Отчаянно надеясь на рост экономики в последние месяцы года, государство своими же руками делает все, чтобы чуда не произошло.

Строительная отрасль , еще недавно обеспечивавшая до 7% ВВП страны, может столкнуться с очередным судебным прецедентом, который грозит остановкой кредитования большинства строительных проектов в стране.

Ощутить удар по привлекательности девелоперского бизнеса можно будет уже по итогам года — по оценкам Госстата, объем введения в эксплуатацию нового жилья по отношения к прошлому году снизится на 30%.

Причина — в отсутствии финансирования на завершение строительства. Банки отказываются кредитовать застройщиков из-за высокого риска невозврата выданных кредитов. Прецедент создан консорциумом "Экосорб", инвесторы которого через суды низших инстанций добились аннулирования залогов в виде облигаций застройщика и прав на незавершенное строительство сразу у нескольких банков.

Сейчас споры рассматривает Высший хозяйственный суд Украины, и если ВХСУ поддержит решения судов низших инстанций о том, что незавершенное строительство не может быть банковским залогом, то кредитование строительной отрасли может быть остановлено полностью.

Причем шансы на решение Высшего хозсуда в пользу "Экосорба" достаточно велики — новая группа инвесторов компании ведет переговоры с банкирами (и с судами тоже?) от имени Виктора Викторовича Януковича, которому, видимо, сложно что-то противопоставить. Особенно если речь идет о таких понятиях, как закон и судебная непредвзятость.

На базе спорного проекта "Экосорба" новые инвесторы планируют построить социальное жилье за счет средств бюджета. При этом всем инвесторам жилых и нежилых помещений, которые покупали их на стадии строительства у "Экосорба", вряд ли что-то перепадет.

Эта ситуация выглядит особенно циничной на фоне запланированного администрацией президента на ближайшие недели совещания по вопросам возобновления  кредитования , главной темой которого будет вопрос снижения процентных ставок по кредитам для бизнеса. Видимо, для семейного.

История конфликта и таинственный инвестор

Консорциум "Экосорб", созданный решением Кабмина как производитель сорбентов и медпрепаратов, занялся девелоперским бизнесом в 1994 г. — компания строила жилье по заказу госорганов, в частности, СБУ. В портфеле компании — три реализованных и три нереализованных проекта. Среди последних — дома по ул. Клименко, пр. Героев Сталинграда и в с. Чайки.

При этом в Чайках "Экосорб" пытался реализовать свой самый масштабный проект — строительство микрорайона "Західний" на 70 тыс. кв. м, кредитовать девелопмент которого согласились сразу несколько финучреждений. В частности, кредиты "Экосорбу" и связанным с консорциумом компаниям выдавали Проминвестбанк, "Эрдэ Банк", "Альфа-Банк" и Укрсоцбанк.

Финансирование строительного проекта осуществлялось несколькими путями. Первый — через размещение сертификатов ЗНКИФ "Чайка", которые выкупала компания "Ферди Украина ЛТД" за счет кредитных средств банков. Второй — через выпуск консорциумом облигаций, которые передавались банкам на условиях обратного выкупа застройщиком. Третий — за счет кредитов на пополнение оборотных средств "Экосорба".

По информации банкиров, кредитовавших строительство ЖК "Західний", проблемы с обслуживанием кредитов начались у "Экосорба" и связанных с ним компаний в 2008–2009 гг. Соответствующие банковские вложения перешли в разряд проблемных или, используя терминологию финансистов, — токсичных (от англ. toxic assets). После чего были инициированы процессы по взысканию задолженности с компаний, входящих в орбиту консорциума. Кроме того, около двух лет назад Хозяйственный суд города Киева по требованию кредиторов возбудил дело о банкротстве "Экосорба" по причине невозможности вернуть долг в размере 96,26 млн грн. Однако добиться признания компании банкротом так и не удалось из-за препятствования в судах.

При этом банки вели переговоры о дофинансировании и завершении строительства, однако все контакты с застройщиком прекратились в 2011 г. Произошло это после того, как директор консорциума "Экосорб" Юрий Сидоренко уведомил   инвесторов строительства  о том, что ЖК "Західний" будет достраивать некая "ПГ Инвест", учредители и инвесторы которой неизвестны.

При этом лицензия Государственной архитектурно-строительной инспекции, разрешающая осуществлять строительную деятельность, у "Экосорба" заканчивается в октябре этого года, а у "ПГ Инвест", по данным ГАСИ, и вовсе отсутствует.

