С 1 января 2012 г. вступают в силу все положения закона «О регулировании градостроительной деятельности», который вводит единую систему регистрации прав на объекты недвижимости.

Мы знаем, что на сегодняшний день существует система, которая разводит полномочия между Госземом и Минюстом, и все, что касается регистрации прав на землю находится в сфере управления Госзема, а все, что касается прав на недвижимость – это полномочия Минюста.

Формально, в системе регистрации прав, которая действовала в Украине на начало этого года, до февральского закона, единым регистратором прав был Госзем, но мы знаем, что на самом деле большую часть регистрировал Минюст, за исключением права на землю. У нас было законодательство, которое на практике не работало. В принципе, вся система регистрации, которая действовала до февраля 2011 г. – незаконна. 

Формально регистраторами прав собственности были БТИ – коммунальные предприятия, которые подключены к соответствующему реестру.

С 1 января все меняется, у нас появляется единый орган регистрации, при этом важно, что мы отходим от актовой регистрации к титульной, то есть уже не регистрируем документы, на основании которых происходит переход права собственности, а регистрируем право.

Есть среди юристов дискуссия: что же является моментом перехода права собственности? Мы занимаем позицию, что момент осуществления сделки, то есть трансакции, наступает после регистрации в БТИ, потому что собственность состоит из трех основных составляющих: владение, пользование и распоряжение. На сегодняшний день распоряжаться вы можете только после регистрации в БТИ. То есть у вас появляется виртуальное право собственности с момента регистрации правочину (сделки), но только после регистрации в БТИ вы можете распоряжаться активом.

Новую единую систему регистрации мы рассматриваем как большое позитивное нововведение, потому что действующая на сегодня система достаточно запутанная. Раньше для земли у нас был только государственный акт на право собственности, и многие знают, что был период, когда в Киеве этот акт нельзя было получить в течение пяти-семи месяцев из-за бюрократических трудностей. В мае 2009 г. были внесены изменения, что собственность может быть подтверждена любым правоподтверждающим договором.

Но у меня как у практика есть большие сомнения, что система изменится 1 января 2012 г. Мы слышим много опасений, что во время переформатирования могут исчезнуть некоторые права. И последнее – было бы логично, чтобы регистрацией и дальше занимались БТИ, но у БТИ эти полномочия забирают, оставляют только функции технической документации. Поэтому, хотя процедура теоретически и должна быть упрощена, но существует много рисков, и банки уже немного напряглись по этому поводу.

Еще одна проблема, которую мы видим – реестр не находится в открытом доступе. Мы знаем, что в иных странах это нормальная практика, когда лица, имеющие обоснованный интерес, имеют право доступа к этому реестру. Например, когда моему коллеге-адвокату в Австрии или Германии я задаю вопрос, кто собственник данной недвижимости? То в течение сорока минут я получу выписку из реестра на электронную почту. В нашей стране только собственник имеет право получить данную информацию и то надо выстоять большую очередь. Это большой недостаток системы, мы считаем, что здесь необходимо внести изменения, потому что реестр прав на недвижимость априори должен быть открытым.