В течение последнего года наблюдаю, как агентства недвижимости и многие эксперты наперебой уверяют, что кризис на рынке жилой недвижимости давно закончился, и рынок уверенно идет в рост.

Что ни новость – сплошной позитив! Читаю и удивляюсь, перед глазами просто встает картинка - цены растут, покупатели строятся в очереди на просмотр квартир, к застройщикам потянулись очереди из желающих приобрести недостроенные квадратные метры…ой, да о чем это я… уф, привиделось…

Теперь серьезно. Цифры цифрами, успехи успехами, а вот анализа событий на рынке жилья я так и не увидела в пресс-релизах компаний. В преддверии Нового года все подводят итоги года, вспоминают, чем запомнился уходящий год. Предлагаю и нам оглянуться.         

Начало года было на удивление спокойным. На вторичном рынке покупатели продолжали игры на понижение, приводя продавцов в состояние тихого безумия. Вынужденные продажи квартир совершались с довольно значительными дисконтами. Большинство продавцов, которые никуда не спешили, старались выдержать объявленные цены, хотя по многим объектам цены оставались практически на докризисном уровне. В принципе, выбор квартир на вторичке был достаточно широким во всех ценовых сегментах.

Первичный рынок оживился благодаря продажам в сданных комплексах (или близких к сдаче) и лояльным застройщикам, щедро раздающим квартиры в рассрочку. По сравнению с банковскими драконовскими ставками по кредитам, доходящим до 24%, 10-15%, накручиваемых застройщиками на остаток платежей, выглядели вполне адекватными.

К середине весны и у покупателей, и у продавцов сдали нервы и они начали активно торговаться. И, как результат, бум сделок в традиционно высокий сезон для рынка – апрель и даже май. Большинство продаж оказались не чем иным, как логическим завершением торгов, которые начались задолго для весеннего периода. Просто цена, наконец, опустилась до приемлемого уровня, или покупатели, наконец, устали ждать квартир за обещанную «справедливую» цену и решились на покупку. Таким образом, начал реализовываться отложенный спрос. С рынка одна за другой стали уходить наиболее ликвидные квартиры. Первыми ушли с рынка однокомнатные квартиры, за ними подтянулся спрос и на двухкомнатные квартиры в спальных районах, начались активные просмотры трехкомнатных квартир.

Как сообщалось ранее ТСН от 20.12.11. Цитата: "Государство решило позаботиться, чтобы украинцы продавали квартиры только по рыночным ценам и платили соответствующие налоги. А налоговая, в свою очередь, проверит, откуда именно взялись деньги на дорогую покупку. Как рассказали в Фонде госимущества, после оценки стоимости жилья в БТИ, цена отличалась от рыночной в десятки раз, чем нередко пользовались при продаже квартир."

Лето стало сюрпризом для многих риелторов. Несмотря на летнюю жару, рынок продолжал активно работать. Агенты не успевали ездить по показам, хотя сделок было немного. На руку продавцам сыграла валютная нестабильность на мировых рынках, непонятная судьба евро и доллара, а также разговоры о второй волне кризиса, накрывающей нашу родную украинскую гривну. Бдительные покупатели ринулись срочно превращать свои сбережения в традиционное средство накопления – недвижимость. Кстати, косвенным подтверждением является существенный отток депозитов из банков. Иначе говоря, население начало срочно конвертировать денежные знаки в «кирпичи». С рынка ушли, наконец, все наиболее дешевые квартиры, за ними потянулись более дорогие варианты. К середине сентября рынок опустел с точки зрения ликвидных вариантов квартир по адекватной цене. Снова появились все те же безумные предложения спекулятивных  квартир. Поскольку гривна продолжала твердо удерживать свои позиции, покупатели взяли небольшую передышку.

А что с ценами? Правильно, начали расти. Рост показали и цены предложения, и цены сделок – постепенно по мере ухода с рынка наиболее дешевых вариантов последующие следки совершались с более высокой ценой. Аналитики обрадовались и начали трубить вовсю о росте рынка. Можно ли это назвать ростом? Теоретически да, но фактически рынок традиционно отреагировал на валютную панику.

