В Украине продолжается эпидемия строительных афер - насчитано уже более 120 тысяч жертв жилищных махинаций. Обманутые инвесторы, которые годами ждут от своих застройщиков квартир, и у которых сейчас вместо крыши над головой только головная боль, что делать дальше, устали оббивать пороги чиновников, чтобы хоть как-то возместить понесенный от недобросовестных застройщиков ущерб. В Минрегионе признают, что строительные аферы переросли в общегосударственную головную боль - нет региона, где бы не фиксировали объект с нарушенными сроками строительства. О том, как не стать жертвой строительных аферистов и распознать заведомо неблагонадежных игроков рынка, "Обозревателю" в эксклюзивном интервью рассказал глава Всеукраинской общественной организации "Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам" Алексей Гончарук.

- Строительные аферы сегодня стали настоящей болезнью Украины. Есть ли какая-то статистика, позволяющая узнать количество жертв, количество недобросовестных застройщиков?

- Точной статистики нет, потому что государство не считает нужным вести такую статистику, а если и пытается, то не очень хорошо получается. Мы пробуем вести такую статистику. По нашим данным, в Украине насчитывается на сегодняшний день около 120 тыс. семей, которые пострадали от действий неблагонадежных застройщиков. Но нельзя говорить, что все это последствия афер, потому что случаи бывают разные. Иногда застройщики неправильно рассчитывают экономические параметры, и проекты становятся убыточными. Если говорить о количестве застройщиков-аферистов, то оно не превышает десятка, но количество застройщиков, которые непрофессионально осуществляют строительно-инвестиционные проекты, и в результате страдают люди, их – сотни.

- Существуют ли критерии, по которым изначально можно понимать, что застройщик неблагонадежный, чтобы не вкладывать в ненадежный проект? Как распознать аферистов еще на начальном этапе?

- Самое главное, на что нужно обращать внимание, вкладывая деньги в строительство, - это опыт реализации застройщиком, даже не столько застройщиком, сколько людьми, которые за ним стоят, подобных инвестиционных проектов. Если мы видим, что у конкретного застройщика люди десятилетиями не получают квартиры, вкладывать деньги в проекты этого застройщика я бы очень не советовал, потому что за счет денег, привлеченных на новых объектах, он решает проблемы старых объектов, покрывает свои убытки, а за счет чего он будет покрывать и застраивать новый объект, пока непонятно. Можно допустить, что подобный застройщик просто-напросто будет точно также обманывать людей, как он делал это до сих пор. Поэтому в первую очередь нужно смотреть на историю застройщика, на то, каким образом он вел себя до сих пор, и исходя из этого можно будет сделать вывод о том, как он будет вести себя далее.

Плюс к этому, необходимо обратить внимание на то, чтобы у застройщика была в порядке вся разрешительная документация, потому что далеко не у всех застройщиков, которые начинают стройку, в наличии нужные разрешительные документы. Причина в том, что далеко не все обременяют себя необходимостью собирать эту документацию до начала строительства.

С другой стороны, есть еще проблема цены. Необходимо смотреть, если где-то очень сильно демпингует рынок, нужно понимать, что это тоже определенный риск. В принципе, я не советую принимать решение об инвестировании в строительство самостоятельно. В любом случае надо советоваться со специалистами. В нашу организацию входят инвесторы 75 объектов. Если есть необходимость консультации – всегда пожалуйста.

- Есть ли страховые программы для обеспечения некоторых гарантий инвесторов? Может ли инвестор перестраховать себя от строительной аферы или банкротства, скажем, застройщика?

- На сегодняшний день страхования инвестиционных рисков в строительстве в Украине нет. Его не существует в принципе, а те продукты, которые есть на рынке, они ни от чего совершенно нас не защищают. Потому что для того, чтобы адекватно оценить степень риска вложений в объекты, страховые компании попросту не имеют механизмов. То правовое поле, в котором работают сегодня застройщики вместе с инвесторами, оно не позволяет прогнозировать риски достоверно, следовательно, нельзя говорить о выполнении страховых обязательств.

- Жертвами каких компаний становятся потребители? Это крупные строительные концерны, инжиниринговые компании, мелкие игроки строительного рынка? Наверняка, есть какая-та градация рисковости…

- Сложно на самом деле систематизировать компании по таким показателям. На рынке работает до 5 крупных компаний, не будем называть имена, история реализации инвестпроектов которых на сегодняшний день сводится к тому, что люди не считают нужным отвечать за свои слова и действия. Они совершенно непорядочно относятся к инвесторам, врут. Но тем не менее они пытаются что-то достроить, при этом абсолютно игнорируя потребности инвесторов, привлекают деньги в новые проекты, не достроив старые.

