Ловушки в новостройках: платная парковка, дорогая коммуналка и «ЖЭК-потрошитель

Президент Всеукраинской общественной организации «Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам», юрист Алексей Гончарук рассказал «Обозревателю» о необычных причинах строительного кризиса, хитрых уловках украинских компаний-застройщиков и парадоксальных договорах, рассчитанных на наивных покупателей квартир в новостроях.

- Как родилась идея создания Ассоциации?

- Сам столкнулся с этой проблемой замораживания строительства 3 года назад. Я инвестировал деньги в дом, который размещен в городе Обухов. Этот застройщик окончательно «умер» с началом кризиса осенью 2008 года. Некоторые мои друзья также попали в аналогичную ситуацию. И мы вместе решили создать общественную организацию по защите прав пострадавших застройщиков. Потому что всем понятно, статус всеукраинского объединения граждан позволяет легче достигнуть определенных результатов в борьбе за свои права, чем небольшим стихийным кучкам людей из 2-10 человек.

В общем, зарегистрировали Ассоциацию помощи пострадавшим инвесторам зимой 2009 года. Сегодня в наших рядах порядка 200 ассоциированных членов, но реально обращаются сотнями. Насколько успел понять, в последнее время людям не нравится вступать в какие-то организации, так как для них это имеет определенный политический подтекст. Но это не значит, что к нам не приходят за помощью: юридические консультации, написание заявлений при обращении в суд, сопровождение во время переговоров с застройщиком и так далее. Мы стараемся помочь и, действительно помогаем в решении тех или иных конфликтов.

Но опять же не все так просто решается, если человек не является официальным членом Ассоциации. Дело в том, что когда приходишь с запросом к застройщикам о неправомерности их действий по отношению к инвесторам, то реакция бывает разной. Одно дело, когда действуешь как представитель Ассоциации, который защищает членов своей организации – с тобой считаются и, например, предоставляют необходимую информацию. Совсем иначе обстоят дела, если нужно отстоять права человека, который не связан с Ассоциацией официально. В таких ситуациях застройщики, бывает, говорят: «Ребята, до свидания!». Поэтому в интересах самих пострадавших инвесторов – официально делегировать Ассоциации определенные полномочия по защите их интересов.

- Насколько активно к вам за помощью обращаются инвесторы из регионов?

- Львов, Одесса, Симферополь, Николаев, Херсон, Кировоград, Винница, Тернополь, Ужгород, Ровно. Мы ведем проблемные объекты в этих городах. Но больше всего таких проектов, конечно же, в Киеве. Как правило, мы можем оказать обманутым вкладчикам помощь самую разную: как единоразовую - в виде юридической консультации, так и всеобъемлющую, включая в себя юрсопровождение, как говорится, от начала и до конца. Исходя из практики, сегодня полностью ведем дела примерно до 10 проблемных домов по всей Украине.

Надо понимать, что мы не палочка-выручалочка, которая возьмет и все за людей достроит. У нас есть партнеры – подрядчики или финансовые компании-управители. В зависимости от проблемы пытаемся помочь ее разрешить. Например, во Львове есть застройщик, у которого есть проблема: «загнулся» банк, который занимался денежными средствами Фонда финансирования строительства, а ведь за его счет шло финансирование строительных работ. Это системный застройщик. И они ничего не могут сделать, потому что у них нет финансовой компании-управителя, который бы взял на себя эти оргвопросы. Дело в том, что этот Фонд нельзя ликвидировать, можно только передать. А во Львове никто не хочет заниматься этим вопросом, так как сфера сама по себе проблемная, полна рисков. Но, к счастью, у нас в Киеве есть такие товарищи, которые готовы взять на себя эти обязательства. Если договорятся со львовским застройщиком – проблема будет решена.

Вообще, хотел бы отметить, что мы не воюем с застройщиками, а стараемся занять по отношению к ним конструктивную позицию и ведем с ними диалог. Уже есть определенные успехи. Например, при нашем участии в разрешении конфликта уже введен в эксплуатацию многоквартирный дом на ул. Борщаговской. Кроме того, есть под Киевом коттеджный городок, где мы помогли подписать соглашение о дофинансировании, согласно которому инвесторы вкладывают дополнительные средства в завершение строительных работ.

