В Україні з травня повинна стартувати програма іпотечного кредитування купівлі доступного житла під 2-3% річних строком на 10-15 років. За задумом Президента Віктора Януковича, який особисто озвучив цю ініціативу, різницю між заявленою ставкою і ставкою комерційних банків компенсуватиме останнім держава. Експерти не вірять у реальність ідеї і вважають такі заяви політичною пропагандою.

Очікується, що через 2-3 тижні механізм реалізації цієї програми представить на розгляд уряду Міністерство регіонального розвитку, будівництва і житлово-комунального господарства. Поки що про деталі відомо небагато, але, слід вважати, у програмі знайдуть віддзеркалення завдання, окреслені прем&lquot;єр-міністром Миколою Азаровим, - зробити іпотеку доступною для сімей із сукупним доходом близько 4 тис. грн. і вдвічі збільшити обсяги іпотечного кредитування. На його думку, для досягнення мети потрібно знайти довгострокові кредитні ресурси, а їх джерелами стануть державний і місцеві бюджети, державні і комерційні банки, а також інвестори.

Поки розробник програми мовчить, можливі фігуранти «нової іпотеки» - Державна іпотечна установа (ДІУ) і Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву вже висловили готовність брати участь у ній. Керівники обох структур сходяться на думці, що програма повинна торкнутися перш за все черговиків, а також малозабезпечених людей, яким не під силу потягнути 70% вартості квартири за програмою «Доступне житло». І навіть незважаючи на те, що програма - не для всіх, її реалізація оцінюється у мільярди гривень.

ДІУ: бюджет не витримає навантаження

У Державній іпотечній установі вважають логічним надання їй ролі виконавця програми. На думку голови правління ДІУ Віктора Миргородського, заявлених ставок досягти реально. «Те, що сказав Президент, - цілком, на наш погляд, реальні речі. На сьогоднішній день ми вже надали Кабміну наші пропозиції, спрямовані на те, щоб зробити іпотеку під 2-3%», - сказав він.

Керівник установи пропонує не йти шляхом компенсації ставки банкам, а домогтися низьких ставок за допомогою збільшення статутного фонду ДІУ. «За допомогою статутного фонду, з якого уряд не вимагає якихось дивідендів, ми могли б дуже дешево видавати кредити і опуститися до 2-3%. Ми прораховували цю ситуацію: статутний фонд – нуль (нульова вартість – авт.), а під 2-3% через банки безпосередньо ці кредити доходять до кінцевого споживача», - пояснив Миргородський.

При цьому, за словами керівника ДІУ, буде створено актив на поворотній основі. За підрахунками ДІУ, якщо щороку виділяти 2-3 млрд. грн., то за 5-10 років можна «кардинально вирішити проблему, пов&lquot;язану із забезпеченням доступним житлом громадян України». Миргородський вважає, що держбюджет не витримає такого навантаження, якщо безповоротно виділяти кошти на компенсацію ставки комерційним банкам. «Президент пропонує компенсувати, але це дуже велике навантаження на бюджет. Безповоротне отримання грошових коштів із бюджету, мені здається, держава на сьогоднішній день дозволити собі не може, оскільки потрібно виділяти щороку 2-3 мільярди. Де їх узяти банкам на компенсацію?» - наголошує голова правління ДІУ.

Держфонд: 3% прописані в законі

Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву також бажає взятися за цю програму. Як варіант голова правління фонду Леонід Рисухін вважає за можливе збільшити частку компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім&lquot;ям і самотнім молодим громадянам. Наприклад, сьогодні фонд компенсовує 7,75% ставки комбанків, але може більше, щоб людина платила тільки 2-3%. Щоправда, поки що фонд не укладає нових угод за цією програмою, оскільки існує заборгованість перед позичальниками за попередні роки.

Серед інших можливих механізмів реалізації «нової іпотеки» він бачить збільшення статутного капіталу фонду. До того ж Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності і вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності» (№4220, що набув чинності 19 січня ц.р.) дозволяє фонду кредитувати населення для купівлі квартири за програмою «Доступне житло» під 3% річних. Знову ж таки, залишилося прописати механізми і передбачити кошти в бюджеті.

«Або дати дешевший ресурс шляхом збільшення статутного капіталу фонду чи ДІУ, або дати 3% річних згідно з законом №4220, який визначає, що за наявності бюджетних коштів виконавець програми «Доступне житло» має право під такий відсоток давати кредити», - відзначає Рисухін.

