Находясь в самой гуще дискуссий о том, насколько нужны риэлторы и нужны ли вообще, сейчас, когда идет активное обсуждение нескольких законопроектов о риэлторской деятельности, мы решили изложить, каким мы видим будущий закон.

Разговоры о том, что законодательное урегулирование работы посредников на рынке недвижимости необходимо, ведутся уже не один год. Причем как в профессиональной среде, так и на государственном уровне. Правительство и профессиональные общественные организации предлагают собственные, часто кардинально отличающиеся законопроекты, а воз и ныне там — рынок продолжает работать по установившемуся «праву обычая».

Однако в последнее время государство, похоже, решило прибрать рынок риэлторских услуг к рукам. Сначала Президент поручил правительству разработать закон о риэлторской деятельности, затем, уже более года назад, Министерство экономического развития и торговли опубликовало на своем сайте законопроект «Об особенностях ведения риэлторской деятельности», но он пока еще в парламенте не зарегистрирован. А вот сейчас Ассоциация специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) предлагает свое видение того, каким должно быть законодательное регулирование посреднической деятельности на рынке недвижимости — в виде законопроекта, конечно же.

В силу того, что мы находимся на острие дискуссий о риэлторах, их пользе и статусе, мы, в свою очередь, решили изложить свое видение, каким же должен быть закон о риэлторской деятельности с учетом баланса всех сторон — потребителей, посредников и государства.

Какие услуги должен оказывать риэлтор?

Безусловно, одно из основополагающих положений будущего закона — это формальное определение статуса посредника и четкое определение перечня услуг, которые риэлтор имеет право предоставлять. А также того, кому он имеет право их предоставлять.

Будут ли это услуги только по продаже недвижимости , предоставляемые владельцу, желающему продать недвижимость. Или же — услуги по продаже и покупке одновременно, то есть, предоставляемые и продавцу, и покупателю, вознаграждение за которые будет делиться, к примеру, поровну. Едва ли стоит оставлять возможность предоставления «информационных услуг» в том виде, в котором они предоставляются сегодня. А вот консультирование по вопросам недвижимости стоит узаконить как отдельный вид услуг.

В связи с этим необходимо определить и то, в чьих интересах посредник работает и кто его услуги оплачивает. Например, если владелец обращается к риэлтору и заказывает услугу по продаже квартиры, то он эту услугу и оплачивает. Если же, например, обращается покупатель, которому нужно подобрать подходящий объект, то услугу оплачивает он.

И на основании четко определенного перечня услуг следует выдавать лицензии на проведение деятельности.

Лицензирование риэлторской деятельности

По большому счету, даже в официально работающем агентстве недвижимости сегодня риэлтором может стать кто угодно, даже человек без соответствующего образования, навыков и опыта. Что уж говорить о работающих неофициально.

Потому выдача лицензий на работу риэлтором после прохождения соответствующего обучения в законе обязательно должна быть предусмотрена. Но именно в таком порядке: обучение — выдача лицензии — возможность работать в агентстве или в качестве частного предпринимателя.

Чтобы обеспечить лицензирование всех работающих на рынке посредников и минимизировать возможность работать без лицензии (рассчитывать на полное исключение такой возможности в украинских реалиях - утопия), закон должен предусматривать систему контроля и взысканий штрафов в размере, превышающем стоимость обучения и лицензии, как минимум, в несколько раз.

Ну, и, конечно же, для организации обучения, выдачи лицензий и обеспечения контроля деятельности посредников необходимо создание отдельного контролирующего органа.

В отношении оного также существуют определенные расхождения. Министерство экономики претендует на монопольное право на выдачу лицензий и осуществление контроля. С другой стороны, претендуют на это и общественные организации. Безусловно, оптимальным вариантом было бы создание отдельного органа из представителей власти и профессиональной среды — некой риэлторской палаты. Которая будет не только проводить обучение и выдавать лицензии, но и контролировать соблюдение закона, в том числе, и через контроль всех рекламных каналов посреднических услуг. Сделать это не так сложно, как кажется. Например, обязать всех риэлторов указывать во всех объявлениях номер лицензии.

Денежный вопрос

Спорный момент в обсуждении будущего закона о риэлторской деятельности — возможность ограничения вознаграждения посредника определенным процентом. Правительство предлагает ограничить комиссию посредника 3% от стоимости сделки, специалисты АСНУ выступают против этой инициативы, утверждая, что она противоречит принципам рыночной экономики. К тому же, 3% от продажи квартиры в Киеве и в каком-нибудь отдаленном городке — это совершенно разные суммы.

Государство, в данном случае, исходит из принципа защиты прав потребителей, однако проблема в том, что любые законодательные ограничения — это путь к тенизации.

На наш взгляд, резонней, в данном случае, было бы четко определить, кто оплачивает услуги посредника и запретить получать комиссионные с обеих сторон, а сумму или процент вознаграждения оставить на усмотрение участников договора.

Еще один из столпов закона о риэлторской деятельности — налогообложение. Сейчас налог платит, кто как хочет. Во-первых, существует несколько ставок налогообложения, каждая из которых вычисляется в процентном соотношении к прибыли. При каждой из них обязателен только ежемесячный единый социальный взнос в пенсионный фонд. Демонстрировать же налоговой все заключенные сделки риэлторы не спешат . Потому идеальным вариантом было не только установление единой для всех суммы налога и привязка его не только к официально заявленной прибыли, но и к количеству размещенных каждым риэлтором объявлений в рекламных источниках.

Без сомнения, это основные пункты, которые должен содержать закон. Хотя можно еще подискутировать и о названии профессии. Насколько корректно использование названия «риэлтор» - вопрос спорный. С одной стороны, это название уже закрепилось по тому же обычаю, действующему на рынке. С другой — формально право называться риэлторами якобы имеют только члены Национальной ассоциации риэлторов США, а в Украине — члены АСНУ, на основании соответствующего договора с американской ассоциацией.

Но, в сущности, это — лишь вопрос формального статуса.

Гораздо важнее другое: найти устраивающий всех компромисс, принять закон и обеспечить его практическую реализацию.

Автор: Наталия Рева , © domik.net, 2013