Собственный загородный дом был, есть и будет не только показателем положения в обществе и благосостояния, он объединяет членов семьи и разные поколения, дает чувство стабильности в нашем неспокойном, полном стрессов мире.Люди, уставшие от городской суеты, загазованности воздуха и шума магистралей, рано или поздно начинают стремиться приобрести загородную недвижимость, чтобы стать таким образом ближе к природе. И здесь они встают перед выбором: купить готовый дом или построить его самостоятельно. И тот и другой вариант имеет свои плюсы и минусы.

При покупке дома под ключ можно быть уверенным в том, что затраченные на него деньги окупятся сразу. Другими словами, можно будет сразу же начать пользоваться преимуществами жизни за городом. Еще одним несомненным плюсом является то, что в этом случае не придется тратить слишком много времени и усилий, чтобы стать обладателем собственного жилья: достаточно обратиться в риелторскую фирму, которая подберет подходящие варианты и поможет с оформлением дома в собственность.
Покупка участка с последующим возведением на нем дома гораздо более хлопотный процесс независимо от того, будет ли строительство с начала и до конца вестись собственными силами либо часть работ или весь их комплекс будут доверены фирме-подрядчику. Но во многих случаях игра стоит свеч.

Решившись на самостоятельное возведение дома, можно обустроить участок по собственному вкусу и построить дом, отвечающий потребностям всех членов семьи. К тому же, контролируя все этапы строительства, нетрудно лично убедиться в качестве выполненных работ, а в случае с готовым домом придется верить на слово продавцу.
Основной же недостаток строительства по сравнению с покупкой готового жилья заключается в том, что придется тщательно рассчитывать бюджет проекта и стараться скрупулезно ему следовать, в противном случае стройка может превратиться в черную дыру, в которую будут уходить все денежные средства.

Широко распространено мнение, что строительство обходится намного дешевле, чем покупка готового дома. Это не всегда верно, поскольку часто в расчет не берутся такие факторы, как затраты на приобретение земельного участка, прокладку коммуникаций и т. д. Поэтому решение все же лучше принимать после изучения конкретных проектов и сравнения их с имеющимися на рынке загородного жилья предложениями готовой загородной недвижимости. И если после всего этого основополагающим фактором будет стремление реализовать представления о собственном жилье, то строительство дома станет идеальным выходом.

Отсюда вытекает проблема выбора и приобретения участка под постройку дома. Это очень ответственный момент, ведь придется решать множество сложных вопросов, начиная от выбора местности, где будет впоследствии расположен коттедж (это может быть как коттеджный поселок, так и участки за его пределами), и заканчивая оформлением документов и получением разрешения на строительство.

Критерии выбора участка

 Прежде чем приступить к выбору участка на местности, определитесь с его площадью. Участок для индивидуального жилищного строительства не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким, чтобы строения на нем смотрелись органично.
Обычно специалисты рекомендуют рассчитывать площадь участка, исходя из площади дома, который будет на нем расположен. Идеальным считается соотношение 10 : 1, то есть для коттеджа площадью 250 м2 имеет смысл приобретать земельный участок площадью не менее 25 соток.
Разумеется, можно приобрести и меньший участок, если есть желание сэкономить на стоимости земли, но следует учитывать, что в будущем это может отрицательно сказаться на ликвидности недвижимости.
Для того чтобы более точно определиться с площадью участка, нелишним будет представить его планировку, ведь, помимо собственно дома, на нем будут располагаться и другие постройки, а часть пространства обязательно нужно отвести под зону отдыха.
В большинстве случаев земельные участки разделяют на три основные зоны:
жилую. Здесь находится коттедж и расположенные в непосредственной близости от него сооружения: бассейн, спортивная площадка, а также цветники и газоны. Гараж можно разместить
в цоколе дома, это удобно и позволяет рационально использовать площадь участка;
бытовую. Эта часть предназначена для размещения хозяйственных построек, бани и т. д.;
зеленую. Участок, отведенный под сад, теплицы и т. п. Здесь же может располагаться зона отдыха в виде беседки, декоративный водоем, площадка для барбекю и т. д.

