Ловушки в новостройках: платная парковка, дорогая коммуналка и "ЖЭК-потрошитель"

Президент Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам», юрист Алексей Гончарук рассказал «Обозревателю» о необычных причинах строительного кризиса, хитрых уловках украинских компаний-застройщиков и парадоксальных договорах, рассчитанных на наивных покупателей квартир в новостроях.

- Как родилась идея создания Ассоциации?

- Проблема инвестирования стала для меня личной около 3-х лет назад, когда застройщик дома, в который я инвестировал свои средства, как и многие другие в то время, по-сути, «приказал долго жить».

Как вы прекрасно знаете, с началом кризиса осенью 2008 года в столь сложную ситуацию попало значительное количество застройщиков, а, следовательно, людей, которые имели претензии к своим застройщикам, стало огромное количество. Некоторые мои друзья и знакомые из Киева и других регионов Украины также попали в аналогичную ситуацию. Мы периодически обменивались мнениями и опытом общения с застройщиками и органами власти разных уровней. Зная о моем образовании и опыте работы в строительном бизнесе, многие даже посторонние люди обращались ко мне за помощью и консультациями по поводу того, как правильно вести себя с застройщиком.

Когда количество таких людей стало значительным, мне и пришла в голову идея создать Всеукраинскую общественную организацию, чтобы защищать права своих членов совместно. Эта идея многим понравилась, потому как понятно, что статус всеукраинского объединения граждан позволяет легче достигнуть определенных результатов в борьбе за свои права, чем небольшим стихийным кучкам людей из 2-10 человек.

В общем, фактически наше объединение начало работать с января 2009 года, а несколько позже мы подали документы в Министерство Юстиции Украины и легализировали свою деятельность. Сегодня в наших рядах более 200 индивидуальных и коллективных членов (инициативных групп). Стоит отметить, что в последнее время люди с осторожностью относятся к вступлению в разного рода организации. Для некоторых это имеет определенный политический подтекст, а кто-то просто боится очередного кидка на «членские, вступительные и прочие взносы». Но это не значит, что к нам не приходят за помощью.

Значительно проще действовать от имени и в интересах своих членов – вопросов в таких случаях возникает значительно меньше. Совсем иначе обстоят дела, если нужно отстоять права человека, который не связан с Ассоциацией официально. В таких ситуациях застройщики, бывает, говорят: «Ребята, до свидания!». Поэтому в интересах самих пострадавших инвесторов – официально делегировать Ассоциации определенные полномочия по защите их интересов.

- Насколько активно к вам за помощью обращаются инвесторы из регионов и о чем, как правило, просят?

- Львов, Одесса, Симферополь, Николаев, Херсон, Кировоград, Винница, Тернополь, Ужгород, Ровно. Во всех этих городах у нас есть члены, интересы которых мы обязаны защищать. Но больше всего таких проектов, конечно же, в Киеве.

Просьбы и проблемы у инвесторов самые разные: кому-то нужна юридическая консультация, кому-то составить грамотно юридический документ, кто-то просит побеседовать с застройщиком, а кто-то просто не знает, что дальше делать и обращается за советом. Мы стараемся помочь всем обращающимся, но очень часто люди, обращаясь за помощью к нам, сами перестают заниматься своей проблемой и ждут, что все решится без их участия. Но ведь так не бывает! К сожалению, нас достаточно часто путают то с благотворительным фондом, то с волшебной «палочкой-выручалочкой», которая должна мигом решить все проблемы обращающихся, а это далеко не так. Мы всего лишь объединение инвесторов, которое пытается анализировать происходящее в сфере строительства с целью построить диалог с властью на самом верхнем уровне.

Всю помощь Ассоциация оказывает абсолютно бесплатно. Как правило, мы можем оказать обманутым вкладчикам помощь самую разную. Как единоразовую - в виде юридической консультации, совета, составления документа. Так и более системную: наблюдаем за застройщиком и динамикой развития ситуации, помогаем собрать информацию или организовать митинг…

Сегодня в поле нашего зрения более 40 проблемных объектов по всей Украине. За время деятельности, у нас появилось достаточно большое количество разного рода «дружественных» структур-партнеров – это и подрядчики или финансовые компании-управители, и обслуживающие компании, и ОСББ и т.д. К каждой конкретной проблеме мы подходим индивидуально. При этом, как это ни парадоксально, но иногда к нам за помощью обращаются даже региональные застройщики и мы, безусловно, не отказываемся от диалога с ними.

Так, например, недавно к нам обратился известный на западной Украине системный застройщик, у которого возникла проблема с банком-управителем его ФФБ. Банк утратил лицензию на занятие такого вида деятельности и не может продолжать управление средствами Фонда финансирования строительства, а ведь за его счет шло финансирование строительных работ. Нового управителя ФФБ найти сейчас достаточно сложно и самостоятельно они сделать этого не могут. Дело в том, что этот Фонд нельзя ликвидировать до завершения строительства объекта и выполнения обязательств перед его доверителями, его можно только передать. Местные управители заниматься этим вопросом не хотят, так как сфера сама по себе проблемная, полна рисков. К счастью, у нас в Киеве есть товарищи, которые готовы взять на себя эти обязательства. В итоге, если застройщик и киевская компания-управитель договорятся – у застройщика будет новый управитель ФФБ, а у инвесторов – дополнительный механизм контроля за деятельностью застройщика.

