Пастки в новобудовах: платне паркування, дорога комуналка і «ЖЕК-потрошитель»

Президент Всеукраїнської громадської організації «Асоціація допомоги постраждалим інвесторам», юрист Олексій Гончарук розповів «Обозревателю» про незвичайні причини будівельної кризи, хитрі хитрі хитрощі українських компаній-забудовників і парадоксальні договори, розраховані на наївних покупців квартир у новобудовах.

- Як народилася ідея створення Асоціації?

Проблема інвестування стала для мене особистою близько 3-х років тому, коли забудовник будинку, в який я інвестував свої кошти, як і багато інших в той час, по-суті, «наказав довго жити».

Як ви прекрасно знаєте, з початком кризи восени 2008 року в таку складну ситуацію потрапила значна кількість забудовників, а, отже, людей, які мали претензії до своїх забудовників, стала величезна кількість. Деякі мої друзі та знайомі з Києва та інших регіонів України також потрапили в аналогічну ситуацію. Ми періодично обмінювалися думками і досвідом спілкування з забудовниками та органами влади різних рівнів. Знаючи про мою освіту і досвід роботи в будівельному бізнесі, багато хто навіть сторонні люди зверталися до мене за допомогою і консультаціями з приводу того, як правильно поводитися з забудовником.

Коли кількість таких людей стала значною, мені і прийшла в голову ідея створити Всеукраїнську громадську організацію, щоб захищати права своїх членів спільно. Ця ідея багатьом сподобалася, тому що зрозуміло, що статус всеукраїнського об’єднання громадян дозволяє легше досягти певних результатів у боротьбі за свої права, ніж невеликим стихійним купкам людей з 2-10 осіб.

Загалом, фактично наше об’єднання почало працювати з січня 2009 року, а дещо пізніше ми подали документи до Міністерства Юстиції України та легалізували свою діяльність. Сьогодні в наших лавах понад 200 індивідуальних і колективних членів (ініціативних груп). Варто зазначити, що останнім часом люди з обережністю ставляться до вступу в різного роду організації. Для деяких це має певний політичний підтекст, а хтось просто боїться чергового кидка на «членські, вступні та інші внески». Але це не означає, що до нас не приходять по допомогу.

Значно простіше діяти від імені і в інтересах своїх членів - питань у таких випадках виникає значно менше. Зовсім інакше йдуть справи, якщо потрібно відстояти права людини, яка не пов’язана з Асоціацією офіційно. У таких ситуаціях забудовники, буває, кажуть: «Хлопці, до побачення!». Тому в інтересах самих постраждалих інвесторів - офіційно делегувати Асоціації певні повноваження щодо захисту їх інтересів.

- Наскільки активно до вас за допомогою звертаються інвестори з регіонів і про що, як правило, просять?

Львів, Одеса, Сімферополь, Миколаїв, Херсон, Кіровоград, Вінниця, Тернопіль, Ужгород, Рівне. У всіх цих містах у нас є члени, інтереси яких ми зобов’язані захищати. Але найбільше таких проектів, звичайно ж, у Києві.

Прохання і проблеми в інвесторів найрізноманітніші: комусь потрібна юридична консультація, комусь скласти грамотно юридичний документ, хтось просить поговорити із забудовником, а хтось просто не знає, що далі робити і звертається за порадою. Ми намагаємося допомогти всім, хто звертається, але дуже часто люди, звертаючись за допомогою до нас, самі перестають займатися своєю проблемою і чекають, що все вирішиться без їх участі. Але ж так не буває! На жаль, нас досить часто плутають то з благодійним фондом, то з чарівною «паличкою-виручалочкою», яка повинна мігом вирішити всі проблеми тих, хто поводиться, а це далеко не так. Ми всього лише об’єднання інвесторів, яке намагається аналізувати те, що відбувається в сфері будівництва з метою побудувати діалог з владою на самому верхньому рівні.

Всю допомогу Асоціація надає абсолютно безкоштовно. Як правило, ми можемо надати ошуканим вкладникам допомогу саму різну. Як одноразову - у вигляді юридичної консультації, ради, складання документа. Так і більш системну: спостерігаємо за забудовником і динамікою розвитку ситуації, допомагаємо зібрати інформацію або організувати мітинг...

