Несмотря на резкое падение спроса на жилье в Украине в среде потенциальных покупателей и существенное снижение стоимости квадратного метра от застройщиков, жилье для простых смертных все еще недоступно.

Ставки на ипотеку стремительно взлетают ввысь, а с подорожанием земли на 15 % неминуемо возрастет и стоимость квадратного метра. Мы попытались разобраться с непростой ситуацией на рынке жилья в Украине с помощью наших компетентных экспертов. Нас интересовали вопросы: в чем основная причина недоступности жилья для большинства украинских граждан? Может ли государство как-то повлиять на эту ситуацию? Как дальше будет развиваться ситуация на рынке жилья?

Проблема с дорогим жильем кроется в низких зарплатах

"Главная проблема в низких зарплатах прежде всего, потому что минимальная зарплата в Украине с 1 апреля 2012 года 1094 гривны, что меньше, чем в России. И Украина - это аутсайдер Европы, то есть она отстает по уровню зарплат практически ото всех стран Европы, разве что за исключением Молдовы". Об этом в эксклюзивном интервью Новости Украины – From-UA рассказал руководитель "Форума спасения Киева" Виталий Черняховский.

Также он отметил, что есть "очень серьезный разрыв между доходами бедных слоев населения и богатых. Это такая социальная несправедливость, и, конечно, она не дает человеку возможности на такую зарплату приобрести жилье, когда просто нет физической возможности. Поэтому вопрос доступности не столько в том, сколько это жилье стоит, а в том, сколько есть у людей денег, чтобы можно было купить это жилье. Образовался слой людей, которые всю массу богатств на себя стянули – речь идет об олигархах и других коммерсантах. Поэтому, прежде всего, нужно выравнивать уровень доходов. Ну и, во-вторых, в таких огромных масштабах строительство в Киеве абсолютно ущербно – оно превращает город в клоаку, с резким ухудшением качества жизни, я имею ввиду состояние воздуха, воды, транспортных магистралей, потому что они забиты. То есть столица превращается в большое гетто. Строительство надо останавливать, в Киеве не надо регулировать цены на жилье, тут ничего страшного нет, если оно будет дороже".

А вот в маленьких городах, по его мнению, ситуация должна быть иная: "В маленьких населенных пунктах нужно дать людям возможность использовать ипотечные программы, чтобы была их государственная гарантия, и активно создавать там рабочие места. Современные технологии позволяют работать, находясь в небольших городах. Это называется удаленные рабочие места: можно вообще находиться где-то в Полтавской области и работать с киевскими фирмами".

Но почему-то считается, что здесь можно удобно вкладывать деньги и превращать город в невыносимое для проживания место. Поэтому нужна совсем другая "идеология обеспечения жильем: первое – в стране должны быть высокие, сравнимые с европейскими зарплаты, например, тысяча долларов в месяц. Должны быть ограничения в Киеве, но должна быть возможность приобретать жилье в других регионах страны без нарушения прав горожан. Таким образом, будет более равномерно размещено население. И третий момент – это обязательное широкое развитие государственного ипотечного кредитования на льготных условиях. Государство должно взять это в свои руки, должны быть нормальные налоги, чтобы коммерсанты пополняли казну за счет своих взносов, а люди могли свободно в кредит на 25-30 лет покупать жилье и постепенно выплачивать под очень низкие проценты. Я думаю, что это все вполне реально", - подытожил он.

Витренко: «Где деньги, Коля?»

«Жилье станет доступным для гражданина при двух условиях, - заявила в эксклюзивном интервью изданию Новости Украины – From-UA лидер ПСПУ Наталья Витренко. - Во-первых, когда в Украине будут платить заработную плату, адекватную стоимости товара «рабочая сила», потому что сегодня зарплата искусственно занижена в три раза. И отсюда люди не могут, кроме питания, одежды и самых необходимых товаров для себя, тратить деньги на жилье».

«И второе — это государственное участие в жилищном строительстве, продолжила политик. - Это, прежде всего, помощь молодым семьям, малоимущим, многодетным и т.д. Государство должно выделять эти средства из бюджета».

«Когда Азаров говорит, что Украина вышла из кризиса, то ему нужно задать вопрос: «Где деньги, Коля? Куда вы деваете деньги, если Украина вышла из кризиса и растут все показатели? Это что, вы воруете в таких объемах или вы врете народу?», - возмущается Наталья Витренко.

«А я считаю, что врут, - уверена лидер ПСПУ. - Украина на грани дефолта. Они все разбазарили. Они не могут организовать производство нигде — ни в частном секторе, ни в государственном. Они не умеют строить отношения с нашими соседями. То есть провал государственной политики по всем направлениям. Они банкроты. И конечно, как банкроты, они не выделяют необходимых ресурсов на социальные программы, на жилье».
«А почему дешевеет (жилье – ред.)? Потому что строители уже умудряются вообще только несущие конструкции построить — и все, - уверяет политический деятель. - Всю внутреннюю отделку, начиная от унитазов, плит и побелки — все оставляют жильцу. Это же вообще мрак».

