Однако в итоге каждый житель домаполучит новые стандарты качества жизни, за которые отвечают конкретные подрядчики.

«Процедура создания ОСМД очень сложна и не очень эффективна. Объединения создаются скорее «вопреки», нежели «благодаря» поддержке органов местного самоуправления», – считает глава Союза собственников жилья Украины Алексей Кучеренко. Что ж, кому, как не бывшему министру ЖКХ, знать о том, насколько сложно рождаются кондоминиумы?

Их преимущества
Глава ОСМД «Голосіївська фортеця» Василий Гацько считает, что организация объединения совладельцев позволяет платить разумные деньги за коммунальные услуги, влиять на состояние своего дома и придомовой территории, а также способствует росту ликвидности квартир. Его коллега Олег Голубенко с ним полностью согласен. За последние несколько лет он создал в столице целых два ОСМД – «Турівська фортеця» и «Гончарна садиба», которые успешно работают. По убеждению Олега, в управлении ОСМД нет ничего сложного. «Обычный стоквартирный дом общей жилой площадью 10 тыс. квадратных метров ежемесячно платит ЖЭКу около 30 тыс. грн. за коммунальные услуги. Чистая переплата составляет порядка 10 тыс. грн. В год это 120 тыс. грн. За эти деньги многое можно сделать для дома», – говорит Олег Голубенко.

Первое, что существенно сэкономит деньги жильцов, – это передача выполнения некоторых работ по дому на аутсорсинг. «Какой смысл держать двух алкоголиков – сантехника и электрика? Если электрику платить 2 тыс. грн. в месяц, то за год на его зарплату можно потратить 24 тыс. грн. А если полностью заменить старую электрощитовую на новую – это 10 тыс. грн., и в работе электрика уже фактически не будет потребности. Такая же арифметика и по сантехнику», – утверждает г-н Голубенко. Вторая статья экономии – сокращение периодичности выполнения определенных услуг. Например, заказывать машину по вывозу мусора не каждый день, а через день. Или нанять уборщицу на полставки. Для малоквартирных же домов содержать штат работников вообще нет смысла – даже вопрос уборки подъезда целесообразнее возложить на плечи клининговой компании.

Существенно сократить расходы ОСМД поможет умение находить более дешевых подрядчиков и торговаться. Ведь вся прелесть создания объединения и заключается в том, что совладельцы дома теперь могут самостоятельно выбирать, у кого заказывать услугу, а не безмолвно оплачивать работу навязанных им ЖЭКом подрядчиков.

А ведь ОСМД еще и может зарабатывать дополнительные деньги. Прежде всего на сдаче в аренду свободных нежилых площадей на чердаке или в подвале. Главное – не забыть предусмотреть такую возможность в Уставе объединения, четко указав процедуру передачи конкретных площадей в аренду. Кроме этого, для сдачи площадей в аренду правлению ОСМД нужно будет еще заручиться согласием общего собрания совладельцев дома. 

Их сложности
Сложностей в работе ОСДМ, к сожалению, хватает. С первой из них инициативная группа может столкнуться еще на самом первом этапе создания объединения совладельцев.

Алексей Кучеренко признает, что получить от государства обещанные на капитальный ремонт дома деньги перед передачей дома с баланса ЖЭКа на баланс новосозданного ОСМД практически невозможно. Формулировки в действующем законодательстве в этом вопросе очень размыты: мало того что закон не прописывает понятного механизма выделения таких средств, но даже нет четкого определения, что такое «капитальный ремонт».

«Нужно принимать новый Закон «О первом капитальном ремонте», в котором четко зафиксировать и формализовать обязательства государства по первому капитальному ремонту. А до тех пор добьются успеха и выбьют деньги на это только самые активные. В каждом городе есть пусть и неэффективная, но своя программка, на которую из местного бюджета выделяется небольшое финансирование, – уверен Алексей Кучеренко. – Так что идите к своим местным депутатам, к мэру и стучите, кричите, топайте, вышибайте из них средства. У тех, кто громче это делает и раньше станет в очередь, шансов получить эти деньги намного больше».

По мнению руководителя жилищно-коммунальных программ общественной сети «Опора» Татьяны Бойко, главная проблема, с которой сегодня сталкиваются ОСМД, – это непонимание на различных уровнях госаппарата сути и роли объединений на рынке жилищно-коммунальных услуг. Часто ОСМД навязывают статус «исполнителя услуг» и путают с предприятиями, которые предоставляют эти услуги. Но это не так, ведь ОСМД – это те же сособственники, только объединенные. В связи с этой путаницей налоговая инспекция, органы социальной защиты, предприятия-монополисты и другие требуют обязательств, которые объединения собственников не в состоянии выполнить.

«Ноу-хау налоговой – «просьба» ОСМД платить экологический налог, вопреки разъяснению Минэкологии и Минрегиона о том, что ОСМД не занимается хранением бытовых отходов. Поставщики электроэнергии требуют от ОСМД платить за освещение лестничных клеток, лифтов, и придомовой территории по ценам, установленным для предприятий. Они считают, вопреки действующему законодательству, что дом, где создано ОСМД, – это «населенный пункт», – рассказывает Татьяна Бойко.

Но и этим изобретательность подрядчиков не ограничивается. Водоканалы, облэнерго и теплоэнерго требуют от ОСМД за деньги жильцов установить общедомовые счетчики и рассчитываться за предоставленные ими услуги именно по ним. При этом им совершенно безразлично, что человек сам может выбирать способ оплаты их услуг: по индивидуальному или общедомовому счетчику. «Получается, что исправные плательщики в домах, где создано объединение совладельцев, должны отвечать за должников. Этих проблем нет в домах, находящихся на балансах ЖЭКов», – констатирует Татьяна Бойко.

Еще один больной вопрос для ОСМД – получить землеотвод земельного участка, на котором стоит многоэтажка. «В Киеве землю под домом выделить для ОСМД практически невозможно. Уже более года депутаты местного совета просто не рассматривают эти вопросы, и никто не может заставить их это сделать. Не поможет, даже если вы обяжете это сделать решением суда, – а они не голосуют – и все. Что вы им сделаете?», – рассказывает Олег Голубенко.

А пока объединение совладельцев официально не получило землю в свое пользование, оно не может на ней ничего организовать: ни паркинг или парковку, ни расположение торговых объектов или объектов сферы услуг. Если же чудо свершилось (а такое возможно, если руководство ОСМД нашло человека, которому можно заплатить «коррупционный налог»), и объединению удалось выделить свою придомовую территорию в собственность или в долгосрочную аренду, то им предстоит регулярно уплачивать земельный налог. Его размер рассчитывается исходя из нормативной оценки земли или площади земельного участка и будет составлять от 1% оценочной стоимости участка.

Три этапа создания ОСМД

Стоимость содержания жилого дома на 100 квартир с общей жилой площадью 10 тыс. кв. м*