Сьогодні в полі нашого зору понад 40 проблемних об’єктів по всій Україні. За час діяльності, у нас з’явилася досить велика кількість різного роду «дружніх» структур-партнерів - це і підрядники або фінансові компанії-управителі, і обслуговуючі компанії, і ОСББ тощо. До кожної конкретної проблеми ми підходимо індивідуально. При цьому, як це не парадоксально, але іноді до нас за допомогою звертаються навіть регіональні забудовники і ми, безумовно, не відмовляємося від діалогу з ними.

Так, наприклад, нещодавно до нас звернувся відомий на західній Україні системний забудовник, у якого виникла проблема з банком-управителем його ФФБ. Банк втратив ліцензію на зайняття такого виду діяльності і не може продовжувати управління коштами Фонду фінансування будівництва, адже за його рахунок йшло фінансування будівельних робіт. Нового управителя ФФБ знайти зараз досить складно і самостійно вони зробити цього не можуть. Справа в тому, що цей Фонд не можна ліквідувати до завершення будівництва об’єкта і виконання зобов’язань перед його довірителями, його можна тільки передати. Місцеві управителі займатися цим питанням не хочуть, оскільки сфера сама по собі проблемна, сповнена ризиків. На щастя, у нас в Києві є товариші, які готові взяти на себе ці зобов’язання. У підсумку, якщо забудовник і київська компанія-управитель домовляться - у забудовника буде новий управитель ФФБ, а в інвесторів - додатковий механізм контролю за діяльністю забудовника.

Взагалі, хотів би відзначити, що ми, як багато хто вважає, не «воюємо» з усіма забудовниками, а намагаємося зайняти по відношенню до них конструктивну позицію і, як правило, ведемо з ними діалог. Практика показує, що саме цей шлях дозволяє досягати найбільших успіхів.

Є у нас і успішні приклади роботи з довгобудами. Наприклад, є під Києвом котеджне містечко, де ми склали і допомогли підписати пакет документів про порядок дофінансування інвесторами будівництва, згідно з яким інвестори вкладають додаткові кошти на завершення будівельних робіт, але отримують механізм контролю за витраченим цих грошей.

На вашу думку, чому взагалі виникли ці проблеми в будівельній сфері?

- По ідеї, причини виникнення стагнації в будівництві всюди одні й ті ж: брак фінансування, неграмотний підхід до витрачання грошей. Однак у Києві до цього можна ще додати і величезні «бюджети» для вирішення будівельних питань. Всім добре відомо, що ще задовго до кризи 2008 року, з проблемами місцевих «поборів» стикалися дуже багато забудовників і не всі витримували ці «випробування». Зараз начебто з цим стало простіше, хоча і обсяги будівництва порівнювати з докризовими не варто. Складається враження, що після прийняття нового закону пройти дозвільну процедуру старту будівництва можна в загальному порядку, про що раніше можна було тільки мріяти.

Взагалі, проблеми в будівельній галузі були завжди. Адже за більш ніж 20 років незалежності країни ми маємо все ще радянську концепцію регулювання будівельної галузі. Аж надто повільно ця сфера змінюється.

Слід констатувати, що проблемні забудовники були завжди, але особливо велику їх кількість можна спостерігати, мабуть, ще з 2001 року, коли рівень життя населення почав стабільно зростати і темпи будівництва набирали обертів. З 2002-го по 2006-й рік обсяги будівництва росли неймовірними темпами, а попит на житло в новобудовах значно перевищував пропозицію.

