Поиск
Покупателя можно найти и самостоятельно. О квартире нужно заявить как в Интернете, так и в печати. Директор консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко рекомендует размещать объявления не реже двух раз в неделю и в нескольких изданиях сразу. Реже – неэффективно. Для такой рекламы важны маркетинговая оценка (риэлтором), способы позиционирования и источники информации, через которые квартира выйдет на рынок. Если речь идет о жилье в «хрущевке», то публиковать сведения о нем в глянцевых журналах бессмысленно, а в случае с дорогой квартирой недостаточно ограничиться объявлением в издании типа «Авизо».

Показ
Важно выбрать время для осмотра квартиры потенциальным покупателем.По мнению агентов, лучше показывать объект, когда у дома есть возможность припарковать автомобиль, на улице светит солнце или же горят все фонари, подъезд только что убрали.

На смотринах важно соблюсти «золотую середину». По мнению риэлторов компании «Ваш дом», квартира «аскетичного и необжитого вида отталкивает, равно как и перегруженная бытовыми предметами». Не стоит торопить покупателя. Его сомнения могут остановить сделку, когда всех других претендентов Вы уже потеряли. «Если навязчиво предлагать квартиру, у покупателя может сложиться впечатление, что его пытаются обмануть», – делится опытом директор компанииМихаил Отришко.

Переговоры
Важно обсудить условия сделки и зафиксировать серьезность намерения сторон (как покупателя, так и продавца). Лучше – письменно. В договоре должны быть прописаны условия, взаимные права и обязанности. В подтверждение своих намерений либо в качестве обеспечения обязательств покупатель квартиры вносит предоплату (аванс). «В этом случае ответственность продавца подкрепляется деньгами: за неисполнение своих обязательств он возвращает полученную сумму уже в двойном размере», – напоминает Отришко.

Документы
Для продажи квартиры достаточно паспорта и договора купли-продажи. А вот для регистрации этого договора нужен внушительный пакет документов, часть которого можно собрать заранее. Это ускорит процесс продажи. К таким документам относятся: выписка из ЖЭКа (срок ее действия – месяц); справка из БТИ, включающая в себя кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию; справка об отсутствии задолженности по ЖКХ. Вам также могут потребоваться справки из ПНД, НД и прочих диспансеров и т.д. Будьте готовы предоставить покупателю информацию обо всех бывших жильцах квартиры и ответить на его вопросы, касающиеся юридических аспектов.

Для оформления и государственной регистрации сделки продавцу необходимо собрать основной пакет документов: договор купли-продажи, аренды либо свидетельство о праве на наследство и др., правоудостоверяющий документ, а именно – свидетельство о государственной регистрации права собственности, выписка из ЖЭКа, подтверждающая факт регистрации на жилой площади, экспликация и поэтажный план, выдаваемые БТИ. В случае если речь идет о совместной собственности семейной пары, для сделки необходимо нотариальное согласие супруга, который не является собственником, но в браке с которым возмездно приобреталась квартира. В зависимости от характера сделки дополнительно могут потребоваться иные документы. Если один из собственников квартиры несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.

Договор
Есть две законные формы договора купли-продажи квартиры – простая письменная и нотариальная. Этот договор подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Зарегистрировать договор и переход права собственности можно в БТИ, предоставив заявления по форме, собранные документы и квитанцию об оплате государственной пошлины за регистрацию. На практике расходы по оформлению и государственной регистрации сделки оплачивает покупатель.

Расчет
Самый сложный и ответственный момент – расчеты по сделке. Традиционный способ – банковская ячейка. Важно внимательно проверить содержание договора аренды ячейки, условия доступа в ячейку (как правило, это зарегистрированный договор купли-продажи квартиры на имя покупателя либо выписка из Единого государственного реестра, подтверждающая право покупателя на квартиру. Проверку закладываемых в ячейку денежных купюр лучше заказать в банке. Между физическими лицами возможен более цивилизованный способ расчетов с использованием банковского аккредитива (безналичный расчет). Но широкого распространения он не получил.

Передача
Финальный этап сделки –фактическая передача квартиры по подписываемому продавцом и покупателем передаточному акту. В подтверждение получения денежных средств за квартиру продавец предоставляет покупателю соответствующую расписку.

Риски
«Отношение покупателей к квартирам, которые долго экспонируются и постоянно опускаются в цене, может быть предвзятым», – предупреждает Виктор Коваленко. «Кроме всего, важно быть честным с покупателем, если в описании квартиры указан евроремонт, то это должен быть действительно евроремонт, а не обои, наспех наклеенные на кривые стены. Если "5 минут пешком от метро"в реальности оказываются 20 минутами транспортом без пробок, то в итоге все это послужит предлогом для торга».

Виктор Коваленко