За останній рік найбільш популярним інструментом для цілей фінансування будівництва стали заставні. Про плюси і мінуси даного нововведення Building.ua розповіла Наталія Доценко-Білоус, старший юрист компанії «Василь Кисіль і Партнери».

«Заставні - це дійсно одні з небагатьох цінних паперів, що мають забезпечення у вигляді нерухомості, що будується, але не надають їх власнику прав на нерухомість», - сказала експерт. На її думку, єдиним правом власника заставної є право на отримання суми основного зобов&lquot;язання, прирівняного до собівартості будівництва одиниці нерухомості та відбитого в заставі. Заставні стали однією з найбільш зручних видів цінних паперів саме для забудовників через відсутність державного контролю за його видачею та обігом. «В умовах, коли цільові облігації спровокували масові дефолти забудовників-емітентів, і як наслідок були визнані інструментом легалізації доходів отриманих злочинним шляхом, заставні стали найбільш оптимальним виходом для забудовників», - підкреслила пані Доценко-Білоус.

«Будучи ідеологом і розробником закладних, я змушена повідомити наступне. З причини останніх законодавчих змін, а саме: вступу в силу закону № 2367 з 23.07.2010 р., подальше використання закладних для цілей залучення коштів у будівництво є неправомірною діяльністю, - заявила Наталія Доценко-Білоус, - призводить до суттєвого зростання ризиків інвесторів - потенційних покупців житлової нерухомості».

Використання закладних створює наступні ризики для інвесторів:

- Ризик нецільового використання коштів, оплачуваних покупцем фінансовому посереднику за заставу;

- Ризик повернення покупцеві закладену суму грошових коштів, прирівняних до собівартості будівництва одиниці площі, вказану у закладений (ст. 20 закону України «Про іпотеку»). У той час як придбання покупцем закладної здійснюється за ціною, прирівняної до ринкової вартості майбутньої квартири з метою отримання її у власність.

- Ризик визнання угоди з придбання заставної за ціною, що перевищує її номінальну вартість (суму основного зобов&lquot;язання), угодою, що суперечить публічному порядку (ст. 228 Цивільного кодексу України) з причини відсутності у неї економічного сенсу. Так інвестором набувається цінний папір, який дає можливість на отримання суми основного зобов&lquot;язання, за ціною, яка істотно перевищує суму отриманого в майбутньому доходу. Угоди, що суперечать публічному порядку, є нікчемними в силу положень статті 228 Цивільного кодексу України. На нікчемні угоди не поширюється презумпція правомірності (ст. 204 Цивільного кодексу України), і вони не вимагають визнання своєї недійсності у судовому порядку, оскільки з моменту їх підписання вони не створюють правових наслідків для їх здійснюють (ст. 236 Цивільного кодексу України).

«У зв&lquot;язку з цим, звертаємо увагу зацікавлених осіб, що компанії, що продовжують використовувати заставні для цілей продажу житлової нерухомості, що будується, вводять в оману потенційних покупців, що має ознаки складу кримінального злочину, передбаченого ст. 190 «Шахрайство» Кримінального кодексу України », - продовжила пані Доценко-Білоус, - При цьому, у відповідність до ст. 230 ЦКУ, у разі, якщо одна зі сторін угоди навмисне ввела іншу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, така угода визнається судом недійсною ». На думку експерта, при використанні закладних гранично чітко простежується факт умисного введення забудовником інвесторів в оману - пропонується заставна як спосіб подальшого одержання прав власності на квартири, у той час як сама по собі заставна не надає прав зацікавленій особі на квартири.

Сторона, яка застосувала обман, зобов&lquot;язана відшкодувати іншій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, заподіяну в зв&lquot;язку зі здійсненням операції.

«Тому ми чекаємо, що правоохоронні органи вживатимуть необхідних заходів для припинення дій, які можуть призвести до нанесення шкоди особам, змушує забудовників до придбання житла за допомогою використання закладних» - резюмувала Наталія Доценко-Білоус.

Про незаконність дій в частині продажу нерухомості, що будується з використанням заставних свідчать такі положення законодавства:

- Відсутність прямого законодавчого припису можливості використання закладних для цілей фінансування будівництва житла, що потрібно в силу положень ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» із змінами, внесеними згідно із Законом № 2367.

- Наявність у схемах з використанням заставних спочатку навмисне спланованих дій, метою яких є зменшення об&lquot;єкта оподаткування у забудовника за рахунок виведення прибутку від продажу заставних (за якими ховається продаж права на квартиру) на венчурний фонд (використовуваний в схемі). Використання венчурного фонду як різновиду інституту спільного інвестування обґрунтовано тим, що його доходи від продажу цінних паперів не включаються до складу валового доходу у відповідність з п.4.2.8. закону України «Про оподаткування прибутку підприємств». Завуальована продаж нерухомості через заставні також є метою зменшення об&lquot;єкта оподаткування ПДВ у зв&lquot;язку з тим, що операції з розміщення та обігу заставних за грошові кошти не є об&lquot;єктом оподаткування ПДВ у відповідність до п.3.2.1 Закону України «Про податок на додану вартість». Ми вважаємо, що такий ланцюжок дій з продажу заставних підлягає окремому вивчення правоохоронними органами на предмет наявності в них складу кримінального злочину, передбаченого ст. 212 Кримінального кодексу України.

«Надалі для сумлінних забудовників нами будуть дані рекомендації щодо механізмів фінансування будівництва, які є законними і найбільш безпечними для інвесторів, як в цілому і для забудовників», - закінчила експерт.

Наталія Доценко-Білоус, building.ua