Ціни на квартири в нових, ще не побудованих будинках, росли щодня і тому люди фактично купували повітря, навіть не замислюючись про те, які документи підписують. Несли забудовникам божевільні гроші, обмежуючись вибором виду планування або видом з вікна. Така позиція споживача до якості «товару» дуже швидко привчила забудовника до такого джерела фінансування. Фактично це був беззаставний і безвідсотковий кредит, а тому забудовник легко (часом навіть бездумно) витрачав їх на розвиток альтернативних будівельному бізнес-напрямків або на нові інвест-проекти, розраховуючи, що в майбутньому такі доходи будуть ще більшими. Так, забудовники могли вкладати одержувані від інвесторів гроші, наприклад, не в будівництво самого будинку, а в нові проекти - купівлю землі, хабарі, розробку проектів тощо.

Починаючи з 2002-2003 років, не будував, як кажуть, тільки ледачий. Кожен, у кого був доступ до придатних для будівництва земельних ділянок, вважав своїм обов’язком побудувати на ньому багатоповерховий будинок і залучити для цього інвестиції. За короткий час стали будівельниками навіть ті, хто не мав у цьому ні найменшого досвіду і розуміння. Звідси і недолуге витрачання коштів і зростання цін на будівельні матеріали.

Ніхто не очікував, що в якийсь момент ринок впаде. Початком кризи в будівельній галузі я вважаю лютий 2006 року, коли стався скандал з «Еліта-центром». Саме тоді люди вперше почали замислюватися над тим, що гроші, вкладені в будівництво, можуть зникнути разом із забудовником. З тих пір середньостатистичний інвестор став акуратніше ставитися до того, у що вкладають кошти. А у забудовників вперше почалися проблеми з продажами. Спочатку забудовники сподівалися на те, що спад тимчасовий і дуже скоро ринок відновиться, відійде від шоку, і обсяг надходжень від продажів повернеться на колишній рівень. До літа 2006 року багато забудовників призупинили будівництво і чекали осені, як періоду традиційного пожвавлення ринку. Але цього не сталося: у жовтні 2006 року стало остаточно зрозуміло, що «криза» галузі - це всерйоз і надовго. У пошуках фінансових ресурсів забудовники почали брати кредити в банках на добудову об’єкта. У підсумку хтось отримав фінансування на кабальних умовах, а хтось згорнув будівництво остаточно.

Тим часом інвестори в паніці почали звертатися в міліцію, прокуратуру. Багато забудовників домовилися з органами про «взаєморозуміння», а хтось кинув все і втік за кордон. Кредити допомогли відстрочити остаточне падіння будівельного ринку до 2008-го. Падіння долара погіршило ситуацію, оскільки багато забудовників брали валютні кредити в банках. У підсумку, сьогодні маємо сотні об’єктів в Україні, у добудові яких економічної доцільності немає: величезна кількість кредиторів, а вартість об’єкта, навіть у разі його завершення не покриває цих вимог. Наприклад, об’єкт може реально коштувати 10 млн. грн., а у забудовника зобов’язань на 17 млн. грн. І як вирішувати цю проблему - не зрозуміло...

- Як зараз йдуть справи в галузі? Криза вже позаду?

В принципі, темпи почали відновлюватися з кінця 2009 року. Повернулися в нормальне робоче русло компанії-монстри будівельного ринку, з’явилися нові забудовники, які мають доступ до іноземних ресурсів. Поступово і люди почали знову вкладати кошти в будівництво будинків, але інвестори стали обережнішими. Вони вже не вірять компаніям-одноденкам, вважаючи за краще мати справу з великими фірмами, які успішно працюють на ринку вже кілька років. Репутація в цьому питанні дуже важлива.

Правда, знадобиться чимало часу перш, ніж все повернеться до докризового рівня обсягів ринку. Одна з причин: компанії-забудовники не хочуть ламати голову над проблемними об’єктами і намагаються починати проекти з чистого аркуша - це простіше і дешевше. Питання: що робити з тим «баластом» проблемних об’єктів, який накопичився за останні роки? Без втручання держави проблему не вирішити.

Зараз ситуація така: якщо об’єкт приносить якийсь дохід, то будівельні роботи там ведуться. Ніхто із забудовників не хоче завершувати будівництво будинків за рахунок своїх коштів.

