Инвестиционный договор на строительство жилья

(участие в долевом строительстве, инвестирования)

Инвестиционный договор на строительство жилья (участие в долевом строительстве, инвестирования)

Еще в далеком 1991 году государство позаботилось о регулировании инвестиционной деятельности на территории Украины путем принятия закона «Об инвестиционной деятельности». Этот закон определил общие правовые, экономические и социальные условия инвестиционной деятельности.

Согласно ст. 1 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль (доход) или достигается социальный эффект.

Основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор (соглашение) (ч.1 ст. 9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности»).

Инвестиционный договор - это двустороннее соглашение между лицом, обладающим правами на объект строительства (застройщик, генеральный инвестор и др.) и инвестором.

Инвестиционные договора на строительство жилья направлены, прежде всего, на строительство и приобретение в собственность жилья. Инвестор вносит определенную денежную сумму, в результате чего получает в собственность жилье. Таким образом, можно сделать вывод, что по своей сути это договор купли-продажи с предоставлением товара (жилья) в будущем.

Инвестиционный договор, в зависимости от его конкретных положений, может содержать в себе элементы различных гражданско-правовых сделок, как договор подряда, договора поручения, комиссии, купли-продажи и прочее. Название подобного документа Вам ничего не скажет, ведь большинство из таких комбинированных сделок имеют общее название - инвестиционный договор.

В конце-концов, подобный mix можно структурировать на отдельные части, которые имеют свое нормативное регулирование в том же Гражданском кодексе Украины как отдельные разделы, посвященные определенному виду договоров.

Очень важно, что в связи с изменениями в законодательстве, заключения инвестиционных договоров, на сегодняшний, день запрещено.

Такие договоры активно применялись застройщиками для привлечения инвестиций в строительство жилья до 14 января 2006 года.

Дело в том, что именно 14 января 2006 вступили в силу изменения в ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», что коренным образом изменило систему инвестирования строительства в Украине. Так, этим законом установлено, что инвестирование и финансирование строительства физическими и юридическими лицами может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), а также путем выпуска целевых облигаций.

Целью таких изменений в законодательстве является привлечение к схемам инвестирования посредников.

• Какую юридическую силу имеет инвестиционный договор, заключенный до 14 января 2006 года?

Если инвестиционный договор был заключен до 14 января 2006 года, то он действует.

Такое разъяснение предоставило Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины своим письмом № 11/8-375 от 03.04.2006 года «относительно действия договоров на паевое участие в строительстве жилья и трактовки полномочий предприятия-застройщика как поверенного». В связи с тем, что закон не имеет обратного действия во времени, инвестиционные договоры, заключенные до вступления в силу изменений в инвестиционном законодательстве (14.01.2006), является действующим и подлежат исполнению сторонами.

Прошло уже более 5 лет, как законодатель запретил заключать инвестиционные договоры, однако некоторые застройщики и сегодня предлагают частным инвесторам заключать такие договоры.

• Какую юридическую силу имеют инвестиционные договоры, заключенные после 14 января 2006 года?

Если говорить языком юридических терминов, то инвестиционный договор, заключенный после изменений в инвестиционном законодательстве, является оспариваемым. Что это значит?

А это значит, что любая сторона такого договора может обратиться в суд с требованием признать инвестиционный договор недействительным. И формально, она имеет на это право. Ведь заключение таких договоров, как уже отмечалось, противоречит положениям ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

• В случае признания такого договора недействительным, логично возникает вопрос: а какова дальнейшая судьба инвестора, который заплатил немалые средства застройщику?

В случае признания такого договора недействительным каждая из сторон обязана вернуть второй стороне в натуре все, что она получила на выполнение этого договора (ч. 1 ст. 216 Гражданского Кодекса Украины).

То есть застройщик обязан возвратить все средства, которые он получил от инвестора на строительство дома.

Можно ли считать такое положение выгодным для инвестора? Отнюдь. Такое предписание закона более выгодно для застройщика. Ведь стоимость на недвижимость имеет тенденцию со временем к росту. Инвестор, вкладывая свои средства сегодня, планирует через несколько лет получить квартиру, которая повысится в цене - в этом то и заключается суть инвестиционной деятельности. В случае признания такого договора недействительным, в выгоде остается только застройщик, ведь средства инвестора в таком случае можно назвать «беспроцентным кредитом».

• Вывод: стоит ли использовать такую схему инвестирования?

Ответ один - однозначно нет!

Ведь согласно ст. 203 Гражданского кодекса Украины содержание договора не может противоречить закону! Статья 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» прямо запрещает заключение таких договоров. Как видно из вышеприведенного, заключение такого договора будет крайне невыгодным только инвестору.

Боряк В.Г.