- По вашему мнению, почему вообще возникли эти проблемы в строительной сфере?

- По идее, причины возникновения стагнации в строительстве повсюду одни и те же: нехватка финансирования, неграмотный подход к расходованию денег. Однако в Киеве к этому можно еще добавить и огромные бюджеты по решению вопросов. Еще несколько лет назад в столице застройщики останавливали объекты только потому, что не могли платить огромные взятки для решения проблем. Сейчас вроде проще. Складывается впечатление, что сегодня реально можно пройти процедуру старта строительства в общем порядке. А раньше при господине Черновецком точно было нельзя – все было поставлено на кассу.

Вообще, все проблемы начались, наверное, еще в 2001 году. Поначалу объемы строительства росли неимоверными темпами, а спрос всегда превышал предложение. Поэтому люди фактически покупали воздух, даже не задумываясь о том, какие документы подписывают. Несли застройщикам сумасшедшие деньги, ограничиваясь видом планировки или видом из окна. Застройщик привык к такому источнику доходов. Это ведь фактически был беззалоговый и беспроцентный кредит. Поэтому, начиная с 2003-2004 годов, не строил только ленивый. Каждый, у кого был участок земли, считал своим долгом построить дом. Многие стали строителями, даже те, кто не имеет понимания, что такое строительная отрасль. Отсюда – бестолковое расходование средств. Так, застройщики могли вкладывать получаемые от инвесторов деньги, например, не в строительство самого дома, а в новые проекты – покупку земли, взятки, разработку проектов и т.д. Застройщики думали, что их ожидает светлое будущее: росли цены на землю и на квартиры. Никто не ожидал, что в какой-то момент рынок рухнет.

Когда же в 2006-м случился скандал с «Элита-центром», люди стали аккуратнее относиться к тому, во что вкладывают средства. Продажи упали. Поначалу застройщики надеялись на разрешение проблем. И тянули строительство, даже пребывая на финансовом голодании. Так продолжалось несколько месяцев. В итоге кто-то смог получить финансирование в банке, как правило, на кабальных условиях, а кто-то потихоньку начал сворачивать строительные работы. Но ничего не помогло: инвесторы в панике начали обращаться в милицию, прокуратуру. Кто-то из застройщиков отморозился, кто-то бросил все и сбежал за границу.

Кредиты помогли отсрочить падение строительного рынка еще на 2 года. Но в 2008-м, все-таки, эта сфера рухнула. Падение доллара усугубило ситуацию, так как многие застройщики брали долларовые кредиты в банках. А это никак не было просчитано в бюджетах по строительству объектов. Тогда строительство окончательно остановилось. Все это привело к тому, что сегодня мы имеем сотни объектов по Украине, реальная цена которых, к примеру, 100 грн., а застройщик привлек на строительство объекта – 170 грн. Отсюда и проблемы.

- Как сейчас обстоят дела в отрасли? Кризис уже позади?

- В принципе, темпы начали восстанавливаться с 2009 года. Люди вкладывают средства в строительство домов. Но инвесторы стали умнее. Они уже не верят компаниям-однодневкам, предпочитая иметь дело с крупными фирмами, которые успешно работают на рынке уже несколько лет. Репутация в этом вопросе важна.

Правда, понадобится немало времени прежде, чем все вернется к докризисному уровню. Одна из причин: многие компании-застройщики не хотят ломать голову над проблемными объектами и стараются по максимуму тянуть время. Если объект приносит какой-то доход, то строительные работы ведутся. Однако никто из застройщиков не хочет завершать строительство домов за счет своих средств.

Кроме того, многие застройщики надеются дотянуть время до такой степени, чтобы выкупить у инвесторов площади с серьезным дисконтом. Например, есть у человека недостроенная квартира, за которую он в свое время заплатил 200 тыс. грн. Сейчас после кризиса она стоит 130 тыс. грн. Но дом заморожен уже 4 года, и владелец недостроя устал ждать. Застройщик предлагает 90 тыс. грн. и владелец будет рад решить проблему.

