В 2011 году оправиться строительной отрасли от последствий кризиса помогало Государственное ипотечное учреждение (ГИУ), которое не только активизировало ипотечные программы для населения, но и финансировало достройку жилья. 
В следующем году ГИУ предлагает стимулировать строительную отрасль путем снижения стоимости «квадрата», льготных кредитов и аренды с правом выкупа. О планируемых механизмах восстановления спроса на жилье рассказал в интервью УНИАН председатель правления ГИУ Виктор Миргородский .
- Виктор Валентинович, в 2011 году ГИУ возобновило рефинансирование ипотечных кредитов для населения. Как вы оцениваете спрос на них? 
1 июля с.г. мы официально возобновили программу по рефинансированию ипотечных кредитов. До этого времени объемы выкупаемых кредитов были незначительными - в среднем 48-60 займов. На сегодняшний день из 221 ипотечного кредита, которые были рефинансированы в этом году в объеме свыше 60 млн. грн., большая часть выкуплена за вторую половину года.
Больше половины кредитов брались для покупки квартир на вторичном рынке, потому что по нашим стандартам, даже если квартира покупается на первичном рынке, для обеспечения предоставляется в залог квартира на «вторичке». Причем пик спроса пришелся на декабрь.
Кредитовать по программе дофинансирования объектов мы начали с начала года. Но, несмотря на то, что эти объекты имеют, как правило, высокую степень готовности, мы только в конце этого года начали выкупать те кредиты, которые брались на покупку квартир у застройщиков. Их немного, потому что дома только начинают сдаваться в эксплуатацию.
В следующем году мы планируем увеличить количество выкупаемых кредитов до порядка 3,5 тысячи на сумму 900 млн. грн. Думаю, если сохранится динамика этого года, то ежемесячно выкупать кредиты на 75 млн. грн. - реальность. Средняя сумма кредита сейчас составляет 200-250 тыс. грн. Со дня основания ГИУ выкуплено 4,8 тыс. кредитов.
- Насколько сейчас банкам интересно работать с ГИУ по программе ипотечного кредитования? 
Количество банков-партнеров у нас постоянно растет: если в начале года с ГИУ работали 96 банков, то к концу года - более 110, рост - 15 банков. Заявок по рефинансированию поступает к нам на рассмотрение все больше. Глядя на декабрь, мы идем на рекордные объемы выкупаемых кредитов. Это говорит о том, что интерес к нашей программе увеличивается со стороны банков.
При той нестабильности, которая существует на финансовом рынке, при том, что изменилось законодательство в части запрета кредитования в иностранной валюте, на сегодняшний день наш ресурс является востребованным, потому что наши условия - ставка 11%, срок до 30 лет - самые выгодные на сегодня, оптимальные и проверенные в условиях кризиса. Подтверждением этому является низкий процент проблемных кредитов – 4,5% от общего портфеля ГИУ, который составляет 4,8 тыс. кредитов объемом 745 млн. грн. Это очень мало по сравнению с тем, какие проблемы имеют в этой сфере банки: по данным аналитиков, доля проблемных ипотечных кредитов в банках составляет не менее 30%.
- Как ГИУ собирается бороться с проблемными кредитами?
Мы работаем, прежде всего, с банками. Согласно нашему генеральному соглашению, если кредит не обслуживается в течение 60 дней, мы имеем право на обратную уступку, то есть, банк должен выкупить этот кредит за деньги, либо заменить его на стандартный, который обслуживается без нарушения условий. Если это обслуживающий банк, то он решает данную проблему. В то же время, у нас есть кредиты, которые мы обслуживаем самостоятельно. Они нам достались от ликвидирующихся на сегодня банков - «Укрпромбанка», «Трансбанка», «Арма Банка». Впрочем, у нас уже подписано соглашение с банком «Перший», которому мы до марта передадим порядка 450 кредитов, которые продолжаем обслуживать.
- Планирует ли ГИУ расширять возможности кредитования покупки жилья в новостройках?
Мы будем участвовать совместно с Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству, который работает на «первичке», в программе «Доступное жилье», где 30% стоимости жилья предоставляет государство, а 70% - покупатель. Мы столкнулись с тем, что люди хотят взять кредит на оставшиеся 70%, но у них нет другой квартиры для залога. Мы нашли в этом деле партнера - «Сбербанк России», который обратился к нам за финансовым кредитом для выдачи ипотеки. Думаю, до конца года мы подпишем трехстороннее соглашение, согласно которому «Сбербанку России» будут предоставлены денежные средства в виде финкредита, а он будет кредитовать заемщика для приобретения квартир на первичном рынке. В свою очередь банк уже заключил соглашение о кредитовании жилья в объектах «Киевгорстроя». Получился симбиоз действий на «первичке». Мы замкнули цепочку, и она будет работать со следующего года. Другие застройщики также могут присоединяться к программе, но для этого должна быть воля банка и уверенность в том, что застройщик действительно достроит и введет в эксплуатацию объект. Ведь банк, кредитуя под имущественные права, несет немалые риски.
