«Не обдуриш - не продаси», свідчить народна мудрість. Повною мірою вона відноситься до ріелторського бізнесу, в якому поряд з відомими, надійними компаніями працюють приватники, які не завжди чесні з клієнтами. Посередники використовують як дрібні хитрощі, так і грубий обман. А вже скільки в цій сфері відвертих шахраїв! Досвідчені фахівці попереджають: будьте пильні!

Лукавство «невинне» і не дуже

Головне завдання ріелторів - зловити клієнта «на гачок». Способів маса, найпоширеніший (в основному на ринку оренди) - розміщення в базах даних фантомів. Це неіснуючі об’єкти з хорошими характеристиками і за спокусливою ціною, здатні привернути увагу потенційних орендарів і спонукати їх зателефонувати. А далі агент намагається «заговорити» людину і утримати її, пропонуючи варіант «точно такий же, але з перламутровими ґудзиками». Інша стандартна хитрість - натиснути на потенційного клієнта, заявивши, що квартир зі схожими параметрами на ринку немає, а на даний об’єкт вже вишикувалася черга. Значного покупця або орендаря можна схилити до підписання договору при першому ж показі.

Ще один поширений прийом: агент просто замовчує про якісь недоліки квартири - непривабливий вид з вікон, запах від сміттєпроводу і т. п. "Не так давно у мене був випадок, коли людина купила будинок прямо навпроти кладовища, - розповідає Михайло Бєляков, провідний фахівець департаменту заміської нерухомості Penny Lane Realty. - Коли я його запитав, як він примудрився, він відповів, що приїхав на об’єкт пізно ввечері. Їм з дружиною сподобався будинок, тихе місце, і вони відразу внесли завдаток. Ми, звичайно, зможемо продати об’єкт, але ціна буде зовсім іншою ".

Як каже Олександр Дубовенко, директор з розвитку компанії GOOD WOOD, подібні речі зустрічаються повсюдно. Наприклад, щоб згладити неприємне враження від магістралі, що проходить неподалік, покупця привозять у такий час, коли вітер дме в інший бік і шум майже не чути або дорога майже вільна, хоча зазвичай на ній постійно скупчуються затори. На жаль, наше законодавство не захищає споживача від обманів. А ось на розвинених ринках агентства не мають права приховувати недоліки житла і зобов’язані попереджати покупців, інакше компанію можуть оштрафувати і навіть позбавити ліцензії.

Склад злочину

І все ж це квіточки порівняно з відвертим шахрайством. Деколи ріелтори замовчують куди важливіші речі. Наприклад, про те, що у квартири кілька власників, один з яких проти оренди. "Недобросовісний брокер може" забути "повідомити, що хоча продавець холост, але перебував у шлюбі, коли купував квартиру, і вона є спільною власністю, - говорить Олександр Зімінський, директор департаменту продажів елітної нерухомості Penny Lane Realty. - Через якийсь час дружина, чиї права були порушені, може оскаржити законність угоди в суді. Тоді буде відновлено право власності продавця, а ось своїх грошей покупець може і не побачити ".

При здійсненні операції від дій ріелтора можуть постраждати як продавець, так і покупець. Дуже часто агент вимагає з однієї або обох сторін хабара за те, що не повідомляє контрагенту справжню ринкову вартість квартири або допомагає збити або завищити ціну. Часто посередник пропонує занизити вартість нерухомості в договорі купівлі-продажу для мінімізації податків. У цьому випадку продавець може не отримати суму понад зазначену в договорі, і в суді нічого довести не вийде.

Про типові випадки грубого порушення закону на орендному ринку нагадує Георгій Дзагуров, генеральний директор компанії Penny Lane Realty. Наприклад, ви знаходите привабливу пропозицію на сайті, приїжджаєте в офіс, а там кажуть, що квартира вже здана, але за 2-5 тис. руб. вам нададуть базу схожих варіантів. Поїздивши за адресами, ви розумієте, що всі квартири або давно здані, або не здаються зовсім. Інший варіант обману - здача квартири з передоплатою, наприклад за півроку, за ставкою набагато нижче ринкової. А через кілька днів виявляється, що таких орендарів, як ви, кілька.

