Prosto кожен мріє про кредит на житло під 3% річних, та ще й з авансом всього в 6% його вартості. Непогано виглядає і перспектива покупки квартири з 30% -вою знижкою.

Однак виявляється, що серед тих, кому пощастило отримати такий «подарунок долі» в докризові роки, чимало розчарованих. Які підводні камені таять у собі програми молодіжного житлового будівництва, з’ясовував Prostobank.ua.

На сьогодні існують дві активно діючі програми, що дозволяють українцям, які мають соромлені житлові умови, їх поліпшити. Перша з них - молодіжне кредитування під 3% річних, яке надається тільки позичальникам, вік яких не перевищує 35 років. Друга програма - «Доступне житло» - не має обмежень за віком, але взяти в ній можуть тільки особи, які стоять на квартирному обліку. Ми спробували з’ясувати, чи все гладко в реалізації обох програм.

Стара проблема

За програмою молодіжного кредитування Олексій Топал отримав пільговий кредит ще в 2009 році, а його «колега по нещастю» Андрій Фіщенко - в 2007. Однак заселитися в нове житло їм відтоді так і не вдалося, та й коли випаде така можливість - невідомо. Адже на місці будинку по бульвару Грицевця в Харкові, який повинні були здати в експлуатацію більше трьох років тому, досі залишається тільки недобудований фундамент. При цьому до середини 2010 року інвестори-молоді сім’ї сплатили за кредитами за недобудований об’єкт понад 10 мільйонів гривень, або близько третини вартості будівництва будинку, який на той же момент був готовий всього на 3%. "Ситуація у кожної родини своя, але приблизно однакова - кредит отримано, близько 50-150 тисяч гривень по ньому виплачено, практично всі виплачували справно. Є сім’ї, які брали валютні кредити на перший внесок до стрибка курсу, і тепер платять ще з урахуванням його. При цьому будівництво заморожено вже два роки, наскільки знаю, немає навіть повністю готового фундаменту на першій пусковій секції ", - розповідає Олексій Топал.

Як згодом з’ясував Фіщенко, Управління Житлового Будівництва (УЖД), створене Фондом сприяння молодіжному житловому будівництву і яке виступає забудовником по об’єкту, спрямовувало кошти не за цільовим призначенням. У підсумку, майже півтора мільйона гривень, які інвестували 28 харківських сімей, були витрачені на будівництво інших об’єктів на території України. Про це свідчать результати перевірки, проведеної самим Фондом на початку 2011 року.

До слова, саме останній за договором з івестором був зобов’язаний належним чином розпоряджатися коштами інвесторів та контролювати їх цільове використання. Правда, ніякої відповідальності Фонду за невиконання цього обов’язку ні в договорі, ні в чинному законодавстві не передбачено. За договором, який підписували інвестори будинку по бульвару Грицевця, Фонд несе відповідальність тільки за своєчасне перерахування коштів забудовнику і страхування кредиту. Тому не дивно, що вже майже два роки (термін здачі будинку в експлуатацію був продовжений до четвертого кварталу 2009 року) інвестори не можуть ні повернути вкладені в будівництво гроші, ні отримати належне їм житло - адже претензії пред’являти нікому. Таких проблемних об’єктів по всій Україні, за словами нинішнього керівництва Фонду, всього близько півтора десятка.

До слова, як розповів в інтерв’ю Prostobank.ua Леонід Рисухін, Голова Правління Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, зараз Фонд розглядає можливість розробки такого механізму, який дозволить інвесторам повертати кошти, вкладені в «проблемний» об’єкт. Однак поки невідомо, чим це закінчиться.

Але на проблемі нецільового витрачання коштів інвесторів парадокси не закінчуються. Адже будівництво будинку по бульвару Грицевця не просто не велося належними темпами - на нього навіть не було отримано дозвіл, а будівельники не мали кваліфікаційних сертифікатів. До слова, необхідні дозволи не отримані й донині - в наявності у забудовника лише дозвіл на проведення підготовчих робіт. В архітектурно-будівельній інспекції Харкова відмову в наданні дозволу пояснюють тим, що забудовник не надав належну проектну документацію.