- Недавно правительство поставило задачу перед Минрегионом в следующем году ликвидировать долгострои. Реально ли это сделать, учитывая запланированные на 2012 год объемы финансирования недостроев, в том числе по программам ГИУ? 
В этом году объем строительных работ составил 189 млрд. грн., из них 25 млрд. грн. - жилищное строительство, где половина - частные дома, а 10-15 млрд. грн. - многоэтажки. В следующем году найти в бюджете и карманах частных инвесторов 50 млрд. грн., необходимых для достройки свыше 4 тыс. объектов незавершенного жилищного строительства, я считаю, нереально. Мы должны понимать, что в год страна может осваивать на эти цели только порядка 10-12 млрд. грн. Думаю, за год не стоит задача достроить все объекты, основное - не закладывать сейчас новые. Но нецелесообразно бросать объекты, на строительство которых потрачены деньги. Проблему долгостроев реально снять за 5 лет. Государство должно взять на себя эти функции и привлечь к сотрудничеству частных инвесторов, т.к. только за счет госсредств решить вопрос невозможно.
Сейчас на очень высоком уровне рассматривается возможность достроить эти объекты по минимальной цене для того, чтобы их можно было предложить «очередникам» по очень низкой стоимости с правом рассрочки на 10-30 лет.
Программу дофинансирования объектов незавершенного строительства мы начали реализовывать в связи с необходимостью стимулирования первичного рынка жилищного строительства. В этом году мы направили свыше 560 млн. грн. на достройку 23 объектов жилой площадью свыше 370 тыс. кв.м, из которых уже введены в эксплуатацию восемь домов площадью около 117 тыс. кв.м. В следующем году на достройку планируется направить 700 млн. грн.
- По Вашей оценке, насколько реально снизить стоимость жилья для очередников?
Думаю, по Киеву это может быть на уровне 750 долл., а по областям - 500 долл. за квадратный метр в квартире, сдаваемой «под ключ». Речь идет о новом строительстве. А что касается стоимости квартир в недостроенных домах, то можно решить вопрос путем выкупа их с дисконтом. Если нам удастся хотя бы на 25% снизить цены по сравнению с рыночными в Киеве и областях, считаю, что это будет очень хорошо. По моему мнению, необходимо создать программу или принять закон, направленный на то, чтобы объекты достраивались для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Планируем начать работу в данному направлении уже в следующем году. Вопрос будет заключаться в финансировании, насколько это позволит бюджет. Премьер-министр на протяжении года говорил, что в 2012 году вопросы ипотеки и жилищного строительства не останутся вне его внимания, и обещал 10 млрд. грн. на развитие ипотечного кредитования в разных формах.
- До конца года планируется завершить бесплатную передачу очередникам квартир, закупленных в 2009 году. Может ли в перспективе быть продолжена практика бесплатного выделения жилья?
В очереди на жилье в Украине стоят 1,138 млн. семей, из них 300 тысяч - первоочередники, 130-140 тысяч людей, которые имеют право получить жилье вне очереди. Я думаю, что таких людей государство или местные органы самоуправления будут обеспечивать бесплатно. Но мы должны понимать, что людей, которые стоят в общей очереди, а их большинство, государство не в состоянии обеспечить. Люди сами должны стремиться к тому, чтобы приобрести жилье.
Сегодня ставятся задачи по созданию благоприятных условий для приобретения квартир. Прежде всего, квадратный метр должен стоить меньше, чем сейчас. Это можно сделать за счет госпрограмм, когда государство будет выступать заказчиком по приобретению строительных материалов по минимальной цене. Во-вторых, создать условия, при которых люди могут получить льготный кредит под очень низкие проценты либо выплачивать арендную плату с правом выкупа. Мы подсчитали, что при среднем метраже квартиры в 50 кв.м, при аренде квартиры с правом выкупа на 10 лет, в месяц нужно платить 1 тыс. грн. арендных платежей. Пока - это идея, но мы уже сейчас ее прорабатываем в деталях. Она обсуждается на самом высоком уровне в правительстве. Для того, чтобы программа работала эффективно, ее необходимо закрепить на законодательном уровне.
Что касается программы бесплатной передачи квартир, то на сегодня в коммунальную собственность передано 3526 из 3596 квартир, то есть 99% от общего количества. Остался один неурегулированный вопрос по дому в Чернигове. А недостроенные 55 квартир будут переданы в коммунальную собственность в следующем году.
- С какой степенью готовности недострои планируется финансировать в следующем году? Как быть с проблемными долгостроями, которые по каким-либо параметрам не подходят для участия в отмеченной программе?
Мы начинали со степени готовности 75%, потом опустились до 50%, а после - и до 25%. На сегодняшний день разбег составляет от 25% до 90%. В следующем году мы не собираемся менять этот диапазон.
