Сьогодні одним з ефективних механізмів залучення коштів у будівництво є закладні. На думку експертів, використання цих фінансових інструментів є вигідним як для інвесторів, так і для забудовників. Як показує практика, заставні є реальною гарантією для капіталовкладників отримати комерційну та житлову нерухомість.

Відповідно до Закону «Про іпотеку», заставна - це борговий цінний папір, що засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов «язанням, за умови, що воно підлягає виконанню у грошовій формі, а у разі невиконання основного зобов» язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Застава оформляється, якщо її видача передбачена іпотечним договором. Після державної реєстрації іпотеки оригінал закладної передається іпотекодержателю, якщо інший порядок передачі закладної не встановлено іпотечним договором. При цьому заставна не є емісійним цінним папером.

Першим власником закладної є особа, на момент її видачі відповідно до умов іпотечного договору має статус іпотекодержателя. Застава може передаватися його власником будь-якій особі шляхом індоссаменту. Наступний власник закладної набуває всіх прав іпотекодержателя (нового кредитора) за договором, яким обумовлено основне зобов’язання, та за іпотечним договором, на підставі якого була видана закладна, а права попереднього власника за - статний як іпотекодержателя (первісного кредитора) припиняються.

Іпотекодержатель (власник закладної) може до настання терміну виконання боржником своїх зобов’язань здійснювати операції з закладними для рефінансування власної діяльності шляхом залучення додаткових коштів від інших осіб.

За інформацією юридичної фірми «Василь Кисіль і Партнери», заставні є єдиним фінансовим інструментом, що дозволяє залучити кошти в будівництво при тому, що забезпеченням вкладених інвестицій є об’єкт, який будується. Унікальність цього фінансового інструменту полягає в його виникненні на підставі іпотечного договору.

Завдяки цьому інвестор може бути впевнений, що нерухомість, будівництво якої він інвестує, НЕ буде обтяжена зобов’язаннями третіх осіб, не буде продана кілька разів і в разі банкрутства забудовника переважне право на квартиру отримає власник закладної.

При визначенні іпотекодавця необхідно враховувати ряд важливих моментів.

По-перше, забудовником може бути державне або комунальне підприємство, установа, організація. У таких випадках доцільно у відносинах з ним використовувати договір спільної діяльності, що дозволить генеральному інвестору виступити уповноваженою особою та укласти іпотечні договори відповідно до норм Цивільного кодексу України.

По-друге, якщо між забудовником і генеральним ін - тором існує договір про спільну діяльність і основні засоби формуються на балансі спільної діяльності, то іпотечний договір може бути укладений уповноваженою особою спільної діяльності. У цьому випадку акт приймання -передачі майнових прав не застосовується.

Оскільки закладна видається на підставі іпотечного договору, його видача може бути здійснена не раніше ніж забудовник/генеральний інвестор буде уповноважений укласти іпотечний договір, предметом якого будуть майнові права на нерухомість.

Слід зазначити, що на вітчизняному ринку вже є приклади ефективного використання технології закладних з реалізації проектів будівництва. Вони дозволяють рефінансувати вкладені інвесторами кошти, а також скоротити рас-ходи. При цьому експерти вважають, що для подальшого розвитку цих фінансових інструментів необхідно вдосконалити відповідну нормативно-правову базу.

Автор: Боряк В.Г.