Инвестирование в строительство жилья через покупку беспроцентных (целевых) облигаций

Не менее популярным способом инвестирования в строительство жилья в Украине является покупка беспроцентных (целевых) облигаций.

В использовании этого способа финансирования строительства отправной точкой являются нормы части 3 статьи 4 Закона «Об инвестиционной деятельности».

Этой статьей, в частности, установлено, что инвестирование и финансирование объектов жилищного строительства с привлечением средств физических и юридических лиц может осуществляться, в частности, через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости. Поэтому, выпуская целевые облигации под строящееся жилье, застройщик может быть уверен, что действует исключительно в рамках закона.

Статья 7 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке» определяет, что облигация - это ценная бумага, которая удостоверяет внесение ее владельцем денег, определяет отношения займа между владельцем облигации и эмитентом, подтверждает обязательства эмитента вернуть владельцу облигации ее номинальную стоимость в предусмотренный условиями размещения облигаций срок и выплатить доход по облигации, если иное не предусмотрено условиями размещения.

Эта же статья определяет виды облигаций, среди которых, в частности, являются целевые облигации. Целевые облигации - это ценные бумаги, исполнение обязательства по которым разрешается товарами и / или услугами в соответствии с требованиями, установленными условиями размещения таких облигаций.

• В чем суть схемы инвестирования через покупку целевых облигаций?

Механизм инвестирования заключается в том, что застройщик выпускает целевые облигации.

Лица, купившие такие ценные бумаги, после наступления срока выкупа (погашения) облигаций получают право обменять их на объект инвестирования (квартиру, нежилое помещение).

• Кто принимает участие в такой схеме инвестирования?

Участниками такого механизма финансирования является Эмитент, Торговец, Хранитель и Покупатель целевых облигаций.

Эмитент - это юридическое лицо, которое от своего имени размещает эмиссионные ценные бумаги и берет на себя обязательства по ним перед их владельцами. (ч. 2 ст. 2 Закона Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке»). Функцию эмитента обычно выполняет застройщик.

Торговец - это юридическое лицо, осуществляющее операции с ценными бумагами от имени и за счет клиентов на основании письменных поручений или соглашений о комиссии (брокерская деятельность), а также осуществляют операции с ценными бумагами от своего имени и за свой счет с целью перепродажи их третьим лицам (дилерская деятельность). Торговец также может выполнять функции хранителя.

Хранитель - коммерческий банк или торговец ценными бумагами, который имеет лицензию на хранение и обслуживание обращения ценных бумаг и операций эмитента с ценными бумагами на счетах в ценных бумагах как относительно тех ценных бумаг, принадлежащих ему, так и тех, которые он хранит согласно договору об открытии счета в ценных бумагах.

Покупатель целевых облигаций - лицо, которое по договору купли-продажи приобретает в собственность целевые облигации с целью их погашения, т.е. обмена на деньги или имущество.

• Схема инвестирования через покупку целевых облигаций работает примерно так:

1. Между застройщиком и инвестором заключается договор, которым застройщик резервирует за инвестором объекта недвижимости.

2. Так как, согласно закону, застройщик не может «напрямую» продать пакет облигаций, эту функцию выполняет Торговец. Поэтому инвестор покупает у Торговца пакет облигаций. Как мы помним, на этом этапе инвестор уже заключил договор резервирования объекта недвижимости с застройщиком, таким образом, инвестор может быть уверен, что получит именно то жилье, на которое рассчитывает.

3. В установленный срок инвестор предъявляет к погашению пакет облигаций путем обмена их на объект недвижимости, указанный в договоре резервирования.

• Какими нормативными документами регулируется эта схема?

1. Основным нормативным документом, регулирующим отношения, возникающие при размещении, обращении ценных бумаг и осуществление профессиональной деятельности на фондовом рынке является Закон Украины «О ценных бумагах и фондовом рынке».

2. Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» регулирует основные общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности на территории Украины.