Банкиры рассказывают, что проблемы с судами у них стали возникать сразу после того, как прозвучало объявление о передаче строительства ЖК "Західний" компании "ПГ Инвест".

Так, за короткий период времени было принято сразу несколько судебных решений, в которых аннулировались договора залогов имущественных прав на незавершенные строительства, переданных "Экосорбом" банкам, а также были признаны недействительными обязательства консорциума по обратному выкупу своих облигаций у финучреждений.

Юридические нюансы

В мотивационных решениях судов по признанию недействительными договоров ипотеки имущественных прав на недостроенные квадратные метры с "Альфа-Банком" и "Эрдэ Банком" указано, что согласно части 2 статьи 16 Закона Украины "Об ипотеке" №898-IV от 5 июня 2003 г. (в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора) передача в залог объектов незавершенного строительства осуществляется путем передачи в ипотеку прав на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, объектов незавершенного строительства и имущественных прав на них. Таким образом, передача одной из составляющих предмета ипотеки, в данном случае имущественных прав на объект незавершенного строительства, осуществляется путем передачи всех составляющих предмета ипотеки, определенных ч. 2 ст. 16 Закона Украины "Об ипотеке", в том числе и прав на земельный участок.

Между тем пунктом 40 постановления пленума Специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел №5 от 30 марта 2012 г. "О практике применения судами законодательства при разрешении споров, возникающих из кредитных правоотношений" определено, что объект недвижимости передается в ипотеку вместе с земельным участком, на котором он расположен, только в том случае, если здание (в том числе и объект незавершенного строительства), которое передается в ипотеку, расположено на земельном участке, принадлежащем ипотекодателю на праве собственности. Чего в случае с земельными участками "Экосорба" не было — земля находится в аренде у компании.

Кроме того, положения статьи 5 вышеупомянутого Закона "Об ипотеке" (в редакции от   5 июня 2003 г., действовавшей на момент заключения спорного договора) предусматривают, что предметом ипотеки не могут быть имущественные права на отдельные помещения в жилом доме. В то время как в случае с залогами "Экосорба" речь идет о залоге всей недвижимости, входящей в состав стройки.

Банкиры подчеркивают, что во всех случаях обнуления залогов суды первой инстанции (с которыми затем соглашался суд апелляционной инстанции) ссылались на постановление Верховного суда Украины от 30 января 2013 г. (по иску физических лиц в ООО "Экобуд", ПАО "АКБ "Киев"). Однако данное постановление не может быть применено судом в случае с "Экосорбом", поскольку характер правоотношений и сами основания признания недействительными договоров ипотеки в данных делах различны. Так, выводы Верховного суда Украины о недействительности договора ипотеки, заключенного ПАО "АКБ "Киев", изложенные в постановлении от 30 января 2013 г., основываются на несоответствии договора положениям Гражданского кодекса Украины.

Согласно части второй статьи 583 ГК Украины залогодателем может быть собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, а также лицо, которому собственник вещи или лицо, которому принадлежит имущественное право, передали вещь или имущественное право с правом их залога. В нарушение данной нормы закона ООО "Экобуд" передало в ипотеку (т.е. самостоятельно распорядилось имуществом) имущественные права на квартиры, которые на момент заключения договора были полностью выкуплены инвесторами.

"Ни мотивировочная, ни резолютивная части решения Верховного суда Украины от   30 января 2013 г. не содержат выводов о недействительности договоров ипотеки имущественных прав на строящуюся недвижимость, заключенных до вступления в силу Закона Украины "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Более того, в правовой позиции судебной палаты по гражданским делам Верховного суда Украины в решении от 30 января 2013 г. отмечается, что предметом ипотеки также мог быть объект незавершенного строительства", — подчеркивает адвокат Сергей Топчий, который представляет интересы людей, пострадавших от действий "Экосорба".

У Проминвестбанка в споре с "Экосорбом" сложилась вообще уникальная ситуация: стороны заключили договор на обратный выкуп облигаций (общая сумма эмиссии около 115 млн грн), выпущенных консорциумом и приобретенных банком (скрытая модель кредитования). Однако суд в поведении ПИБа усмотрел мотивы, что он не хочет отказываться от этих облигаций.

В частности, представители консорциума апеллировали к суду с тем, что срок обращения и погашения облигаций серии "Е", которые являются предметом рассмотрения данного дела, закончился. А так как Проминвестбанк не совершил действия по перечислению ценных бумаг со своего счета на счет УК "Экосорб" в период обращения, что было бы основанием для оплаты ценных бумаг ответчиком, истец фактически отказался от договора. И, более того, обязан вернуть полученные средства, а также начисленные ответчиком на основании ст. 625 ГК Украины инфляционные потери и годовые за просрочку обязательства по возврату ценных бумаг.