Вообще, хотел бы отметить, что мы, как многие полагают, не «воюем» со всеми застройщиками, а стараемся занять по отношению к ним конструктивную позицию и, как правило, ведем с ними диалог. Практика показывает, что именно этот путь позволяет добиваться наибольших успехов.

Есть у нас и успешные примеры работы с долгостроями. Например, есть под Киевом коттеджный городок, где мы составили и помогли подписать пакет документов о порядке дофинансировании инвесторами строительства, согласно которому инвесторы вкладывают дополнительные средства в завершение строительных работ, но получают механизм контроля за расходованем этих денег.

- По вашему мнению, почему вообще возникли эти проблемы в строительной сфере?

- По идее, причины возникновения стагнации в строительстве повсюду одни и те же: нехватка финансирования, неграмотный подход к расходованию денег. Однако в Киеве к этому можно еще добавить и огромные «бюджеты» для решения строительных вопросов. Всем хорошо известно, что еще задолго до кризиса 2008 года, с проблемами местных «поборов» сталкивались очень многие застройщики и не все выдерживали эти «испытания». Сейчас вроде бы с этим стало проще, хотя и объемы строительства сравнивать с докризисными не стоит. Складывается впечатление, что после принятия нового закона пройти разрешительную процедуру старта строительства можно в общем порядке, о чем раньше можно было только мечтать.

Вообще, проблемы в строительной отрасли были всегда. Ведь за более чем 20 лет независимости страны мы имеем все еще советскую концепцию регулирования строительной отрасли. Уж слишком медленно эта сфера меняется.

Следует констатировать, что проблемные застройщики были всегда, но особенно большое их количество можно наблюдать, пожалуй, еще с 2001 года, когда уровень жизни населения начал стабильно расти и темпы строительства набирали обороты. С 2002-го по 2006-й год объемы строительства росли неимоверными темпами, а спрос на жилье в новостроях значительно превышал предложение.

Цены на квартиры в новых, еще не построенных домах, росли каждый день и поэтому люди фактически покупали воздух, даже не задумываясь о том, какие документы подписывают. Несли застройщикам сумасшедшие деньги, ограничиваясь выбором вида планировки или видом из окна. Такая позиция потребителя к качеству «товара» очень быстро приучила застройщика к такому источнику финансирования. Фактически это был беззалоговый и беспроцентный кредит, а потому застройщик легко (порой даже бездумно) тратил их на развитие альтернативных строительному бизнес-направлений или на новые инвест-проекты, рассчитывая, что в будущем такие доходы будут еще больше. Так, застройщики могли вкладывать получаемые от инвесторов деньги, например, не в строительство самого дома, а в новые проекты – покупку земли, взятки, разработку проектов и т.д.

Начиная с 2002-2003 годов, не строил, как говорится, только ленивый. Каждый, у кого был доступ к пригодным для строительства земельным участкам, считал своим долгом построить на нем многоэтажный дом и привлечь для этого инвестиции. За короткое время стали строителями даже те, кто не имел в этом ни малейшего опыта и понимания. Отсюда и бестолковое расходование средств и рост цен на строительные материалы.

Никто не ожидал, что в какой-то момент рынок рухнет. Началом кризиса в строительной отрасли я считаю февраль 2006 года, когда случился скандал с «Элита-центром». Именно тогда люди впервые стали задумываться над тем, что деньги, вложенные в строительство, могут пропасть вместе с застройщиком. С тех пор среднестатистический инвестор стал аккуратнее относиться к тому, во что вкладывают средства. А у застройщиков впервые начались проблемы с продажами. Поначалу застройщики надеялись на то, что спад временный и очень скоро рынок восстановится, отойдет от шока, и объем поступлений от продаж вернется на прежний уровень. К лету 2006 года многие застройщики приостановили стройку и ждали осени, как периода традиционного оживления рынка. Но этого не случилось: в октябре 2006 года стало окончательно понятно, что «кризис» отрасли – это всерьез и надолго. В поисках финансовых ресурсов застройщики начали брать кредиты в банках на достройку объекта. В итоге кто-то получил финансирование на кабальных условиях, а кто-то свернул строительство окончательно.

Тем временем инвесторы в панике начали обращаться в милицию, прокуратуру. Многие застройщики договорились с органами о «взаимопонимании», а кто-то бросил все и сбежал за границу. Кредиты помогли отсрочить окончательное падение строительного рынка до 2008-го. Падение доллара усугубило ситуацию, так как многие застройщики брали валютные кредиты в банках. В итоге, сегодня имеем сотни объектов в Украине, в достройке которых экономической целесообразности нет: огромное количество кредиторов, а стоимость объекта, даже в случае его завершения не покрывает этих требований. К примеру, объект может реально стоить 10 млн. грн., а у застройщика обязательств на 17 млн. грн. И как решать эту проблему - не понятно…

- Как сейчас обстоят дела в отрасли? Кризис уже позади?

