою недвижимость.

В случае невыполнения застройщиком установленных условий, банк не осуществит перечисление денежных средств и они автоматически вернутся инвестору, вместе с процентами.

• Описываемая схема работает примерно так:

1 . Застройщик осуществляет эмиссию целевых облигации.

2 . Через торговца ценными бумагами застройщик продает их инвестору по договору покупки-продажи ценных бумаг, где указывается, что оплата облигаций осуществляется в аккредитивной форме.

3 . Во исполнение договора покупки-продажи беспроцентных облигаций Инвестор подает заявление на аккредитив в банк-эмитент и заключает договор об открытии аккредитива с Банком - эмитентом. Этими документами регулируются отношения с Банком - эмитентом, а именно: вид аккредитива, сумма аккредитива , срок действия аккредитива, комиссии за аккредитивом, проценты, подлежащие уплате Инвестору за открытие аккредитива и т.п. .

4 . Право собственности на ценные бумаги и, соответственно, право на получение квартиры возникает у инвестора только после выполнения аккредитива (осуществления оплаты). Аккредитив, обычно, выполняется в случае подачи застройщиком или иным лицом (продавцом облигаций) в банк оригинала или копии акта государственной комиссии, свидетельства (сертификата) или другого установленного законодательством Украины документа, удостоверяющего ввода дома в эксплуатацию. Если же дом не введен в эксплуатацию, и срок действия аккредитива истек, то банк возвращает инвестору средства, уплаченные в качестве покрытия аккредитива.

5 . После получения права собственности на облигации, на инвестора, при обычных обстоятельствах, возлагается обязанность предъявить Эмитенту к погашению весь пакет облигаций, в определенный договором и проспектом эмиссии срок.

• Какими нормативными документами регулируется эта схема?

1 . Основным нормативным документом, регулирующим отношения, возникающие при эмиссии, размещения, обращения ценных бумаг и осуществление профессиональной деятельности на фондовом рынке, является Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке».

2 . Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» регулирует основные общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины.

3 . Закон Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине» определяет правовые основы осуществления государственного регулирования рынка ценных бумаг и государственного контроля за выпуском и обращением ценных бумаг и их производных в Украине.

4 . Решение Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (далее - ГКЦБФР) об утверждении положения «О порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их обращения» устанавливает порядок осуществления эмиссии , обращения облигаций предприятий, регистрации в ГКЦБФР выпуска облигаций предприятий и проспекта их эмиссии, отчета о результатах размещения облигаций, отчета о результатах погашения и отмены регистрации выпуска этих облигаций.

5 . Основным нормативным документом, регулирующим отношения, возникающие при проведении расчетов по аккредитиву, является Гражданский кодекс Украины (ст. 1093-1098).

6 . Инструкция НБУ «О безналичных расчетах в Украине в национальной валюте».

7 . Положение о порядке осуществления уполномоченными банками операций по документарным аккредитивам в расчетах по внешнеэкономическим операциям, утвержденная Постановлением НБУ № 514 от 3.12.2003 года.

• Особые моменты, на которые специалисты советуют обратить внимание:

1 . Прежде всего, Инвестор должен обратить внимание, что договором должно быть обязательно определено характеристика ценных бумаг, покупает инвестор: срок их обращения на рынке ценных бумаг, цена, вид, форма выпуска, форма существования, серия, эмитент и т.д. .

2 . Обратите внимание на то, что ни у самих облигациям, ни в договоре купли -продажи не указывается, какая именно квартира будет принадлежать покупателю. Облигации предоставляют право лишь на получение "виртуальных" квадратных метров жилья, точное местонахождение которых неизвестно. Для того , чтобы определить надлежащее владельцу облигаций жилье, необходимо заключить с застройщиком, так называемый договор резервирования квартиры, где указывается ее адрес, метраж и другие данные.

3 . Кроме того, чтобы купить квартиру, а не ее кусок, общее количество облигаций, которые покупает инвестор, в своей совокупности должна предоставлять их владельцу право на получение общей площади объекта инвестирования. Это означает, что в большинстве случаев, такие облигации реализуются пакетом.

4 . Стоит отметить, что пакет целевых облигаций в гражданско-правовом смысле является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо предъявить к погашению весь пакет облигаций.

5 . Представлять до погашения облигации необходимо в четко определенный срок, чем указано в договоре покупки-продажи и проспекте эмиссии. Ведь обменять их на жилье после окончания срока предъявления к погашению будет уже невозможно.

6 . Деньги перечисляются за облигации, выполнение обязательств по которым выполняется их эмитентом путем передачи квартиры. Однако не стоит забывать о такой важной вещи, как срок обращения этих облигаций на рынке. Почему это важно? Срок обращения ценных бумаг на рынке - это срок, в пределах которого участники рынка могут осуществлять сделки с этими ценными бумагами, т.е. покупать их, дарить, менять и прочее.

Таким образом, для того, чтобы данный договор был исполнен надлежащим образом, срок обращения облигаций на рынке должно быть не менее срока исполнения аккредитива. Если такой срок будет меньше ( а облигации подлежат списанию со счета в ценных бумагах продавца на счет в ценных бумагах покупателя - инвестора только после перечисления денег) , то продавец не будет уже иметь право осуществлять любые операции с облигациями, поскольку это запрещено законом.

Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

В связи с тем, что указанная схема инвестирования является принципиально новой для рынка недвижимости в Украине, положительной или отрицательной практики ее применения в Украине еще не возникло. Однако, имеющиеся у специалистов Ассоциации документы свидетельствуют о том, что такие договоры содержат огромное количество «подводных камней» , что требует от инвестора особой внимательности при заключении такого договора. Чтобы избежать неприятностей в будущем, специалисты Ассоциации также советуют инвесторам предварительно консультироваться с юристам , прежде чем заключать подобные договоры.

Однако нельзя не отметить и положительные стороны этой схемы инвестирования. Ведь схема покупки-продажи облигаций с оплатой через аккредитив защищает Инвестора определенным образом от недобросовестности застройщика, ведь банк перечисляет деньги застройщику только тогда, когда он в срок действия договора предъявит документ, что, например, подтверждает введение объекта в эксплуатацию.

Если же дом не вводится в эксплуатацию, т.е. не выполняются те условия, по которым банк обязан перечислить средства застройщику, то срабатывает прямая норма ч. 2 ст. 1098 Гражданского кодекса Украины, согласно которой Банк - эмитент обязан зачислить средства на счет Инвестора.