Возьмем для примера – Оболонские Липки. Докризисные цены на квартиры в новых домах доходили до $4 500кв.м. В январе 2011 года сайты пестрели объявлениями  2-3-х комнатных квартир по $2 500.кв.м. Весной количество предлагаемых на продажу квартир стало катастрофически уменьшаться. Начали появляться робкие предложения квартир по $3 000-$3 200кв.м. Хотя просмотры по ним были, они редко трансформировались в сделки. Покупатели не решались на столь серьезные инвестиции, а продавцы не готовы были опуститься до зимних $2 500кв.м. К лету ситуация начала выравниваться – уставшие продавцы уже готовы были торговаться ниже $3 000кв.м, пошли сделки, покупатели срочно спасали свои сбережения от кризиса, и мирового, и отечественного. С рынка ушли не только ликвидные варианты квартир, но и ряд малоликвидных предложений по цене $2 500кв.м и даже ниже. Таких цен Оболонь не видела давно. К октябрю рынок замер – остались безумные предложения квартир с «евроремонтами», а покупатели продолжали свой бег по просмотрам, хотя количество сделок резко сократилось.

К ноябрю рынок снова преподнес свой сюрприз покупателям – начала активно обсуждаться тема передачи функций БТИ в Минюст и связанные с этим риски сделок с недвижимостью. И вновь отчаявшиеся покупатели ринулись в бой – покупать все то, что еще осталось. И снова рост цен и сделок на рынке. Кстати, паникой на рынке воспользовались и застройщики, подняв цены предложения в свих комплексах.

Может кому то и показалось, что рынок вошел в стадию устойчивого роста, а мне все таки эти скачки напоминают всхлипывания при истерике. Можно с уверенностью утверждать, что отложенный спрос (то есть сбережения населения в кубышках, из-под матраса и т.д. ) был реализован именно в 2011 году. Устойчивой тенденцией данный фактор вряд ли может стать, поскольку нет реальных предпосылок для роста доходов населения, несмотря на все уверения Госкомстата и уважаемых чиновников, что благосостояние народа растет в геометрической прогрессии. Кубышки тоже имеют свое дно, а восполнить сбережения украинцам придется не так уж и скоро, учитывая текущее состояние экономики.

Значит ли это, что все так плохо на рынке? Отнюдь. Данный год был довольно успешным для многих застройщиков. Появились отличные комплексы на первичном рынке, с вполне адекватным ценообразованием (качество… уф, ну черт с ним с этим качеством). Вот только большинство покупок в новостройках будет не чем иным, как способом улучшить свои жилищные условия, то есть через продажу вторичных вариантов, либо разъездысъезды семей. Чем грозит данная тенденция рынку – правильно, появлением предложения квартир в панельках, хрущевках, малосемейках. А покупатель сегодня при отсутствии реальных сбережений стал довольно требовательным – ему уже не нравятся квартиры с сидячими ваннами и комнатами, напоминающие по размеру гардеробные. Сегодняшнему покупателю подавай вместительные квартиры с просторными комнатами, большими кухнями и санузлами.

Поэтому, вероятнее всего, что цены таки продолжат падение только для малоликвидных квартир, которые будут выставляться для продажи с последующим приобретением первички с доплатой. Выбор качественных квартир вряд ли будет большим – спекулятивные объекты, приобретенные в годы роста рынка, были уже реализованы в 2010-2011 годах. Кроме того, альтернативных инвестиционных инструментов пока рынок не предлагает, поэтому продавцы выжидают с продажей многих  квартир, предпочитая сдавать их в аренду. Первичка будет по-прежнему пользоваться спросом, однако, большого роста сделок, ожидать не следует – рост цен на новострои слегка озадачил покупателей, и они снова вернулись на вторичный рынок.

А цены – ну да, согласна, средние цены по сегментам, скорее всего, будут расти. Вот только рост этот будет обусловлен не ростом сделок и спроса, а видимо следующими факторами:

На первичке:

- изменением выборки – расширением предложения - выходом новых объектов с более высокими ценами предложения;

- ростом цен предложения по мере готовности многих жилых комплексов (застройщики-мечтатели);

- вымыванием наиболее дешевых квартир в строящихся комплексах.

На вторичке:

- паданием в выборку дорогих квартир с завышенным ценообразованием («а вдруг купят?»).

Традиционно, опережая вопрос «так когда ж покупать квартиру? неужели опоздали?» хочу пожелать всем потенциальным покупателям  найти свой дорогой сердцу и кошельку вариант квартиры. Покупать надо тогда, когда вы найдете ту единственную квартиру, которую искали, и где чувствуете себя уютно и тепло. И тогда цена, заплаченная за нее, не покажется вам завышенной.

В канун праздников, всем участникам рынка желаю удачных сделок и благоразумных клиентов.