Такой договор является прототипом прямого инвестиционного договора, начиная с 14 января 2006 года заключается в связи с изменениями в законодательстве.

С первого взгляда кажется, что такая схема инвестирования в строительство жилья не соответствует Закону Украины «Об инвестиционной деятельности». Ведь 14 января 2006 вступили в силу существенные изменения в инвестиционного законодательства. С этого времени прекратилось заключение прямых инвестиционных договоров, а инвестирование в строительство может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования ( ИСИ) , а также путем выпуска целевых облигаций. Как видим, все эти схемы предусматривают существования посредника между застройщиком и инвестором.

Для того, чтобы избежать вмешательства посредников, недовольными застройщиками было найдено легальный выход - заключение с инвесторами договоров купли -продажи имущественных прав.

• В чем суть такой схемы инвестирования?

Для того, чтобы понять юридическую природу такого договора, необходимо выяснить суть понятий «Право собственности» и «Имущественное право», а также различие между ними.

Право собственности - это право лица владеть, пользоваться, распоряжаться вещью по своему усмотрению и в своих интересах, право владельца на устранение всех третьих лиц от противоправного вмешательства в сферу его владения этим имуществом (ст. 316 , 317 Гражданского кодекса Украины ) .

Следовательно, право собственности на вещь возникает у лица только при наличии одновременно всех трех правомочий: права владения, пользования и распоряжения вещью.

• Право владения - это юридическая возможность фактического воздействия на вещь (например, фактическое содержание вещи в себе);
• Право пользования - это юридическая возможность добычи владельцем потребительских свойств вещи (например, возможность пользоваться вещью);
• Право распоряжения - право собственника определить фактическую и юридическую судьбу вещи (например, возможность продать вещь).

Таким образом, в случае отсутствия хотя бы одного из этих трех правомочий, у лица не возникает право собственности.

Например, у лица имеется право владения и право пользования вещью , но отсутствует право распоряжения - это типичный пример аренды ( арендатор может проживать в квартире , пользоваться ею , однако продать он ее не в состоянии ) .

Имущественные права - любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, в том числе права  которые являются составными частями права собственности (права владения, распоряжения , пользования), а также другие специфические права (права на осуществление деятельности, использования природных ресурсов и т.п.) и права требования (ст. 3, Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине").

В силу закона, у застройщика до завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации право собственности на дом возникнуть не может (ч. 2 ст. 331 Гражданского кодекса Украины - право собственности на недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и государственной регистрации). Но к моменту завершения строительства застройщик все же имеет определенные права на объект. Именно эти права и называются имущественными. Суть этого имущественного права сводится к тому, что застройщик вправе приобрести право собственности на объект недвижимости после введения дома в эксплуатацию. Именно эти права застройщик и передает инвестору по договору купли -продажи имущественных прав.

Итак, по договору купли -продажи имущественных прав инвестор покупает право приобрести в собственность объект инвестирования после задачи дома в эксплуатацию.

• Какими нормативными документами регулируется схема инвестирования через договоры купли- продажи имущественных прав?

1. Определение имущественного права содержится в ч. 3 Закона Украины "Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине";
2. Понятие права собственности, его содержание содержится в ст. 316, 317 Гражданского кодекса Украины;
3. Основные положения о приобретении права собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 331 Гражданского кодекса Украины;
4. Право застройщика продать имущественные права на объект инвестирования закреплено в ч. 2 ст. 656 Гражданского кодекса Украины.

• Особые моменты, на которые специалисты советуют обратить внимание:

Такой договор заключается в письменной форме. Поскольку ч. 2 ст. 656 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что к договору купли- продажи имущественных прав применяются общие положения о купле-продаже.

1. Прежде чем заключать договор, следует поинтересоваться репутацией застройщика, а также ознакомиться с лицензиями и разрешительной документацией на землю и строительство. Этот момент является крайне важным для инвестора, ведь в случае возникновения у застройщика проблем с землей или отсутствии соответствующей лицензии - перспективы инвестора получить жилье в собственность довольно призрачными.
2. Любой застройщик заинтересован в уменьшении своей ответственности за выполнение обязательств и наоборот, положить как можно больше ответственности на инвестора , - вот к чему стремится большинство. Именно поэтому пренебрежение юридической помощью иногда обходится инвестору гораздо дороже.
3. Очень важно для инвестора отметить объект инвестирования в договоре. Четко прописана адрес, дом, номер квартиры, этажность, количество кв.м - вот залог успеха для инвестора.
4. Существенным условием такого договора, согласно Гражданскому Кодексу, является цена. При этом инвестору необходимо обратить внимание, базовый перечень внутри- отделочных работ застройщик включил в цену квартиры.

• Чем рискует инвестор, заключая договор купли- продажи имущественных прав ?

1 . Наибольший риск для инвестора - это банкротство застройщика.

Банкротство - это процесс, когда имущество организации , неспособной оплатить долги, забирается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих выплат, таких как налоги и заработная плата работникам организации - банкрота .

2 . Перенос сроков завершения строительства.

Причин затягивания может быть множество. Сроки завершения строительства могут переноситься как официально (путем заключения с инвестором дополнительного соглашения), так и неофициально (без таких сделок). В любом случае такое затягивание крайне невыгодно как инвестору (он вынужден нести дополнительные расходы: снимать жилье, выплачивать проценты по кредитам и т.п.), так и застройщику (обычно в договорах купли продажи имущественных прав предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несвоевременное выполнение своих обязанностей).

Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

Как уже отмечалось в начале этой статьи, - такая схема инвестирования в строительство жилья предполагает отсутствие посредников между застройщиком и инвестором. А это означает отсутствие контроля со стороны посредника за целевым использованием средств инвесторов. Однако, как ни странно , исходя из опыта ВОО «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», с порядочными застройщиками такие схемы работают. Инвесторы в конце концов получают в собственность свои квадратные метры . Вывод можно сделать один - инвестор в состоянии обезопасить себя от рисков. Для этого ему необходимо прежде ответственно отнестись к выбору застройщика.

Автор: Боряк В.Г.