Звичайно, саме забудовник несе перед інвестором відповідальність за невиконання умов договору - наприклад, за дотримання термінів виконання робіт. Однак поки ні листи інвесторів в УЖД і Фонд сприяння молодіжному будівництву, ні запити в Контрольно-ревізійне управління, ні звернення до прокуратури Києва та Харкова до настання такої відповідальності не привели. При цьому, за словами керівництва Фонду, на сьогодні дані по забудовникам «проблемних» об’єктів вже передані в правоохоронні органи. «Ми дані по цих об’єктах передали у відповідні правоохоронні органи, щоб вони могли розібратися з тими забудовниками, які повинні були б будувати», - розповідає Леонід Рисухін.

Нові віяння

Нове керівництво Фонду, що приступило до обов’язків навесні 2010 року, за сприяння Кабінету Міністрів зробило відразу кілька нововведень, які повинні полегшити життя інвесторів в «проблемні» об’єкти. Першим з таких змін стала можливість позичальника отримати кредитні канікули зі сплати основної суми боргу в тому випадку, якщо здача будинку в експлуатацію затримується більш ніж на півроку. Враховуючи те, що позичальники, які мають дітей, від сплати відсотків звільняються спочатку, кредитні канікули дозволяють їм не платити нічого протягом одного року або до здачі об’єкта в експлуатацію.

Як не дивно, Топал, Фіщенко і деякі інші інвестори проблемних об’єктів зізналися, що воліють виплачувати кредит за неіснуючу квартиру, замість того, щоб підписувати додаткову угоду про кредитні канікули. Вся справа в тому, що останнє доповнює кредитний договір кількома пунктами. Згідно з одним з них, позичальник зобов’язаний погасити всю суму кредиту і відсотків у тому випадку, якщо протягом семи днів після дострокового припинення пільгового періоду не погодить з Фондом новий графік погашення кредиту. Тією ж додатковою угодою встановлено, що Фонд має право вимагати дострокового погашення кредиту в тому випадку, якщо позичальник протягом пільгового періоду не виплачує відсотки за кредитом. Втім, героїв нашої публікації це не заспокоює. "Я просив зразок цієї додаткової угоди, щоб почитати вдома, порадитися з юристом. Але мені сказали - приходьте з дружиною і підписуйте. Але тут можна припустити різне, наприклад, що в процесі перерахунку спливе якась індексація, або ціна зміниться або ще що, і буде вибір - або повернення кредиту негайно, або підписуй що дають. Мені простіше платити як платив ", - розповідає Олексій Топал.

Іншою причиною відмови, за словами Топала, стало те, що в додатковому договорі так і не з’явилися бажані для нього пункти щодо гарантій завершення будівництва або відповідальності Фонду перед інвесторами за цільове використання коштів.

При цьому у Фонді зазначають, що ніяких загроз для інвестора положення про право вимоги дострокового повернення кредиту не несе. "Незалежно від наявності (відсутності) додаткової угоди щодо пільгового періоду кредитний договір фонду з позичальником може бути розірваний через порушення останнім умов договору (природно, при цьому буде виставлено вимоги погасити всю суму достроково). При цьому укладення додаткової угоди до кредитного договору якраз і спрямоване на те, щоб виключити випадки порушення позичальником термінів сплати платежів за кредитом - тим самим убезпечити його від можливих порушень умов договору ", - пояснює Леонід Рисухін, голова правління Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву.

А що стосується відповідальності перед інвестором, то вона покладається на забудовника, функції контролю якого бере на себе Фонд. "Відповідає перед інвестором забудовник. При цьому від імені інвестора контроль за цільовим використанням коштів веде Фонд шляхом оплати фактично виконаних робіт. Виконані роботи вимірюються спеціально найнятим фахівцем з технічного нагляду, який має відповідний сертифікат ", - коментує Леонід Рисухін.