С другой стороны – толпы маленьких, локальных застройщиков, от деятельности которых пострадали инвесторы. Примеров очень много, примеры разные. Но фактом остается то, что и некоторые большие, и мелкие компании работают на рынке недобросовестно. Кроме того, отмечу, что понятие крупный и мелкий в строительном бизнесе довольно относительно, потому что если у компании уже есть 5-6 объектов строительных, то язык не поворачивается назвать ее маленькой. Потому что оборот денежный в таком случае значительный.

- В строительстве с привлечением государственных и муниципальных средств застройщики работают более надежно?

- Тут та же ситуация. Необходимо уяснить одну истину для себя. Если государство внесло деньги в объект, это совсем не значит, что кто-то будет его контролировать и защищать. Самый простой пример – столичный объект, в который вложены милицейские деньги. Это один из самых громких недостроев на сегодняшний день, хотя казалось бы, чиновничьи вложения. Условно говоря, застройщики не выполнили обязательств перед милицией, но никто ничего на данный момент не может сделать. Поэтому если надеяться на то, что если государство или какой-то орган государственный, даже силовой, вложил в объект деньги, их будет кто-то защищать особо яростно – нет. Это совершенно об этом не говорит. Даже существуют проблемные объекты, заказчиком по которым выступает Служба безопасности Украины. Потому наличие госденег в объекте совершенно не говорит о том, что он становится более безопасным.

Если заказчиком объекта выступает государственный или муниципальный орган, это точно также не говорит о том, что кто-то будет за это отвечать. И в Киеве, и в регионах достаточно примеров, когда коммунальные предприятия отводили земельные участки, потом эти предприятия за взятки отдавали частным локальным застройщикам, и, собственно, получался тот же недострой. Поэтому разницы в том, вкладывало ли государство в строительство, принимало участие в реализации проекта или нет, не вижу. Могу сказать, что если в строительстве задействованы деньги государственных структур, это всегда значит, что будет работать принцип коллективной безответственности.

- Существует ли механизм, которым определяет степень вины, распределение ответственности по долгострою между застройщиком и генподрядчиком, который работает за деньги заказчика?

- Существует договор, которым и распределяется степень ответственности между заказчиком и подрядчиком. Именно он и является таким механизмом. Как там написано, так и должно происходить, потому что понятие и заказчика, и подрядчика до сих пор у нас в Украине размытые контуры имеет, не до конца понятно, кто за что отвечает. В классике, генподрядчик отвечает за качество выполнения работ и предъявляет заказчику выполненные работы к принятию. Если заказчик их принимает, значит, он соглашается с тем, что работы выполнены качественно. И тут генподрядчику предъявить еще что-то будет достаточно сложно.

С другой стороны, заказчик отвечает перед людьми, от которых принимал деньги, потому что генподрядчик деньги от людей не принимает, как правило. И за совершение строительства, за то, что объект будет построен по факту, за то, что обязательства по договорам будут выполнены, отвечает всегда та компания, тот субъект, который привлекает деньги от людей. В данном случае отношения сугубо договорные, что написано в договорах, так должно и быть.

- Есть ли на государственном уровне какая-то программа поддержки строительных инвесторов? Может быть, что-то ожидается в будущем…

- Я бы не ждал от государства помощи, потому что на сегодняшний день госорганы ведут себя достаточно пассивно и непрофессионально. Реально заниматься этой проблемой сегодня не хочет никто. Возможно, не понимают ее масштабов, возможно, им это просто неинтересно и не весьма приоритетно, возможно, сказывается серьезное лобби застройщиков, которое представлено во властных кругах. Инвесторам необходимо самостоятельно тщательно продумывать свое участие в инвестпроектах, хорошо вычитывать договора, пользоваться услугами специалистов, для того, чтобы они показывали и подсказывали, с чем можно иметь дело, а с кем нельзя, какие меры предосторожности необходимо предусмотреть перед тем, как вкладывать куда-то деньги.