Таким образом, ПИБ обязали вернуть около 25,6 млн грн, которые были списаны со счетов "ПКФ "ЭКОМОНТАЖСЕРВИС" — поручителя "Экосорба" — в счет погашения обязательств по обратному выкупу облигаций. В самом банке комментировать проигранный процесс и перспективы возврата средств со стороны консорциума отказались.

В своем ответе редакции   ZN.UA  председатель Высшего хозяйственного суда Виктор Татьков также не стал комментировать судебные успехи консорциума "Экосорб" и специфику применения законодательства хозяйственными судами. "Председатель суда не имеет полномочий проверять правовое содержание судебных решений", — подчеркнул В.Татьков.

А Папа знает?

Кто стоит за новым инвестором консорциума "Экосорб" — компанией "ПГ Инвест", которой сопутствует такой успех в судах по аннулированию залогов, банкиры достоверно не знают. По имеющейся у финансистов информации, полученной в ходе переговоров с представителями "ПГ Инвест", на базе спорного проекта "Экосорба" новые инвесторы планируют построить социальное жилье за счет средств бюджета.

Компания с одноименным названием работает в Одессе и позиционирует себя как управляющий недвижимостью кооператив. Из открытых источников о "ПГ Инвест" известно то, что она является учредителем КУА "Би-Эл-Ар" совместно с неким Евгением Барахом и "прописана" в одном и том же офисе с двумя юридическими фирмами — "Легим Лойерс" и М&K, в специализации которых указано решение корпоративных и коммерческих споров. При этом счета компании находятся в одесском Финростбанке, глава набсовета которого, Александр Жовтис, как сообщали СМИ, в свое время находился под арестом по подозрению в мошенничестве в особо крупных размерах.

Сейчас представители "ПГ Инвест" ведут переговоры о получении нового кредита на завершение строительства ЖК "Західний" у Ощадбанка. Как утверждают наши источники, банку настоятельно рекомендуют этот кредит выдать, даже несмотря на тот факт, что все остальные кредиторы "Экосорба" столкнулись с фактом невозврата кредитных средств и обнуления залогов через судебные инстанции (к моменту выхода публикации ответ банка на вопрос редакции о том, насколько целесообразно кредитовать недобросовестного, по мнению других банков заемщика, мы не получили).

Даже если допустить, что все банки-кредиторы неправильно составили с "Экосорбом" договора, то как быть с сотнями жалоб со стороны частных лиц — покупателей непостроенной недвижимости у "Экосорба", перед которыми застройщик также не выполнил обязательства? Кстати, ни одного ответа по сути от госорганов на такие жалобы нет. Только отписки.

Возможно, такая позиция государственных и окологосударственных структур объясняется тем, что переговоры с другими банкирами об условиях реструктуризации долгов консорциума "Экосорб" велись от имени… Виктора Викторовича Януковича.

Так, по информации банкиров, на встречи с финансистами приходил его пресс-секретарь Лидия Шевченко, которая по совместительству является заместителем заведующего секретариатом комитета ВР по вопросам информатизации и информационных технологий. Госпожа Шевченко оставляет банкирам визитку, на которой указано, что она является советником Виктора Викторовича.

Мы обратились с соответствующими запросами как к господину Януковичу, так и к госпоже Шевченко, однако к моменту выхода данной публикации также не получили их ответов. Между тем на следующий день после того, как редакция направила запрос политику, он разместил на своей странице в социальной сети сообщение следующего содержания: "Ко мне обратились люди, которые взяли кредиты и вложили деньги в строительство дома в Киево-Святошинском районе. Из-за проблем с застройщиком, кредиты приходится выплачивать, а жить людям негде. Сроки сдачи проекта бесконечно оттягиваются. Пока еще можно исправить ситуацию, совместно с исполнительными органами власти постараемся разобраться в этой проблеме, чтобы вкладчики могли наконец-то заселиться в свой новый дом. В целом, всех застройщиков-авантюристов, кто хочет повторить фокус компании " Элита-центр ", хочу предупредить:  подобные схемы больше никто не допустит".

Редакция со своей стороны тоже очень хотела бы знать, кто хочет повторить фокус компании "Элита-центр", прикрываясь при этом именем Виктора Викторовича. Поэтому если у политика и его помощников все-таки появится время ответить на вопросы редакции, мы будем рады опубликовать полученную информацию.