Побоюйтеся підробок!

Найбільш грубий, але вельми дієвий виверт - коли квартиру продає або здає не власник. Використовуючи сучасну техніку, зловмисники в змозі підробити практично будь-який документ. "Шахраї ретельно готуються до проведення афери: вивчають режим власника, підбирають або викрадають ключі, відключають сигналізацію, - попереджає Зиминський. - Найбільш небезпечний період - літо, коли багато сімей відправляються на дачу і квартира залишається без нагляду. Під загрозою перебувають і власники орендних квартир: ключі шахраєві підбирати не треба, "покази" можна влаштовувати практично в будь-який час ".

І навіть якщо нерухомість продає справжній господар, існує чимало підводних каменів, здатних зіпсувати життя новому власнику. Наприклад, ви купуєте юридично чисту квартиру, в якій ніхто, крім власника не прописаний. А через півроку до вас заявляється звільнений кримінальник, прописаний тут, і заявляє свої права - згоди на продаж він не давав, залишати отчий будинок не має наміру. Тут-то і з’ясовується, що шахрай-ріелтор вручив покупцеві фальшиву виписку з будинкової книги або довідку ЄІРЦ.

Іноді недобросовісні агенти діють у змові з працівниками УВС, РАЦСів, паспортних столів. "Ну а найбільш банальний, але дуже часто зустрічається прийом такий: ви приїжджаєте на підписання договору, у вас беруть гроші, щоб перерахувати, і раптом повертають. Угода з якихось причин зривається, а згодом ви виявляєте, що ваші купюри замінені фальшивими ", - розповідає Дзагуров.

Довіряй, так перевіряй

Чи можна якось захистити себе? Зиминський вважає, що ризики найбільш високі тоді, коли покупець або продавець далекі від тонкощів ріелторського бізнесу, але вирішив заощадити на комісійних: "Як показує практика, шахраї в основному зустрічаються серед приватних маклерів. Справа в тому, що в агентствах всі документи - від довіреностей продавця до виписок з ЄДРП - проходять перевірку в юридичному департаменті. А юристи працюють не за комісійні, у них фіксована зарплата. Тому в будь-якому сумнівному випадку юрист просто не дасть вийти на угоду. У приватного ж маклера обмежувача у вигляді незацікавленого юриста немає ".

Марія Жукова, перший заступник директора компанії «МІЕЛЬ-Оренда», також вважає, що вибір агента дуже важливий: «Скажімо, якщо ріелтор приступив до роботи місяць тому, то просто від нестачі досвіду він може зробити помилку», - каже вона. Але і сам покупець повинен пильнувати, додає експерт: "Особливу увагу потрібно приділяти паперам власника. Відсутність паспорта, заламіновані документи на право власності і т. п. повинні насторожити ". При оренді ніколи не платите посереднику вперед - оплата послуг завжди відбувається після укладення договору, коли посередник виконав свої зобов’язання.

Ну і, нарешті, не ведіться на трюки. «Не треба метушитися і поспішати під час перегляду, піддаватися нервозності, які деякі власники або ріелтор можуть спеціально створювати, посилаючись на брак часу або чергу з потенційних орендарів», - радить Жукова. Купуючи нерухомість, обов’язково добре вивчіть місцевість навколо - краще як мінімум двічі, в різний час доби, рекомендує Бєляков. І останнє. Переглядаючи оголошення, не забувайте, що пропонована занадто дешево квартира, можливо, просто «гачок».

Режим доступу: http://realty.obozrevatel.com/analitics/kak-obmanyivayut-pri-prodazhe-i-arende-kvartir.htm