На його думку, у разі реалізації останнього варіанту 20% вартості житла покупець повинен внести сам, на 50% можна запропонувати іпотечний кредит під 3% річних, 30% вартості становитиме безповоротна субсидія держави. Водночас у разі збільшення статутного капіталу фонду, наприклад, на 1 млрд. грн., установа могла б видати 3,5-4 тисячі кредитів на придбання житла за ставкою 3% річних. «Якщо нам збільшити статутний фонд, скажімо, на 1 млрд. грн., то ми могли б десь від 3,5 до 4 тисяч кредитів дати з відсотковою ставкою, яку визначить уряд або держава», - уточнив Рисухін, відзначивши, що ДІУ ці кошти спрямувала б на рефінансування банків, тоді як фонд працює на роздрібному ринку.

Віртуальні відсотки

Революційна ідея Президента (уявіть, середня ефективна ставка за іпотекою комерційних банків - 20,5%, за участю ДІУ – 15%, плюс недосяжна «доступна» у 10% річних) викликала скепсис в експертів.
«Це радше політична пропаганда, оскільки 2-3% для України в найближчі два роки – нереально, враховуючи, що зараз Агентство з рефінансування житлових кредитів, створене «Ощадбанком» і «Укрексімбанком», збирається випускати першу емісію своїх п&lquot;ятирічних облігацій під 10-11% річних.

Експерти ринку цінних паперів дуже скептично ставляться до попиту на такі папери, тому що навіть за облігаціями внутрішньої позики ставка досягає 13,5% річних», - каже начальник відділу бенчмаркінгу компанії «Простобанк Консалтинг» Володимир Паюк.

З не меншою недовірою налаштовані банкіри і щодо зростання ринку іпотечного кредитування. Банки не готові ризикувати «довгими» грошима, а населення не платоспроможне брати позику під 15-35%, констатувала генеральний директор групи компаній «ПрімоКолект» Єва Закович. «Реальна ціна іпотеки – більш ніж 18%. Якщо 3% платитиме населення, а решту 15% перекласти на державу, то ніякий бюджет не витримає. З цієї причини кажуть, що цим займуться державні банки. Я не заздрю цим банкам, тому що реальна різниця... - ризики, які вони додатково на себе братимуть», - підкреслює президент Асоціації українських банків Олександр Сугоняко.

Експерти підрахували, що якщо цього року на компенсацію відсоткових ставок з нинішніх 18% до 3% банкам направити 2 млрд. грн., то можна видати кредитів на купівлю 50 тисяч квартир (за умови 35% першого внеску). Для порівняння: в Україні на сьогодні видано 450 тис. іпотечних кредитів.
«Але ця програма має бути довгостроковою. На кожні наступні 15 років держава, щоб бодай залишитися на тому ж рівні, повинна залучати 2 млрд. грн.», - вважає виконавчий директор Української національної іпотечної асоціації Павло Матіяш.

Не дивно, що головна підтримка для скептиків - джерела фінансування нової програми, адже в бюджеті «мільярдам гривень ніде взятися».

«Не можна надрукувати гроші і видати під 2% людям. Держскарбниця повинна покриватися за рахунок бюджетних надходжень. Випустити облігації під 1%, щоб видавати кредити людям під 2%?.. Облігації України під 1% ніхто не купить», - каже Паюк.

У результаті одержуємо ось що: якщо держава запустить друкарський верстат для фінансування іпотечної програми, то нас чекає черговий виток інфляції. Крім того, учасники ринку вважають, що не вирішить проблему компенсації відсоткової різниці і позикове фінансування, оскільки міжнародні ринки капіталу кредит на такі речі не дадуть. Причому навіть при обіцяних ставках доходи населення дуже низькі, щоб іпотека стала масовою, а вартість житла залишається непомірно високою.

«Зарплата у населення, що працює, - 2,7 тис. грн. Якщо прорахувати навіть під 3% на рік при вартості житла в середньому до мільйона, то виходить значна сума. З доходом сім&lquot;ї менш ніж 8-10 тисяч ні про яку іпотеку не може бути мови», - наголошує Сугоняко.

А населення, як відомо, вже «закредитоване» до краю, більше з нього витиснути не вдасться.