Определившись с площадью участка, можно перейти к его поискам. Удобнее всего обратиться в риелторскую фирму, поскольку самостоятельный сбор информации может занять значительное время. При анализе предложений следует обратить внимание на три основных момента: физические характеристики грунта, наличие коммуникаций и юридические аспекты.
Где на участке лучше разместить коттедж и хозяйственные постройки? Коттедж рекомендуется строить так, чтобы его фронтальная часть располагалась минимум в 6 м от проезжей части, а бытовые сооружения лучше разместить в глубине участка, поскольку они зачастую не представляют никакой архитектурной ценности.

Физические характеристики грунта определяют саму возможность строительства дома на участке и некоторые технологические его особенности. Так, некоторые виды грунтов (скалистые сплошные и слоистые, скалистые обломочные, песчаные крупнозернистые и плотные глинистые) считаются наиболее подходящими для возведения фундаментов, а другие совершенно непригодны для этой цели (наносные, насыпные, торф, растительная земля).

Значение имеет степень пучинистости грунтов, а также глубина и равномерность их промерзания. Подробнее о типах грунтов, методах определения их качества и влиянии на технологию строительства будет рассказано далее.
Следует отметить, что инженерно-изыскательские работы целесообразно проводить до того, как будет принято решение о выборе того или иного проекта. Поручить их лучше всего специализированной организации.
Наличие или отсутствие коммуникаций — второй по важности фактор, влияющий на решение о приобретении земельного участка.
Как определить качество воды на участке? Можно сделать это самостоятельно, прокипятив небольшое количество воды и исследовав ее на наличие осадка, но лучше всего ознакомиться с заключением СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде.
Подача воды на участок в загородных районах может осуществляться двумя способами: индивидуальным (на участке расположены колодец или скважина) или от коллективного источника (городского или поселкового водопровода, кооперативной артезианской скважины).
Если на участке нет ни того ни другого, следует иметь в виду, что пробурить скважину самостоятельно далеко Не так просто, как это кажется на первый взгляд. Помимо того, что это довольно дорого, существенным препятствием может стать большая глубина залегания водоносного слоя или особенности грунта, затрудняющие процесс бурения.
Что касается канализации, преимуществом будет пользоваться участок, подключенный к коммунальным канализационным сетям. В этом случае будущему хозяину дома достаточно будет лишь получить разрешение на сброс стоков в соответствии с потребностями и возможностями самих сетей. Если таких коммуникаций нет, неизбежно встанет вопрос о создании локальных систем, что не только дорого, но и хлопотно.
Приобретая участок под индивидуальное жилищное строительство, специалисты советуют обратить внимание не только на наличие энергетических, канализационных и иных технических сетей, но и на их состояние.
Перед совершением сделки нужно убедиться, что на них есть разрешительные документы. Обязательно должны быть указаны разрешенные мощности, потому что нередко хозяева только после новоселья узнают, что отведенных на дом мощностей не хватает для его жизнеобеспечения и в любой момент они могут быть лишены электричества или водоснабжения.
Так, при подключении к электросетям следует учитывать, что по существующим нормам на один дом выделяется не более 9,6 кВт, в то время как для обеспечения бесперебойного пользования электрическими приборами в доме площадью 200 м2 нужно 20 кВт. Поэтому придется либо получать в местной администрации дополнительную мощность, либо строить за свой счет или вместе с соседями собственную подстанцию. Еще одним выходом является поиск альтернативных источников энергии, например установка дизельного электрогенератора. Это поможет также обезопасить себя от проблем, связанных с перебоями в подаче электроэнергии.
Что влияет на стоимость земельного участка? Если в престижном районе выставлен на продажу участок по цене значительно ниже рыночной, перед покупкой обязательно нужно проверить правильность оформления участка предыдущим собственником и выяснить наличие или отсутствие обременении. Именно правовые проблемы зачастую снижают стоимость земли.
Под юридическими аспектами многие неискушенные покупатели понимают прежде всего надлежащее оформление земельного участка в собственность. Однако есть вопросы, которыми следует интересоваться до приобретения земли, как раз на этапе выбора участка.