В итоге многие компании, таким образом, надеются решить проблему завершения строительства дома. С одной стороны, они не могут привлечь новое финансирование для проблемного объекта. С другой – достроить дом можно, например, сначала выкупив с дисконтом площади, потом их перепродав с хорошей прибылью новым инвесторам. Как правило, такой финансовый пассаж помогает решить проблему завершения строительства.

- Что вы могли бы посоветовать людям, которые хотят вложить деньги в строительство, но не знают, какой компании можно доверять?

- Во-первых, не нужно вестись на красивые вывески, стоит изучить историю работы компании, ее репутацию. Это ключевой фактор. И здесь важна не официальная история фирмы как юрлица, а история работающих там людей. Также небезынтересны отзывы клиентов компании. Просто бывают ситуации, когда фирмы, которые зарекомендовали себя безответственными застройщиками, начинают все с чистого листа, просто зарегистрировав новое юрлицо. Соответственно, стоит через знакомых разузнать всю подноготную той или иной компании-застройщика, предыдущих местах работы их руководителей и прочее.

Во-вторых, при подписании документов не пытайтесь изучить все нюансы договора самостоятельно. Лучше обратитесь за консультацией к профильному юристу. В таких бумагах есть множество подводных камней, например, начиная земельными вопросами и заканчивая особенностями дальнейшей эксплуатации дома.

Яркий пример. Под Киевом есть объект, который позиционировался класса элит. Застройщики там поставили свой ЖЭК, который сейчас местные жители называют «ЖЭК-потрошитель». Там страшные вещи творятся. Концлагерь. Так, людей не допускают к счетчикам, они не могут проверить, сколько электроэнергии использовали. За неуплату коммунальных услуг буквально в течение дня и без предупреждения отключают свет. Ранее поставили шлагбаум и требовали денег, чтобы можно было заехать на придомовую территорию. Была попытка, брать деньги за парковку, но люди сломали паркоматы. Сейчас ЖЭК охраняют. В общем, решить вопрос непросто.

Проблема в том, что земля, на которой стоит дом, принадлежит физлицу. По идее, для эксплуатации любого жилого дома нужна придомовая территория. Так вот механизма определения придомовой территории каждому конкретному дому в Украине не существует. В итоге дом, который принадлежит многим людям, стоит на земле, которая принадлежит отдельному физлицу. Он имеет право установить порядок въезда на территорию или порядок пользования землей. Но жильцы не сидят, сложа руки. Сейчас там полным ходом идут судебные процессы.

Думаю, выше приведенная ситуация – яркий пример того, почему стоит серьезно относиться к подписанию договора. Ведь если вы поставите свой автограф в документах, которые даже не читали, никто не гарантирует того, что коммунальные услуги в доме вашей мечты не будут стоить 5 тыс. долларов ежемесячно.

Далее: после подписания договора нужно дополнительно контролировать застройщика. Периодически общаться менеджерами компании и узнавать, как обстоят дела с возведением интересующего вас объекта. Желательно, чтобы вся эта информация предоставлялась в письменном виде.

Если хотите себя окончательно обезопасить, есть такая услуга на рынке юридических услуг – сопровождение инвестирования. Вы какую-то абонентскую плату предоставляете юристам, а они наблюдают за строительством объекта. В случае появления рисков предупреждают клиента и начинают должным образом реагировать.

На самом деле многое зависит от того, сколько времени и средств у вас есть для контроля за возведением вашего дома. Но, безусловно, те инвесторы, которые ответственно относятся к этим вопросам, лучше всего защищены от рисков. Они обладают полной информацией и могут отреагировать еще до начала серьезных проблем, например, когда компания оказывается на стадии банкротства. Кроме того, стоит объединяться в инициативные группы граждан – инвесторов того или иного проекта. Это позволяет более эффективно осуществлять контроль. В конце концов, эти инвесторы - будущие соседи, поэтому знакомство и общение однозначно пойдет на пользу.