З іншого боку, як ми вже згадували, керівництво Фонду вже почало робити спроби вирішити проблемну ситуацію навколо недобудованих об’єктів. Так, у випадку з тією ж недобудовою по вулиці Грицевця в Харкові, Фондом був укладений новий договір з компанією «Трест Житлобуд-1», підрядником по цьому об’єкту. В результаті нової угоди у інвесторів з’явився шанс в осяжному майбутньому отримати альтернативне житло в інших об’єктах цього забудовника. Однак ознайомитися з самим договором інвесторам поки не дозволяють, та й подробиці його не розголошуються. При цьому позичальників хвилюють кілька моментів, самий незначний з яких - це різниця площі квартир, покладених інвесторам за договором, і тих, які вони можуть отримати в інших об’єктах «Житлобуду-1». За словами Андрія Фіщенко, він стурбований ще й тим, чи будуть у наданих квартирах проведені оздоблювальні роботи, передбачені за договором. Адже «Житлобуд-1» на своїх об’єктах оздоблювальні роботи, як правило, не проводить, а необхідність за свій рахунок робити стяжку і штукатурку можуть істотно збільшити підсумкову вартість квартири для покупця. Але найбільше інвесторів турбує можливість перегляду вартості квадратного метра житла при укладенні нового договору, оскільки в інших об’єктах «Житлобуду-1» вартість квадратного метра на сьогодні набагато вища, ніж була при укладенні договору інвесторами, наприклад, у 2007 році.

У Фонді ж стверджують, що при забезпеченні інвесторів альтернативним житлом постараються забезпечити дотримання умов, максимально наближених до початкових. «Відповідно до договору передбачено здійснити спільні дії щодо забезпечення житлом позичальників Фонду, які вклали свої кошти (в тому числі, отримані у вигляді кредиту від Фонду) в об» єкт за адресою бульвар Грицевця 14. Продовження робіт на цьому об’єкті досить проблематично, тому передбачається вирішити протягом декількох років питання забезпечення наших позичальників житлом на об’єктах «Житлобуд-1» з максимально можливими збереженнями раніше обумовлених умов (площа, вартість і т. д.) в індивідуальному порядку з кожним нашим позичальником. Перші квартири наші позичальники можуть отримати вже в поточному році ", - розповідає Леонід Рисухін.

Також, за словами керівництва Фонду, зараз приймаються всі зусилля, щоб нові недобудови в програмі молодіжного кредитування більше не з’являлися. Зокрема, всі нові об’єкти проходять багаторівневу перевірку перед включенням їх у програму, а сам Фонд перевіряє у забудовника наявність ліцензій і дозволу на будівництво. Крім того, гроші перераховуються забудовнику поетапно, відповідно до ступеня завершеності об’єкта.

Тим не менш, схоже, що основна проблема для «досвідчених» інвесторів - відсутність довіри до органів, що проводять перевірку. "Коли я підписував договір, то навіть не радився з юристами, адже тоді у Фонду була хороша репутація, ми йому довіряли. Тепер, після всього що сталося, довіри до державних органів не залишилося, зараз я б ніколи не підписав такий договір ", - розповідає Андрій Фіщенко.

Чи доступне «Доступне житло»?

Крім молодіжного кредитування, Фонд реалізує і ще одну програму - «Доступне житло». Гарною новиною для бажаючих придбати квартиру можна вважати те, що в цій програмі, на відміну від молодіжного кредитування, може взяти участь значно ширше коло покупців - практично всі, хто має соромлені житлові умови і стоїть у квартирній черзі. Однак на практиці кількість квартир у споруджуваних за програмою об’єктах чомусь перевищує число бажаючих їх придбати. Навіть у будинках, які брали участь у програмі в 2010 році, в тому числі, зданих в експлуатацію, досі залишаються непродані квартири. Тільки в Києві вільних квартир залишається більше сотні, і це притому, що на початок 2011 року на квартирному обліку в Києві продовжують стояти 115 тисяч сімей.

