Коротко о рисках инвестирования в строительство жилья с застройщиками-физлицами.

В Украине намечается интересная тенденция: все больше и больше первичного жилья предлагается застройщиками-физлицами. По Киевской области, к примеру, более 70-ти процентов всей «первички» продаются именно таким образом. Каковы причины отхода от классической схемы продажи недвижимости через юридических лиц?

Стоит сразу разграничить понятия. Застройщик – физическое лицо и застройщик – юридическое лицо – это принципиально разные субъекты. Юридическое лицо – это организация, созданная и зарегистрированная в установленном законом порядке, ее виды деятельности строго регламентированы. Физическое лицо – это человек, предпринимательская деятельность которого регламентируется только в том случае, если он регистрируется как физическое лицо-предприниматель.

Какие риски ожидают инвестора при покупке жилья у застройщиков-физических лиц?

1. Низкий уровень ответственности застройщиков-физлиц по своим обязательствам. Физическое лицо несет ответственность по своим обязательством всем своим имуществом. Но у застройщика-физлица, в большинстве случаев, ничего, кроме земельного участка в собственности и нет. Это означает, что и отвечать по своим обязательствам ему нечем. А деньги, перечисленные от инвесторов по договорам, как показывает практика, потратить, спрятать или отмыть – дело техники… Поинтересуйтесь у застройщика его активами перед тем, как заключить с ним договор (земельные участки, построенные дома, квартиры и т.д.). Потребуйте от застройщика доказательств его платежеспособности.

2. Отсутствие информации о реальных собственниках бизнеса. Права на землю (аренда, суперфиция, право собственности) обычно оформляют на подставное лицо. Реального собственника бизнеса вам никогда не назовут. А самого застройщика, который фигурирует во всех документах (госактах на землю, декларациях и разрешениях ГАСКА), вам никто не покажет. Обычно на таких стройках управляет всем лицо, получившее доверенность от такого застройщика.

3. Риски при покупке квартиры по доверенности. Как уже отмечалось выше, сделки по продажи таких квартир обычно совершаются по доверенности. То есть, от имени вашего застройщика, которого вы, скорее всего, и в лицо не видели, ставит подпись его доверенное лицо.

Сразу же возникает множество вопросов.

Первый – живой ли этот застройщик? Заключая сделку по доверенности, вы рискуете подписать договор с покойником, то есть с лицом, которое после смерти перестало быть субъектом гражданских отношений. Это означает, что такая сделка не влечет за собой никаких правовых последствий, кроме признания ее недействительности.

Даже если застройщик жив, – дееспособен ли он? Опять же, покупая квартиру по доверенности и не видя в лицо самого продавца, вы рискуете заключить договор с лицом недееспособным.

Дееспособность – это способность своими действиями приобретать для себя гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности, самостоятельно их выполнять и нести ответственность в случае их невыполнения.

Пока вы подписываете договор и отдаете свои кровные сбережения доверенному лицу застройщика, не исключено, что ваш застройщик, лечится от алкоголизма или наркомании в каком-нибудь наркодиспансере, или имеет психические отклонения и проходит курс лечения в психоневрологическом диспансере. Если же ваш застройщик лишен дееспособности, сделка, заключенная с таким лицом, юридической силы иметь не будет. Гражданский кодекс Украины определяет такие сделки как никчемные (те, которые не влекут правовых последствий).

4. Риск смерти застройщика до окончания строительства. Застройщик, с которым вы уже подписали договор, может не дожить до момента окончания строительства. А последствия этого могут быть разные, и зависят они от содержания договора, который вы подписали с таким застройщиком.

Согласно ст. 1218 Гражданского кодекса Украины, в состав наследства входят все права и обязанности, которые принадлежали наследодателю на момент открытия наследства и не прекратились вследствие его смерти.

Если до момента смерти застройщика жилье не было достроено или инвестор не успел стать его собственником, спор будет решаться в судебном порядке с наследниками умершего застройщика, конечно же, если наследники добровольно примут такое наследство.

Именно поэтому, перед подписанием сделки требуйте личной встречи с застройщиком. Если вам отказывают, это первый признак ненадежности застройщика.

5. Возможность быть обманутым нотариусом, навязанным застройщиком. Застройщики, в большинстве случаев, пытаются навязать инвестору нотариуса, с которым им комфортнее всего работать (родственные связи, откаты и т.д.). В связи с тем, что нотариус в таком случае является заинтересованным лицом, риск оказаться обманутым не только застройщиком, но и нотариусом, остается велик. Потребуйте заверения сделки у независимого нотариуса.

Подводя итоги, следует отметить, что покупка квартиры на первичном рынке в современных условиях остается рискованной. Инвестирование в строительство через застройщиков – физических лиц является не менее рискованным, чем покупка квартиры у застройщика-юрлица. Чтобы уберечь себя от неудачной инвестиции, перед подписанием договора проконсультируйтесь с профильным специалистом. Требуйте, чтобы юрист рассказал вам о рисках инвестирования конкретно в вашем случае.

Помните, покупая квартиру в новостройке, вы вкладываете свои деньги, и кому как не вам, следует позаботиться об их защите?

Автор: Владимир Боряк, юрист ЮФ Constructive Lawyers