Стосовно нарахування квартплати.

Питання: У минулому році мною було придбано квартиру. Після вселення мені почали надходити рахунки на оплату квартплати, які містять борг попереднього власника. На моє звернення в ЖЕК, мені роз’яснили, що оскільки я є новим власником, то тепер я маю «погасити» цей борг. Наскільки правомірні дії ЖЕК?

 Відповідь: Як правило, працівники ЖЕК наполегливо ігнорують норми житлового законодавства, визначеного Житловим кодексом іще Української РСР, і діючого на даний час. При цьому вони не вважають власника квартири за власника, а ставляться до нього як до квартиронаймача. Колись, коли даний будинок тільки заселився, по усіх квартирах було відкрито особові рахунки, і не залежно від того, чи змінювався власник квартири, квартплата по даній квартирі оліковувалася по такому особовому рахунку (російською мовою лицевой счет). Хочу звернути увагу, що визначення особового рахунку, як і порядок його відкриття, як елементу первинного бухгалтерського обліку, на Україні відсутній, і є наслідком радянської системи, від якої він брав початок у післявоєнні роки, коли зруйнований житловий фонд СРСР почали відбудовувати, і надавати населенню кімнати або квартири. У той час  порядок відкриття особового рахунку був прямо пов’язаний з особою (російською мовою лицом) на яку він відкривався, я разі вибуття цієї особи, підлягав закриттю.

            У вашому, якщо договором купівлі – продажу даної квартири не визначено, що ця квартира продається з відповідним боргом, який ви маєте сплатити самостійно, необхідно грунтуватися на нормах ст. 162 ЖК України, згідно з якою: «Плата за користування жилим приміщенням в будинку (квартирі), що   належить   громадянинові   на   праві   приватної  власності, встановлюється угодою сторін. Плата за комунальні послуги береться крім квартирної плати за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки  внесення  квартирної  плати  і  плати  за  комунальні послуги визначаються угодою сторін. Наймач зобов&lquot;язаний  своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги».

            Тобто, тільки за угодою сторін. Тому ЖЕК зобов’язаний укласти з вами відповідні договори  на оплату комунальних послуг, та на участь у витратах на утримання будинку і прибудинкової території. Після чого, відкрити новий особовий рахунок, і розпочати нарахування вам з нуля. Борг який був до цього по цій квартирі, ЖЕК має стягувати з попереднього мешканця, а не з вас, аргументуючи це наявністю боргу по особовому рахунку вашого попередника.

Питання: Моя квартира не обладнана квартирним лічильником холодної та гарячої води. Зараз літо і за вікном спека. Двірник ретельно кожного ранку, поливає зі шланга прибудинкову територію та газони. Як це вплине на мою квартплату.

Відповідь: Це вплине підвищенням для вас ціни. Відповідно до „Порядку визначення нормативних витрат житлово-експлуатаційних організацій, пов’язаних з утриманням будинків і при будинкових територій”, затвердженоо наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 214 від 03.09.1999 р. та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 28.12.1999 р. за №917/4210, саме на мешканців покладено витрати на полив прибудинкової території, відповідно до встановленого нормативу, але оскільки в даному випадку одночасно відбувається іще і перевитрати холодної води по будинку, то вам прийдеться також повторно заплатити за цю-ж воду, перевитрати якої розподілять між мешканцями.

Питання: Перший поверх багатоповерхівки. Радіатори опалення ледве теплі. Звернення до ЖЕК виявилися марними, оскільки мені заявили, що тиск гарячої води відповідає нормативу, а недогрів теплоносія пов’язаний із зменшенням обсягу води, який енергопостачальна організація штучно зменшила на запірній арматурі будинку, аби не допустити перенавантаження системи. Коло замикається, а у квартирі холодно. Чи можу я відмовитися від такого опалення.

Відповідь: Відповідно до 26 Постанови Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. N 630 «Про затвердження Правил надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення та типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення», згідно з якими відключення споживачів від мереж централізованого опалення та постачання гарячої води здійснюється у разі, коли технічна можливість такого відключення передбачена затвердженою органом місцевого самоврядування відповідно до Закону України "Про теплопостачання" схемою теплопостачання, за умови забезпечення безперебійної роботи інженерного обладнання будинку та вжиття заходів щодо дотримання в суміжних приміщеннях вимог будівельних норм і правил з питань проектування житлових будинків, опалення, вентиляції, кондиціонування, будівельної теплотехніки; державних будівельних норм з питань складу, порядку розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва, а також норм проектування реконструкції та капітального ремонту в частині опалення. Відповідно, ви маєте право ініціювати відключення від загальної системи опалення із застосуванням автономного опалення за ваші кошти.

Питання: На даний час ЖЕК нараховує нам витрати по утриманню будинків і споруд та прибудинкових територій, мотивуючи це тим, що даний тариф затверджено місцевою адміністрацією. Чи маємо ми право не оплачувати такі нарахування.

Відповідь: Відповідно до ч. 5, 6 п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 20.05.2009 р. № 529 «Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій», з власниками   (наймачами)   квартир  (житлових  приміщень  у гуртожитку) та власниками нежитлових приміщень у житловому будинку (гуртожитку)  має бути укладено договір  про надання послуг з утримання
будинків і споруд та прибудинкових територій (далі -  договір  про надання  послуг),  що  передбачає  надання  послуг,  перелік  яких визначений за результатами громадських слухань  згідно  з  типовим переліком.

При цьому, послуги надаються  відповідно  до затвердженого (погодженого)
рішенням органу місцевого самоврядування тарифу,  його  структури, періодичності  та  строків надання послуг.  Копія такого рішення є невід&lquot;ємною частиною договору про надання послуг.