3. Закон Украины «О государственном регулировании рынка ценных бумаг в Украине» определяет правовые основы осуществления государственного регулирования рынка ценных бумаг и государственного контроля над выпуском и обращением ценных бумаг и их производных в Украине.

4. Решение Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (далее - ГКЦБФР) об утверждении положения «О порядке осуществления эмиссии облигаций предприятий и их обращения» устанавливает порядок осуществления эмиссии, обращения облигаций предприятий, регистрации в ГКЦБФР выпуска облигаций предприятий и проспекта их эмиссии, отчета о результатах размещения облигаций, отчета о последствиях погашения и отмены регистрации выпуска этих облигаций.

• Особые моменты, на которые специалисты советуют обратить внимание

1. Как уже отмечалось, в ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» предусмотрено, что в случае привлечения средств от физических лиц и / или юридических лиц для финансирования строительства объекта жилищного строительства через выпуск целевых облигаций, базовым товаром за последним выступает единица такой недвижимости. То есть каждая облигация предоставляет ее владельцу право на получение соответствующего количества единиц измерения объекта недвижимости при погашении таких облигаций.

2. Кроме того, чтобы купить квартиру, а не ее кусок, общее количество облигаций, которые покупает инвестор, в своей совокупности должно предоставлять их владельцу право на получение общей площади объекта инвестирования. Это означает, что в большинстве случаев, такие облигации реализуются пакетом.

3. Предъявить к выкупу (погашению) облигации необходимо в четко определенный срок, который указан в договоре купли-продажи, поскольку обменять их на жилье после окончания срока выкупа (погашения) крайне трудно.

4. Обратите внимание, на то, что ни в самих облигациях, ни в договоре купли-продажи не указывается, какая именно квартира принадлежит покупателю. Облигации предоставляют право только на получение «виртуальных» квадратных метров жилья, точное местонахождение которых неизвестно. Для того чтобы определить надлежащее владельцу облигаций жилье, необходимо заключить с застройщиком, так называемый, договор резервирования квартиры, где указывается его адрес и метраж.

5. Необходимо отметить, что пакет целевых облигаций в гражданско-правовом смысле является вещью неделимой. Это означает, что для беспрепятственного получения в собственность соответствующего объекта недвижимости, необходимо предъявить к погашению весь пакет облигаций.

6. Погашение облигаций происходит следующим образом:

• Инвестор предъявляет Эмитенту к погашению пакет облигаций;
• Эмитент по договору купли-продажи выкупает у инвестора пакет облигаций;
• Эмитент по договору купли-продажи продает инвестору объект, указанный в договоре резервирования;
• Поскольку стоимость целевых облигаций равна стоимости объекта инвестирования, то по этим двум договорам происходит зачет взаимных однородных требований.

• Чем рискует инвестор, вкладывая средства в целевые облигации?

Наибольший риск для инвестора в любой схеме инвестирования - это банкротство застройщика.

Банкротство - это процесс, когда имущество организации, неспособной оплатить долги, изымается по решению суда и распределяется между кредиторами после предыдущих платежей, таких как налоги и заработная плата работникам организации-банкрота.

В данном случае, кроме уже известных рисков нагрузки семейного бюджета расходами на аренду жилья, оплату процентов по кредитам и др., добавляется и риск неполучения желаемого жилья в силу формальных положений закона, а именно: если срок погашения облигаций истек, а жилье еще не построено, то формально эмитент может оплатить инвестору номинальную стоимость выпущенных ценных бумаг.

• Вывод: стоит все же использовать такую схему инвестирования?

Покупка целевых облигаций – то же самое, что игра на бирже.

Инвестор на свой страх и риск покупает ценные бумаги, рассчитывая обменять их на квартиру через некоторое время. Успех такого предприятия зависит, главным образом, от порядочности эмитента. Стоит отметить, что с 14 января 2006 года законодатель в корне изменил систему инвестирования в Украину, согласно которой инвестирование через покупку целевых облигаций является абсолютно легальной схемой и имеет под собой законодательную основу.

Именно этот фактор внушает уверенность и все же дает некоторые гарантии успешности инвестиции.

Боряк В.Г.