Такий договір є прототипом прямого інвестиційного договору, починаючи з 14 січня 2006 року укладається у зв’язку зі змінами в законодавстві.

З першого погляду здається, що така схема інвестування в будівництво житла не відповідає Закону України «Про інвестиційну діяльність». Адже 14 січня 2006 року набули чинності суттєві зміни до інвестиційного законодавства. З цього часу припинилося укладання прямих інвестиційних договорів, а інвестування в будівництво може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом випуску цільових облігацій. Як бачимо, всі ці схеми передбачають існування посередника між забудовником та інвестором.

Для того, щоб уникнути втручання посередників, незадоволеними забудовниками було знайдено легальний вихід - укладення з інвесторами договорів купівлі -продажу майнових прав.

• У чому суть такої схеми інвестування?

Для того, щоб зрозуміти юридичну природу такого договору, необхідно з’ясувати суть понять «Право власності» і «Майнове право», а також відмінність між ними.

Право власності - це право особи володіти, користуватися, розпоряджатися річчю на власний розсуд і в своїх інтересах, право власника на усунення всіх третіх осіб від протиправного втручання у сферу його володіння цим майном (ст. 316, 317 Цивільного кодексу України).

Отже, право власності на річ виникає в особи лише за наявності одночасно всіх трьох правомочностей: права володіння, користування та розпорядження річчю.

• Право володіння - це юридична можливість фактичного впливу на річ (наприклад, фактичний зміст речі в собі);
• Право користування - це юридична можливість видобутку власником споживчих властивостей речі (наприклад, можливість користуватися річчю);
• Право розпорядження - право власника визначити фактичну та юридичну долю речі (наприклад, можливість продати річ).

Таким чином, у разі відсутності хоча б одного з цих трьох правомочностей, в особи не виникає право власності.

Наприклад, у особи є право володіння і право користування річчю, але відсутнє право розпорядження - це типовий приклад оренди (орендар може проживати в квартирі, користуватися нею, проте продати він її не в змозі).

Майнові права - будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на здійснення діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3, Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в

В силу закону, у забудовника до завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію та державної реєстрації право власності на будинок виникнути не може (ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України - право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію та державної реєстрації). Але до моменту завершення будівництва забудовник все ж має певні права на об’єкт. Саме ці права і називаються майновими. Суть цього майнового права зводиться до того, що забудовник має право придбати право власності на об’єкт нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Саме ці права забудовник і передає інвестору за договором купівлі -продажу майнових прав.

Отже, за договором купівлі -продажу майнових прав інвестор купує право придбати у власність об’єкт інвестування після завдання будинку в експлуатацію.

• Якими нормативними документами регулюється схема інвестування через договори купівлі - продажу майнових прав?

1. Визначення майнового права міститься у ч. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»;
2. Поняття права власності, його утримання міститься у ст. 316, 317 Цивільного кодексу України;
3. Основні положення про набуття права власності на нерухоме майно закріплено у ст. 331 Цивільного кодексу України;
4. Право забудовника продати майнові права на об’єкт інвестування закріплено в ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України.

• Особливі моменти, на які фахівці радять звернути увагу:

Такий договір укладається у письмовій формі. Оскільки ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України передбачає, що до договору купівлі - продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.

1. Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, а також ознайомитися з ліцензіями та дозвільною документацією на землю і будівництво. Цей момент є вкрай важливим для інвестора, адже у разі виникнення у забудовника проблем із землею або відсутності відповідної ліцензії - перспективи інвестора отримати житло у власність досить примарними.
2. Будь-який забудовник зацікавлений у зменшенні своєї відповідальності за виконання зобов’язань і навпаки, покласти якомога більше відповідальності на інвестора, - ось до чого прагне більшість. Саме тому нехтування юридичною допомогою іноді обходиться інвестору набагато дорожче.
3. Дуже важливо для інвестора відзначити об’єкт інвестування в договорі. Чітко прописана адреса, будинок, номер квартири, поверховість, кількість кв. м - ось запорука успіху для інвестора.
4. Істотною умовою такого договору, згідно з Цивільним Кодексом, є ціна. При цьому інвестору необхідно звернути увагу, базовий перелік внутрішньо- оздоблювальних робіт забудовник включив в ціну квартири.

• Чим ризикує інвестор, укладаючи договір купівлі - продажу майнових прав?

1 . Найбільший ризик для інвестора - це банкрутство забудовника.

Банкрутство - це процес, коли майно організації, нездатної сплатити борги, забирається за рішенням суду і розподіляється між кредиторами після попередніх виплат, таких як податки і заробітна плата працівникам організації - банкрута.

2 . Перенесення термінів завершення будівництва.

Причин затягування може бути безліч. Терміни завершення будівництва можуть переноситися як офіційно (шляхом укладення з інвестором додаткової угоди), так і неофіційно (без таких угод). У будь-якому випадку таке затягування вкрай невигідне як інвестору (він змушений нести додаткові витрати: знімати житло, виплачувати відсотки за кредитами тощо), так і забудовнику (зазвичай у договорах купівлі продажу майнових прав передбачені штрафні санкції для забудовника за несвоєчасне виконання своїх обов’язків).

Вивід: варто все ж таки використовувати таку схему інвестування?

Як вже зазначалося на початку цієї статті, - така схема інвестування в будівництво житла передбачає відсутність посередників між забудовником та інвестором. А це означає відсутність контролю з боку посередника за цільовим використанням коштів інвесторів. Однак, як не дивно, виходячи з досвіду ВГО «Асоціації допомоги постраждалим інвесторам», з порядними забудовниками такі схеми працюють. Інвестори врешті-решт отримують у власність свої квадратні метри. Висновок можна зробити один - інвестор в змозі убезпечити себе від ризиків. Для цього йому необхідно перш відповідально поставитися до вибору забудовника.

Автор: Боряк В.Г.