«Люди должны заселяться в цивилизованные условия в квартиру, а не приходить в строительный сарай, а потом за свои деньги все эти вопросы решать. Поэтому в ближайшее время, пока будет продолжаться такая политика, пока такие люди будут при власти, цивилизованного решения вопроса в Украине не будет», - подытожила Наталья Витренко.

Сегодня цены на жилье диктует покупатель

В чем основная причина недоступности жилья для большинства украинских граждан? Экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко в эксклюзивном комментарии изданию Новости Украины – From-UA поведал, что «усредненная цена квадратного метра на первичном рынке жилья в районе 8 тысяч гривен за кв. м — это уже реалии сегодняшнего дня».

Эксперт прогнозирует, что «не исключена ситуация, когда цены в некоторых отделенных районах будут и в районе 7 тысяч гривен. Вторичный рынок связан с первичным, как сообщающиеся сосуды, и разница в цене между первичным и вторичным рынком, если следовать общетеоретическим выкладкам, составляет порядка 15-20 %».

«Добавляем их к условной тысяче - значит, усредненная цена на вторичном рынке по классике должна быть приблизительно 1150 -1200 гривен, - продолжил эксперт. - Сейчас реальная стоимость кв. м усредненная — 1500, то есть на вторичном рынке однозначно должно произойти снижение цен. И это связано не только с тем, что снижаются цены на первичном рынке, но и с тем, что: а) отсутствует реальная ипотека, б) реальные доходы населения не растут».

«То есть реальной подоплеки для роста цен на вторичном рынке жилья нет, - продолжил специалист по недвижимости. - И этого не будет до того момента, пока не начнут расти доходы и пока не будет ипотека под подъемные проценты, хотя бы под 7-11 % годовых, а не под 19-20%, которые есть сегодня. Отсюда вывод следующий: в среднесрочной перспективе (полгода - год) цены расти на рынке недвижимости не будут».

«Теперь по поводу доступности среднестатистическому гражданину. Наверно, эти цены недоступны, - считает эксперт, - хотя есть достаточно большая категория людей, у которых есть сейчас деньги, для них цена в пределах тысячи долларов за кв. м абсолютно подъемная».

«И когда появляются объекты такой стоимости, они рано или поздно продаются. То есть мы можем говорить, что для Киева это цена вполне подъемная. Если говорить о других городах, то, безусловно, эта цена высокая», - выразил свое мнение Александр Бондаренко.

«В каждом городе ценообразование формируется, исходя из 3 факторов, как шутят американские риелторы — это location, location, location, что значит местоположение. То есть в каждом районе города есть свои особенности ценообразования», - поведал г-н Бондаренко.

«Мы говорим об общих тенденциях. В западных областях, где много людей работают за границей, - продолжил экс-президент Ассоциации специалистов по недвижимости, - цена в 600-700 долларов за кв. м является доступной и объекты покупаются. Дороже — не покупаются, и если продавец хочет продать, то он должен идти за требованиями покупателя. Сейчас диктатура покупателя, сейчас он диктует ценообразование», - резюмировал Александр Бондаренко.

Цены на недвижимость определяются особенностями экономического цикла

"Динамика цен на недвижимость определяется вовсе не издержками на строительство, ценой земли т.д. Это определяется особенностями экономического цикла. Постоянно возникают ситуации, когда резко падает спрос на жилье, и оно начинает продаваться даже дешевле себестоимости — это характерная черта экономических кризисов. Циклами такого кризисного развития определяется цена на жилье. Здесь важно правильно спрогнозировать развитие экономической ситуации. Если начнется подъем, если будет значительный приток капиталов в Украину, прямых инвестиций, удешевится кредитование — то цены будут расти. Но такой вариант маловероятен", - об этом в эксклюзивном интервью Новости Украины – From-UA рассказал экономист Виктор Суслов.

"Я считаю, что Украина, попав в кризис в 2008 году, продолжает оставаться в кризисной ситуации, она не преодолела кризисные потери. Можно говорить, что по ряду признаков ситуация ухудшится, особенно вероятно это после выборов, потому что последние резервы сейчас растрачиваются, чтобы удержать более-менее стабильную ситуацию на выборах. После выборов правительство уже пообещало поднять цену на газ, прогнозируется девальвация гривны. Сейчас для выполнения социальной программы правительства и президента предпринимаются серьезные усилия, связанные с усилением налогового давления на бизнес. Последствием такой политики должно быть угнетение экономики и ее падение. А это означает, что цены в основном будут падать. В недвижимости очень важно сегментировать рынок, а у нас не всегда это делают и говорят в среднем. То есть цены могут больше падать даже на дешевое жилье, потому что подавляющее большинство обычных покупателей теряет свою покупательную способность", - считает Суслов.

