Как уже отмечалось в наших прошлых статьях, в Украине существует запрет на заключение прямых инвестиционных договоров. Это закреплено ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности». Начиная с 14 января 2006 инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИНС), а также путем выпуска целевых облигаций.

То есть закон запрещает застройщикам «напрямую» привлекать средства в строительство жилья от инвесторов. Все схемы инвестирования, определенные законом предусматривают существование посредников.

Очень часто на практике складывается ситуация, когда сам Застройщик, получивший права на застройку земельного участка, стремится любыми законными способами самостоятельно привлечь средства для финансирования строительства от будущих владельцев недвижимости, не прибегая к услугам посредников (банков, компаний по управлению активами и подобных финансовых учреждений).

При этом, перед Застройщиком стоят три основные задачи:

1 . Не нарушить запрет на инвестиционные договоры в сфере жилищного строительства (ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»;

2 . Не попасть под сферу предоставления финансовых услуг (например, доверительное управление финансовыми активами);

3 . Не столкнуться с негативными налоговыми последствиями, которые могут выражаться, например, в возникновении валового дохода на всю сумму средств, полученных от будущих владельцев недвижимости.

Наверное, самый простой вариант, который приходит в голову, - почему бы не заключить с покупателем обычный договор купли -продажи будущей недвижимости и предусмотреть авансирование на весь период строительства? К сожалению, при таком подходе мы столкнемся с необходимостью нотариального удостоверения такого договора (ст. 657 Гражданского кодекса Украины). А эта процедура требует наличия у продавца документов, устанавливающих право на отчуждаемую недвижимость (ст. 55 Закона Украины «О нотариате») - условие, которое никак не выполняется на этапе закладки дома. А без нотариальной отметки договор автоматически становится недействительным (ст. 220 Гражданского кодекса Украины).

И здесь на помощь приходит предварительный договор купли -продажи недвижимости.

• В чем суть такой схемы инвестирования?

Предварительный договор - это договор, стороны которого обязательства связываются течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором. (ст. 635 Гражданского кодекса Украины) .

Уже в предварительном договоре необходимо предусмотреть четкие характеристики продаваемой недвижимости . Среди них:

- Местонахождение недвижимости (для квартиры - этаж , номер , площадь , количество комнат) ;

- Комплектация и поставляемого с недвижимостью;

- Другие характеристики объекта инвестирования;

- Порядок передачи недвижимости покупателю.

• Какими нормативными документами регулируется схема инвестирования через предварительные договоры купли-продажи недвижимости?

1 . Предварительный договор как гражданско-правовая категория - определен ст. 635 Гражданского кодекса Украины;

2 . Общие положения о купле-продаже закреплены в ст. 655-697 Гражданского кодекса Украины;

3 . Основные положения о порядке нотариального удостоверения определены Законом Украины «О нотариате»;

• Особые моменты, на которые специалисты советуют обратить внимание:

1 . Интересным и очень важным является вопрос: в какой форме заключать предварительный договор?

Статья 635 Гражданского кодекса Украины отмечает, что предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. В случае купли-продажи недвижимости, основной договор подлежит нотариальному удостоверению.

Суды признают недействительными предварительные договоры купли-продажи недвижимости, если они не заверены нотариально.

Исходя из вышеприведенного, все же советуем Вам настаивать на нотариальном удостоверении предварительных договоров купли -продажи недвижимости.

2 . Важный момент - это форма оплаты. Ведь смысл любой схемы инвестирования для застройщика - получить вожделенные средства от покупателей на этапе еще закладки котлована.

В практике сложился устойчивый подход к определению в предварительном договоре так называемого «обеспеченного платежа». Это, по замыслу авторов , какая-то сумма , которую в подтверждение своих намерений по заключению основного договора и с целью обеспечения выполнения обязательных обязательств , предусмотренных предварительным договором , покупатель уплачивает в пользу продавца. В случае заключения основного договора, продавец возвращает обеспечительный платеж покупателю (на самом деле , речь пойдет о зачислении в счет выполнения обязательств по основному договору ) .

В случае отказа покупателя по любым причинам от заключения основного договора, кроме случаев, когда это произошло по вине продавца , уплаченный покупателем обеспечительный платеж остается у продавца и покупатель не имеет права требовать его возврата .

• Чем рискует инвестор, заключая предварительный договор купли -продажи недвижимости?

1 . Наибольший риск для инвестора - это банкротство застройщика.

Банкротство - это процесс, когда имущество организации, неспособной оплатить долги, забирается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих выплат , таких как налоги и заработная плата работникам организации - банкрота .

2 . Перенос сроков завершения строительства.

Причин затягивания может быть множество. Сроки завершения строительства могут переноситься как официально (путем заключения с инвестором дополнительного соглашения), так и неофициально (без таких сделок).

В любом случае такое затягивание крайне невыгодным как для инвестора (он вынужден нести дополнительные расходы: снимать жилье, выплачивать проценты по кредитам и т.п.), так и для застройщика (обычно в договорах купли продажи имущественных прав предусмотрены штрафные санкции для застройщика за несвоевременное выполнение своих обязательств).

• Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

Как уже отмечалось в начале этой статьи, - такая схема инвестирования в строительство жилья предполагает отсутствие посредников между застройщиком и инвестором. А это означает отсутствие контроля со стороны посредника за целевым использованием средств инвесторов.

Однако, как ни странно, исходя из опыта ВОО «Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам», с порядочными застройщиками такие схемы работают. Инвесторы в конце концов получают в собственность свои квадратные метры. Вывод можно сделать один - инвестор в состоянии обезопасить себя от рисков. Для этого ему необходимо прежде ответственно отнестись к выбору застройщика.