Причина в тому, що на практиці «доступне житло» часто виявляється не таким вже доступним. По-перше, компенсація в 30% вартості житла розраховується виходячи з нормативів площі, покладеної на сім’ю, і вартості квадратного метра. З 17-ти об’єктів, які беруть участь у програмі в 2011 році, в 11-ти вартість квадратного метра житла від забудовника перевищує нормативну, встановлену наказом Мінрегіонбуду. Остання для Києва становить 7990 гривень. І якщо в трьох об’єктах перевищення становить лише 10 гривень, то в інших будинках ціна квадратного метра житла сягає 8500, а то й 8900 гривень. Тобто перевищення над нормативом сягає 910 гривень за метр, що при площі квартири в 50 квадратних метрів виллється в 45 500 гривень, які інвестору потрібно буде доплатити без жодних знижок.

Крім цього, якщо ви вирішите вибрати квартиру в будинку подешевше, у вас може нічого не вийти. Prostobank.ua звернувся до Іпотечного центру Фонду по Києву та Київській області, щоб дізнатися, чи може інвестор вибирати будь-який будинок на свій розсуд. Виявилося, що на сьогодні заявки на купівлю квартири в Києві приймаються тільки на об’єкти забудовника «Ліко-Холдинг», а це два будинки з 17-ти. Більш того, саме в цих двох об’єктах вартість квадратного метра житла становить 8900 гривень, або майже на тисячу гривень перевищує нормативну.

У самій же компанії-забудовнику нам пояснили, що на сьогодні квартиру можна забронювати тільки в одному будинку - по вул. Мейтуса, 4-A. У цьому об’єкті, який повинен бути введений в експлуатацію в березні-2012, залишилися тільки однокімнатні квартири, площею 48-49 квадратних метрів, і трикімнатні, площею близько 100 квадратних метрів.

Очевидно, що для сім’ї з двох дорослих і дитини однокімнатної квартири буде замало, особливо якщо сім’я планує в майбутньому мати більше дітей. У той же час, така сім’я може претендувати на придбання в рамках програми, зі знижкою, квартири площею не більше 73,5 квадратних метра, і це тільки в тому випадку, якщо всі три члени сім’ї стоять на квартирному обліку. А значить, на придбання тієї ж квартири площею 100 квадратних метрів, такій родині буде надана державна підтримка в розмірі 176 180 гривень, а загальна вартість квартири складе 890 000 гривень. Тобто покупцям доведеться доплатити ще 713 820 гривень, або близько 91 тисячі доларів.

Але найцікавіше, що трикімнатну квартиру в Києві, в районі Позняків, площею 94 квадратних метра в будинку, який вводиться в експлуатацію вже в третьому кварталі 2011 року, на сайтах з продажу нерухомості пропонують за 89 тисяч доларів. Тобто навіть дешевше, ніж вартість «програмної» квартири з урахуванням знижки. І це притому, що здачі в експлуатацію останньої потрібно чекати ще півроку, а для багатьох сімей, соромлених у житлових умовах, це означає необхідність оплачувати оренду житла. Крім того, приблизно за ті ж гроші можна купити вже готову трикімнатну квартиру площею понад 90 квадратних метрів на Троєщині, або двокімнатну квартиру в 80 квадратних метрів біля метро «Харківська».

Другий будинок того ж забудовника, по вулиці Симоненка, буде брати участь у програмі з жовтня-2011, так що там поки вільні всі квартири, але і забронювати їх ще не можна. Що ж стосується об’єктів інших забудовників, що числяться в списку учасників програми в 2011 році, то у Фонді нам розповіли, що не знають, чи будуть вони взагалі доступні для інвесторів, оскільки Фонд вже використовував більшу частину грошей, виділених на програму з держбюджету в 2011 році.