- В принципе, темпы начали восстанавливаться с конца 2009 года. Вернулись в нормальное рабочее русло компании-монстры строительного рынка, появились новые застройщики, которые имеют доступ к иностранным ресурсам. Постепенно и люди стали снова вкладывать средства в строительство домов, но инвесторы стали осторожнее. Они уже не верят компаниям-однодневкам, предпочитая иметь дело с крупными фирмами, которые успешно работают на рынке уже несколько лет. Репутация в этом вопросе очень важна.

Правда, понадобится немало времени прежде, чем все вернется к докризисному уровню объемов рынка. Одна из причин: компании-застройщики не хотят ломать голову над проблемными объектами и стараются начинать проекты с чистого листа – это проще и дешевле. Вопрос: что делать с тем «балластом» проблемных объектов, который накопился за последние годы? Без вмешательства государства проблему не решить.

Сейчас ситуация такова: если объект приносит какой-то доход, то строительные работы там ведутся. Никто из застройщиков не хочет завершать строительство домов за счет своих средств.

Некоторые застройщики надеются дотянуть время до такой степени, чтобы выкупить у инвесторов площади с серьезным дисконтом. Например, есть у человека недостроенная квартира, за которую он в свое время заплатил 200 тыс. грн. Сейчас после кризиса она стоит 130 тыс. грн. Но дом заморожен уже 4 года, и владелец недостроя устал ждать. Застройщик предлагает инвестору вернуть 90 тыс. грн. Таким образом, многие застройщики надеются решить проблему завершения строительства дома.

Ведь, с одной стороны, у них уже нет возможностей для привлечения нового финансирования. С другой – достроить дом можно, например, сначала выкупив с дисконтом площади, потом их перепродав с хорошей прибылью новым инвесторам. Как правило, такой финансовый пассаж помогает решить проблему завершения строительства.

- Что вы могли бы посоветовать людям, которые хотят вложить деньги в строительство, но не знают, какой компании можно доверять?

- Первый и самый главный совет, который я мог бы дать таким инвесторам: заручиться поддержкой специалистов, которые хорошо знают рынок и специфику инвестирования в строительство. В Украине так сложилось, что недвижимость люди привыкли покупать без помощи специалистов, а это опасно.

Если все же говорить о правилах выбора недвижимости…Во-первых, не нужно вестись на красивые вывески. Стоит внимательно изучить историю работы компании, ее репутацию, а иногда и понять - кто ее реальный собственник. В выборе будущего объекта инвестирования личность застройщика - ключевой фактор. И здесь важна не только официальная история фирмы как юрлица, а и история работающих там людей. Также небезынтересны отзывы клиентов компании. Иногда бывают ситуации, когда фирмы, которые зарекомендовали себя безответственными застройщиками, начинают все с чистого листа, просто зарегистрировав новое юрлицо и сформировав новый бренд. Соответственно, нужно постараться выяснить всю подноготную компании-застройщика, узнать о предыдущих местах работы их руководителей и прочее.

Во-вторых, при подписании документов пытайтесь изучить все нюансы договора. Но лучше, все-таки, обратитесь за консультацией к профильному специалисту. В таких бумагах есть множество подводных камней, начиная от земельных вопросов и заканчивая особенностями дальнейшей эксплуатации дома.

Яркий пример: под Киевом есть объект, который позиционировался как элитный – называется он «Брест-Литовский». Застройщик там поставил свой ЖЭК, который сейчас местные жители в шутку называют «ЖЭК-потрошитель». Так, людей не допускают к счетчикам, они не могут проверить, сколько электроэнергии использовали. За неуплату коммунальных услуг буквально в течение дня и без предупреждения отключают свет. Ранее ставили шлагбаум и требовали денег, чтобы можно было заехать на придомовую территорию. Была попытка, брать деньги за парковку, но люди сломали паркоматы. Сейчас ЖЭК охраняют. В общем, решить вопрос непросто. Проблема в том, что земля, на которой стоит дом, принадлежит физлицу.

По идее, для эксплуатации любого жилого дома нужна придомовая территория, но вот четкого механизма определения придомовой территории каждому конкретному дому в Украине не существует. В итоге дом, который принадлежит многим людям, стоит на земле, которая принадлежит отдельному физлицу. Формально он имеет право установить порядок въезда на территорию или порядок пользования землей. Но жильцы не сидят, сложа руки, и сейчас там полным ходом идут судебные процессы.

Думаю, выше приведенная ситуация – яркий пример того, почему стоит серьезно относиться к подписанию договорных отношений с застройщиком. Ведь если вы поставите свой автограф в документах, которые даже не читали, никто не гарантирует того, что коммунальные услуги в доме вашей мечты не будут стоить 5 тыс. долларов ежемесячно.

Далее: после подписания договора нужно дополнительно контролировать застройщика. Периодически общаться менеджерами компании и узнавать, как обстоят дела с возведением интересующего вас объекта. Желательно, чтобы вся эта информация предоставлялась в письменном виде, а переписка с ним фиксировалась.

режим доступу http://realty.obozrevatel.com/analitics/lovushki-v-novostrojkah.htm