Что касается проблемных объектов, то, к примеру, в Грузии государство их забирает. Я думаю, что мы к этому придем. Принимать решение по объектам, которые сегодня уже и достраивать опасно, нужно государству. Для этого должен быть законопроект, который бы давал возможность застройщику получить помощь от государства, а если он не может достроить, пусть приходит государственная компания, которая достроит объект за бюджетные средства.
- ГИУ не планирует выступить инициатором таких изменений?
Данный вопрос сейчас тоже рассматривается. Это не исключено. Тут должно участвовать не только ГИУ, а несколько субъектов, с помощью которых можно решить проблему. Но она непростая, поскольку нужно принимать законы, а мы знаем, что в Верховной Раде очень серьезное лобби строителей, многие депутаты являются собственниками строящихся на сегодня объектов. Для этого нужна очень сильная политическая воля.
- В следующем году планируется разработать программу обеспечения жильем госслужащих. Что еще будет инициировать ГИУ в ближайшее время?
Мы уже практически разработали и предоставили на рассмотрение Стратегию развития ГИУ на 2012-2016 годы. В ней предусматривается продолжение работы по дофинансированию незавершенного строительства. За 5 лет мы планируем профинансировать 15 млрд. грн. для достройки почти 10 млн. кв.м жилья. Затем эти квартиры либо будут проданы по льготному кредиту, либо сданы в аренду с правом выкупа. Мы планируем за 5 лет обеспечить свыше 200 тыс. семей таким жильем. Хочется, чтобы из 200 тысяч примерно 110 тысяч квартир проходили бы по специальной программе для госслужащих (военнослужащих, милиции, учителей, медиков и т.д.).
Стратегия утверждается на правлении, но мы планируем также представить ее на рассмотрение наблюдательного совета. До конца года мы должны предоставить в деталях механизмы реализации стратегии, а в январе - утвердить ее.
- В этом году ГИУ не выпустила запланированные корпоративные облигации на 1 млрд. грн. под госгарантию. Есть ли в госбюджете-2012 строка о выделении учреждению такой же суммы?
В госбюджете на 2012 год обозначена общая сумма - 5 млрд. грн. под госгарантии. В этом списке есть и ГИУ. Мы планируем разместить корпоративные облигации на 1 млрд. грн. в первой половине 2012 года, а также в течение года выпустить ипотечные облигации на 500 млн. грн. Если в первой половине 2012 года ситуация для выпуска облигаций будет неблагоприятная, с учетом того ресурса, который сейчас работает, в принципе, мы сможем продолжать рефинансирование ипотечных кредитов, однако, объемы дофинансирования строительства придется резко сократить. Кстати, 23 декабря ГИУ полностью погасило облигации на 1 млрд. грн., размещенные в 2007 году под государственную гарантию, и внесло плату в госбюджет.
- В 2012 году ГИУ планирует снизить ставку рефинансирования до 10%. За счет каких ресурсов это будет сделано? 
Мы планировали, что Кабинет министров будет поэтапно увеличивать нам уставный фонд, за счет чего появится возможность сокращать процентную ставку. И хотя в 2012 году это не планировалось, но в результате обсуждения возник вопрос, что, наверное, такой шаг будет целесообразен. Размер увеличения УФ еще окончательно не утвержден.
В госбюджете-2012 средства на увеличение УФ не заложены, но на это необходима политическая воля, потому что вопрос очень важный с точки зрения стимулирования роста ВВП, решения социальных проблем, улучшения жилищных условий наших граждан. Поэтому внести изменения в бюджет не составит особого труда. Кроме того, все будет зависеть не только от уставного фонда. Если мы привлечем средства в следующем году, скажем, под 9,5%, однозначно ставка рефинансирования будет меньше.
- Сейчас практически все государственные органы проводят реорганизацию. Коснулся ли ГИУ этот процесс?
Понимая важность реализации правительством административной реформы, процесс повышения эффективности работы нашей компании идет в таком же ключе. Два месяца назад мы объявили о проведении реорганизации. Это связано с тем, что нам необходимо пересмотреть работу, которую выполняют наши сотрудники. Во-вторых, мы понимаем, что в этом году мы передаем квартиры, которые приобрели в 2009-ом, фактически данный участок «уходит». А в следующем году нужно больше усилий уделять основному виду деятельности – рефинансированию ипотечных кредитов в связи с тем, что на сегодня мы предоставляем самые выгодные условия банкам. Все эти моменты вынуждают пересмотреть концепцию дальнейшего развития ГИУ, сделать ее более эффективной, более гибкой.
Реорганизация подразумевает создание эффективной структуры, в результате чего будет более четко прописана ответственность конкретных людей. Это позволит больше настроить их на достижение результатов. Конечно, реорганизация поспособствует экономии средств за счет сокращения численности штата компании - 15-20% работников. Это коснется и руководящего состава, из восьми департаментов останется всего три. С 1 января у нас вступает в действие новое штатное расписание и новая структура.