Деякі забудовники сподіваються дотягнути час до такої міри, щоб викупити в інвесторів площі з серйозним дисконтом. Наприклад, є у людини недобудована квартира, за яку він свого часу заплатив 200 тис. грн. Зараз після кризи вона коштує 130 тис. грн. Але будинок заморожений вже 4 роки, і власник недобудови втомився чекати. Забудовник пропонує інвестору повернути 90 тис. грн. Таким чином, багато забудовників сподіваються вирішити проблему завершення будівництва будинку.

Адже, з одного боку, у них вже немає можливостей для залучення нового фінансування. З іншого - добудувати будинок можна, наприклад, спочатку викупивши з дисконтом площі, потім їх перепродавши з гарним прибутком новим інвесторам. Як правило, такий фінансовий пасаж допомагає вирішити проблему завершення будівництва.

- Що ви могли б порадити людям, які хочуть вкласти гроші в будівництво, але не знають, якій компанії можна довіряти?

Перша і найголовніша порада, яку я міг би дати таким інвесторам: заручитися підтримкою фахівців, які добре знають ринок і специфіку інвестування в будівництво. В Україні так склалося, що нерухомість люди звикли купувати без допомоги фахівців, а це небезпечно.

Якщо все ж говорити про правила вибору нерухомості... По-перше, не потрібно вестися на красиві вивіски. Варто уважно вивчити історію роботи компанії, її репутацію, а іноді і зрозуміти - хто її реальний власник. У виборі майбутнього об’єкта інвестування особа забудовника - ключовий фактор. І тут важлива не тільки офіційна історія фірми як юрособи, а й історія працюючих там людей. Також небезінчені відгуки клієнтів компанії. Іноді бувають ситуації, коли фірми, які зарекомендували себе безвідповідальними забудовниками, починають все з чистого аркуша, просто зареєструвавши нову юрособу і сформувавши новий бренд. Відповідно, потрібно постаратися з’ясувати всю підноготну компанії-забудовника, дізнатися про попередні місця роботи їх керівників та інше.

По-друге, при підписанні документів намагайтеся вивчити всі нюанси договору. Але краще, все-таки, зверніться за консультацією до профільного фахівця. У таких паперах є безліч підводних каменів, починаючи від земельних питань і закінчуючи особливостями подальшої експлуатації будинку.

Яскравий приклад: під Києвом є об’єкт, який позиціонувався як елітний - називається він «Брест-Литовський». Забудовник там поставив свій ЖЕК, який зараз місцеві жителі жартома називають «ЖЕК-потрошитель». Так, людей не допускають до лічильників, вони не можуть перевірити, скільки електроенергії використовували. За несплату комунальних послуг буквально протягом дня і без попередження відключають світло. Раніше ставили шлагбаум і вимагали грошей, щоб можна було заїхати на прибудинкову територію. Була спроба, брати гроші за паркування, але люди зламали паркомати. Зараз ЖЕК охороняють. Загалом, вирішити питання непросто. Проблема в тому, що земля, на якій стоїть будинок, належить фізособі.

По ідеї, для експлуатації будь-якого житлового будинку потрібна прибудинкова територія, але ось чіткого механізму визначення прибудинкової території кожному конкретному будинку в Україні не існує. У підсумку будинок, який належить багатьом людям, стоїть на землі, яка належить окремій фізособі. Формально він має право встановити порядок в’їзду на територію або порядок користування землею. Але мешканці не сидять, склавши руки, і зараз там повним ходом йдуть судові процеси.

Думаю, вище наведена ситуація - яскравий приклад того, чому варто серйозно ставитися до підписання договірних відносин із забудовником. Адже якщо ви поставите свій автограф у документах, які навіть не читали, ніхто не гарантує того, що комунальні послуги в будинку вашої мрії не коштуватимуть 5 тис. доларів щомісяця.

Далі: після підписання договору потрібно додатково контролювати забудовника. Періодично спілкуватися менеджерами компанії і дізнаватися, як йдуть справи зі зведенням об’єкта, що вас цікавить. Бажано, щоб вся ця інформація надавалася в письмовому вигляді, а листування з ним фіксувалося.

режим доступу http://realty.obozrevatel.com/analitics/lovushki-v-novostrojkah.htm