На сегодня мы разработали целый пакет предложений, который подан на рассмотрение ответственным структурам. В результате акции "Марш зонтиков", направленной на защиту прав инвесторов жилищного строительства, которая проводилась нашей организацией 25 апреля, премьер-министром Николаем Азаровым было дано поручение создать межведомственную комиссию по решению проблем недостроев. Формально она была создана, но ни одного рабочего заседания она еще не провела. Мы в эту комиссию уже подали все свои предложения, у нас есть понимание того, как решить эту проблему, у нас есть конкретные предложения, мы их сформулировали, в том числе в виде законопроектов. Организовать работу комиссии должен профильный министр Анатолий Близнюк. Ждем реакции власти на наши инициативы.

- А вкратце, тезисно, можете изложить суть инициатив?

- Мы просим очень многого, на самом деле. Начиная от введения реестра имущественных прав и системы регистрации имущественных прав на недвижимость, которая строится, с идеей следующего характера. Застройщик, когда он разработал проект, купил проект, получил разрешение на ведение строительных работ по этому проекту, он должен регистрировать недвижимость, которая будет построена, еще до начала строительства, свои права на начало работ. И потом только зарегистрированные в таком государственном реестре застройщики имеют право отчуждать объекты кому-то. То есть человек может прийти, посмотреть, есть ли выбранный застройщик в реестре, не обременен ли он, не отчуждено ли имущество кому-то. Если нет, тогда покупать. На уровне закона нужно предусмотреть, что тот, кто зарегистрировал права, является собственником этих самых прав.

Второе - мы просим создать постановлением правительства перечень проблемных объектов в строительстве. По нашим подсчетам, их будет несколько сотен. Каждому инвестору вот этих недостроев должен быть предоставлен статус инвестора проблемных объектов с соответствующими льготами. Например, мы требуем, чтобы банкам запретили разрывать кредитные договоры с такими субъектами, чтобы были списаны штрафные санкции по отношению к таким людям, чтобы по отношению к таким людям прекратили начислять проценты по договорам, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Эти люди и так сегодня находятся за гранью бедности, и им нужно оказывать поддержку, в том числе и государственную.

Кроме того, мы просим создать государственную страховую компанию, которая бы аккредитовывала застройщиков и инвестиционные проекты и которая бы указывала таким образом инвесторам, куда можно нести деньги, а куда не стоит. Она должна быть таким, скажем, маркером – если застройщик аккредитован от государственной страховой компании, значит, там можно страховать свои инвестиционные риски добровольно. Не "должен", как сейчас, это ерунда совершенная, потому что застройщики создают страховые компании карманные, результате работы которых создается иллюзия страхования, а именно добровольно. На самом деле там нет никакого страхования и в случае наступления страхового случая риски оплачивать оплачивать и покрывать не будет. Это очередная афера, только уже страховая.

Кроме того, мы инициируем создание специальных комиссий на базе местных государственных администраций, территориальных органов и при участии представителей прокуратуры, застройщиков и инвесторов для проведения оценки экономической привлекательности инвестиционного проекта и определения степени их готовности.
По результатам анализа объектов их следует разделить на 3 категории: экономически привлекательные проекты, который впоследствии передаются для участия в программе Госипотечного учреждения, проекты с сомнительной экономической составляющей (передаются на баланс соответствующих органов местного самоуправления для разработки плана возвращения экономической привлекательности) и убыточные проекты.

Также среди наших требований – создание государственной строительной корпорации, основной функцией которой было бы построение доступного жилья и завершение строительства проблемных объектов. Мы просим принять постановление Кабинета Министров, чтобы обязать застройщиков, которые просрочили завершение строительства более чем на 6 месяцев, в течение месяца передать такие объекты на баланс местных властей для завершения его строительства.

Кроме того, мы рассматриваем вопрос составления перечня лиц - должностных лиц и реальных собственников предприятий-застройщиков, в результате деятельности которых пострадали инвесторы.

Всего нами предложено порядка 18 инициатив, в случае принятия которых мы однозначно улучшим ситуацию в строительном инвестировании.

- И последний вопрос. Чем, собственно, ваша организация, исходя из ее названия, помогает обманутым инвесторам?

- Чтобы было понятно, мы – сами инвесторы. На самом деле мы не внешняя структура по отношению к инвесторам. Ассоциация – это группа людей, объединенных единой целью. Организация состоит из лидеров инициативных групп инвесторов. Мы обмениваемся опытом; решаем вопросы, касающиеся всех; помогаем друг другу, чем можем; проводим совместные акции; пытаемся предостерегать людей, чтобы они не стали одними из нас.

Мария Бровинская