"Что касается сегмента дорогого и самого дорогого жилья, здесь цены определяются другими факторами. Дорогое жилье активно покупается, скажем, коррупционерами. Уровень коррупции в стране растет, доходы коррупционеров растут. Поэтому слой коррупционных чиновников способен объективно в этой ситуации платить за жилье дороже, поэтому цены на дорогое жилье могут не падать, а, наоборот, расти, несмотря на падение цен в сегменте дешевого жилья. Но там спрос не большой, он в основном ограничивается столицей, несколькими крупнейшими городами. Кроме того, этот коррупционный класс уже имеет свое жилье. Есть маленький сегмент бизнеса, у которого дела идут лучше, особенно у бизнеса, приближенного к власти. Он тоже может предъявлять спрос на дорогое жилье, но все равно это не очень многочисленный класс. Но можно посмотреть даже по Киеву, - элитное жилье строится, и цены на такое жилье не падают", - подытожил эксперт.

Как ни крути, а квадратный метр подорожает - эксперт

Любые нагрузки, которые получает застройщик до того, как он начинает продавать дом, в любом случае ложатся на стоимость квадратного метра. Такое мнение в эксклюзивном комментарии Новости Украины – From-UA высказал архитектор, депутат Киевсовета, член Совета директоров Украинской строительной ассоциации Андрей Миргородский.

"Подорожание, которое происходит внутри процесса согласования проектирования, землеотвода, в конечном итоге ложится на стоимость квадратного метра. Чудес не бывает. Если сейчас киевская власть вопрос паевого участия усложнит или удорожит — это тоже ляжет на стоимость квадратного метра. И любые другие нагрузки, которые получает застройщик до того, как он начинает продавать дом, они в любом случае ложатся на стоимость квадратного метра. Ипотека у нас так работает, что ту цену, которую она имеет, ипотекой не назовешь. Ипотека — это долгосрочные, дешевые деньги, а у нас они получаются дорогие, поэтому людям это не по карману. И можно легко прогнозировать, что новостройки будут дорожать, а вторичка вся будет падать, потому что рынок, в принципе, плох. И покупаться будет жилье эконом-класса и жилье самого высокого уровня - лакшери, которое не размещено в супер-местах, потому что первые будут стараться взять кредит, а вторые никогда в банк не пойдут, потому что у них деньги в кубышке и они будут покупать за свои накопления. Среднего уровня цен я не вижу в упор в ближайшее время, к сожалению", - считает он.

Относительно того, кто из застройщиков может себе позволить выйти с дешевым жильем на рынок: "Во-первых, Ирпень тоже Киев, люди тоже позиционируют себя как жилье в столице, поэтому в области и в примыкающих населенных пунктах и даже в черте города есть жилье, которое построено достаточно дешево еще в те годы, когда отвод земли и все процедуры были проще. Или построено жилье в период кризиса, когда цены упали на строительство и на материалы. И они могут позволить себе выйти с дешевым жильем на рынок. Но это жилье достаточно низкого класса, как правило, одно- или двухкомнатные квартиры, очень скромные по площади и расположенные в не совсем удобных или в неудачных местах. Как только место хорошее или квартира лучше — цена ее рынком определяется выше".

Ситуация на рынке жилья в Украине связана с общим состоянием в экономике

Ситуация на жилищном рынке Украины тесно связана с общим состояние экономики и последствиями кризиса. Такое мнение в комментарии корреспонденту Новости Украины – From-UA высказал вице-президент Центра экономического развития Александр Кошик.
"Следует учитывать, что был достаточно длительный период, когда строительство жилья упало очень резко. В то же время рынок насыщен, то есть спрос на заселение есть, но это спрос не платежеспособный. Пока не будет платежеспособного спроса населения и пока не восстановится ипотека, говорить о какой-то доступности жилья не приходится. И, в принципе, никаких серьезных подвижек к возобновлению ипотечной деятельности нет. Есть какие-то подвижки, но до полного восстановления еще далеко. Эти факторы влияют на удорожание земли, но они все-таки являются второстепенными по отношению к более глобальным процессам. В ближайшее время, я думаю, рассчитывать на то, что сырье станет доступным, не приходится", - считает он.

Относительно же дальнейшего падения цен за жилье и прибыльности строительства для застройщиков, Александр Кошик сказал следующее: "Естественно, что застройщик не будет работать себе в убыток. Цены действительно серьезно упали, практически к нижнему пределу. Возможно, еще какое-то снижение произойдет, потому что исходная точка была очень высока. Застройщики получали сверхприбыли до кризиса, то есть какой-то задел для падения цен был, и это падение произошло. Но можно ожидать еще некоторого незначительного снижения. Мне кажется, что больше будет строиться квартир по упрощенным схемам, то есть более дешевое жилье, поскольку действительно упор был сделан на строительство домов с квартирами бизнес-класса, люкс. А теперь строительство перейдет на более дешевый сегмент. Но тем не менее, это проблему кардинально не решит".