При цьому за словами керівництва Фонду, обмежень щодо вибору об’єкта для подачі заявки бути не повинно. «Ніхто не обмежує в праві самостійно вибрати об’єкт, і подати відповідну заявку», - стверджує Леонід Рисухін.

Думка

Леонід Рисухін, голова правління Фонду сприяння молодіжному житловому будівництву

Щодо форми додаткової угоди до кредитного договору повідомляємо, що запропонована форма додаткової угоди врегулює виключно відносини, пов’язані зі встановленням пільгового періоду, і не стосується інших правовідносин сторін, врегульованих кредитним договором.

Зміни, які вносяться додатковим договором до кредитного договору, обумовлені наступним:

у зв’язку з визначенням пільгового періоду є необхідність у здійсненні перерахунку розміру щоквартального платежу. Тому вносяться зміни до пункту 6 додатка 2 «Розрахунок суми зобов’язань за кредитом, розміру щоквартального платежу та суми процентів за користування ним» кредитного договору.

відповідно до абзацу першого пункту 26 Положення, протягом пільгового періоду позичальник не може бути звільнений від сплати відсотків за користування кредитом.

Тому, з метою забезпечення виконання позичальником у пільговий період зобов’язань зі сплати відсотків за користування кредитом, до розділу 4 кредитного договору вносяться зміни (доповнення), згідно з якими:

Підрозділу Фонду надається право достроково припинити пільговий період та/або достроково стягнути всю суму залишку непогашеного кредиту та відсотки за користування ним у разі несплати або неповної сплати позичальником у пільговий період процентів за користування кредитом протягом двох кварталів (новий підпункт 4.3.2.-1);

Зазначеному праву Фонду відповідає обов "язок позичальника, у разі несплати або неповної сплати ним у пільговий період процентів за користування кредитом протягом двох кварталів, відповідно, у встановлений строк підписати та передати Фонду примірник нового розрахунку розміру щоквартального платежу або достроково погасити кредит, сплатити відсотки за користування ним та інші платежі, що підлягають оплаті, за кредитним договором (нові підпункти 4.2.12 та 4.2.13).

Те, що такі зобов’язання виникають у позичальника тільки в разі несплати або неповної сплати ним у пільговий період відсотків за користування кредитом протягом двох кварталів, випливає з посилань у пунктах 4.2.12 і 4.2.13, які встановлюють цей обов’язок, на пункт 4.3.2.-1, який визначає випадки, в яких підрозділ Фонду має право достроково припинити пільговий період або стягнути всю суму залишку зобов’язань за кредитом та інші платежі за кредитним договором.

Таким чином, нові пункти, якими доповнюється розділ 4 кредитного договору, регулюють відносини, які можуть виникнути між сторонами виключно у разі несплати або неповної сплати позичальником у пільговий період відсотків за користування кредитом.

Чи дійсно квартир, що будуються за програмою «Доступне Житло», більше, ніж бажаючих їх придбати?

Квартир, які забудовники пропонують до участі в програмі доступного житла, набагато більше тієї кількості, яка реально може бути куплена громадянами за державної підтримки, тому що обмежено фінансування. Охочих купити квартири більше, ніж можливостей державної підтримки.

Київський іпотечний центр Фонду приймав і приймає документи на всі об’єкти, які затверджені Міжвідомчою комісією і беруть участь у програмі «Доступне житло», а саме:

по м. Києву:

ТОВ «Ліко-Холдинг» - прийнято 156 заяв;

АОХК «Київміськбуд» - прийнято 198 заяв;

ТОВ «Градострой» - прийнято 11 заяв;

ПП «Еркер» - 5 заяв;

ТОВ «Сільбуд-Інвест» - 2 заяви.

Євгенія Резніченка