Нелишним будет поинтересоваться целевым назначением земли. По действующему Земельному кодексу земли разделяют на следующие категории:
сельскохозяйственного назначения;
для поселений;
промышленного и иного специального назначения;
для поселений;
особо охраняемые территории и объекты;
лесной фонд;
водный фонд;
запас.
Нельзя использовать земельный участок не по назначению.
Если характер возведенного объекта не соответствует виду разрешенного использования земли, постройка может быть признана самовольной. Конечно, заманчиво построить коттедж с видом на живописный водоем, но из-за излишней близости к береговой линии дом может оказаться в природоохранной зоне, что повлечет за собой проблемы, вплоть до сноса.
Следует узнать также, было ли проведено межевание участка. Определение границ участка на местности проводится землеустроительными компаниями на основании предварительно заключенного договора. В результате выдается документ, содержащий описание границ участка и топографический план с указанием месторасположения подземных коммуникаций. Если межевание не проводилось, границы могут быть оспорены, что повлечет за собой дополнительные затраты. -
Помимо перечисленных выше факторов, при выборе участка под строительство загородного дома следует обратить внимание на такие моменты, как наличие инфраструктуры (доступность магазинов, лечебных учреждений, эксплуатационных служб, почты, пляжа, спортивных сооружений и площадок, наличие централизованной доставки почты и вывоза мусора), состояние дорог и их обслуживание, экологическая и криминогенная обстановка в районе (можно расспросить уже живущих здесь людей), наличие или отсутствие ограничений на высоту построек, удаленность выбранного участка от соседних строений, возможность застраховать недвижимость в этом районе и т. д.
Приобретение и оформление в собственность
Получить участок под ИЖС можно двумя способами: обратиться с просьбой о выделении земли к главе администрации района или купить его на вторичном рынке. В первом случае придется столкнуться с необходимостью сбора многочисленных документов и хождением по инстанциям. Начать нужно с подачи соответствующего заявления в муниципальные органы, затем получить постановление главы администрации о выделении земли под застройку и разрешение на строительство дома. Окончательно оформить землю в собственность можно будет после завершения строительных работ (оформления права собственности на дом, получения на руки кадастрового плана и постановки участка на кадастровый учет).
Если участок приобретается на вторичном рынке, приступать к заключению сделки лучше после тщательного анализа всех факторов, влияющих на выбор земли. Не вдаваясь во все юридические тонкости, заметим, что не стоит покупать участок под ИЖС, если продавец не может предоставить хотя бы один документ из приведенного ниже списка:
свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок или свидетельство старого образца о праве собственности на земельный участок;• выписка из Государственного земельного кадастра (кадастровый план земельного участка, где в графе «Сведения о правах» в качестве вида права должно быть указано: «Собственность», а в графе «Цель предоставления» должна быть пометка: «В соответствии с заявлением для продажи»);
технический паспорт на строения на земельном участке, если они есть (действителен в течение 6 месяцев с момента получения), или справка из БТИ об отсутствии строений;
выписка из регистрационной палаты об отсутствии арестов и запрещений на объект недвижимости (земельный участок и строения на нем);
нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на продажу земельного участка;
справка из администрации поселения или налоговой инспекции об отсутствии задолженностей по оплате налогов за землю;
справка из отдела архитектуры районной администрации об отсутствии возражений на продажу земельного участка;
справка в установленной форме об отсутствии прописанных лиц по адресу земельного участка.
Как юридически оформляется покупка земли? При покупке земельного участка между продавцом и покупателем заключается договор купли-продажи земли (купчая), который заверяется нотариально.
Перечень документов внушительный, но непосредственно в процессе заключения сделки могут потребоваться и другие выписки и справки. Срок действия многих из них ограничен, поэтому получать их стоит непосредственно в процессе подготовки сделки.
Оформление земельного участка в собственность осуществляется по правилам, установленным федеральным и региональным законодательством.

www.zagorodna.com