У разі відсутності такого договору, правової підстави для нарахування вам за вказану послугу, у ЖЕК відсутні.

Одночасно з цим хочу зауважити, що у разі вирішення судом спору про стягнення з вас заборгованості за фактично отримані послуги від ЖЕК, суд за відсутності договору буде керуватися аналогією права, згідно з якою фактично отримані послуги підлягають оплаті, тому можу порадити, у разі не бажання терпіти свавілля ЖЕК, тим чи іншим способом документувати наявні порушення з боку ЖЕК у наданні вказаної послуги, як от складання актів разом із сусідами, що послуга надана неякісно, фото-відео фіксація, систематичні звернення із заявами відповідного характеру, тощо.

Питання: У нас у будинку перший поверх нежилий. Весь він зданий в оренду стороннім орендарям. Чи мають право мешканці нашого будинку на зменшення картплати за рахунок коштів орендарів. Чи враховується оплати орендарів у вартість утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.

Відповідь: Перш ніж дати відповідь на це запитання, необхідно з’ясувати, хто є власником вашого будинку. Якщо власником будинку є ЖБК або ОСББ, то ці оплати у будь якому випадку зараховуються на рахунок вказаної експлуатуючої організації. Якщо будинок перебуває у комунальній власності, то договір оренди укладений між орендарем та власником а не ЖЕК, і грошові кошти отримує відповідний виконавчий орган. Далі необхідно з’ясовувати, чи перераховує цей орган якусь частину коштів в ЖЕК як компенсацію вартості утримання будинку та прибудинкової території. Непоодинокі випадки, коли від орендарів кошти заходять до місцевого бюджету, і використовуються на зовсім інші потреби, а на мешканців другого та наступних поверхів, ЖЕК «розкидає» вартість утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.  

Стосовно обмеження доступу для мешканців до електричних щитків у будинках

Питання: Постійно потрапляю в ситуацію, коли вдома пропадає світло. Вибиває автомат. Електрощиток закритий ЖЕК на замок, і доводиться чекати ранку, аби викликати чергового електрика і поновити постачання електроенергії до квартири. Чи має право ЖЕК унеможливлювати доступ до електрощитка.

Відповідь: Відповідно до Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово – комунального господарства від 17.05.2005  N 76 п.  3.1.16. «Шафи з електрощитовими і електровимірювальними приладами, електромонтажні ніші, що містяться у допоміжних приміщеннях, повинні бути завжди закриті» та Правил пожежної безпеки № 126 від 19.10.2004 р. затверджених Наказом МНС України п. 4.2.10. «Не дозволяється використовувати горища, технічні поверхи й приміщення (у т.ч. вентиляційні камери, електрощитові) під виробничі дільниці, для зберігання продукції, устаткування, меблів та інших предметів, для влаштування голуб&lquot;ятень тощо.

Двері горищ, технічних поверхів, вентиляційних камер, електрощитових, підвалів повинні утримуватися зачиненими. На дверях слід вказувати місце зберігання ключів. Вікна горищ, технічних поверхів, підвалів повинні бути засклені».

Відповідно, нормативно – правовими актами не передбачено можливості споживача самостійно обслуговувати електрообладнання, чим і унеможливлено його доступ.

Щодо користування інженерними комунікаціями

Питання: Я проживаю у дев’ятиповерховому будинку на восьмому поверсі. Нещодавно ЖЕК електрозварювальним апаратом заварив приймально – запірний короб сміттєпроводу на моєму поверсі. Доводиться їздити, а коли ліфт не працює, ходити у низ, аби викинути сміття. Чи має право ЖЕК таке робити.

Відповідь: Правилами утримання жилих будинків та прибудинкових територій затвердженими Наказом Державного комітету України з питань житлово – комунального господарства від 17.05.2005  N 76 п. 5.4 визначено порядок утримання сімттєпроводу ЖЕК та його використання мешканцями. При цьому, жодний з нормативно – правових актів України не дає право ЖЕК заварювати сміттєпровід.

Щодо користування будинком та прибудинковою територією

Питання: Скажіть, я маю намір викинути деякі старі меблі та ванну, що у мене залишилися після ремонту квартири. Чи передбачено за це покарання, та який порядок передбачений для викидання такого габаритного сміття?

Відповідь: Відповідно до ст. 150 КпАП України за порушення   правил    користування    жилими    приміщеннями, санітарного  утримання  місць  загального  користування,  сходових кліток, ліфтів, під&lquot;їздів, придомових територій, вас може бути піддано покаранню в адміністративному порядку. Аби цього уникнути, вам, відповідно до «Правил надання послуг з вивезення побутових відходів», затверджених Постановою КМ України № 1070 від 10.12.2008 р. необхідно укласти договір з виконавцем даної послуги, на вивезення ваших відходів. Про організацію, яка може надати таку послугу, ви можете дізнатися у своєму ЖЕК.

Питання: У мене приватизована квартира, і ЖЕК відмовляється безоплатно замінити частину вийшовшого з ладу електричного дроту, а я сиджу без світла. 

Відповідь: ЖЕК діє правомірно, оскільки відповідно до норм цивільного законодавства, тягар утримання майна несе його власник. Але ЖЕК не має право вам відмовити в укладенні договору про надання такої послуги на платній основі.

Питання: Скажіть, котрий день не працює пристрій ОДС (оперативно-диспечерська служба), протягом якого періоду ЖЕК має усунути цю несправність.

Відповідь: ЖЕК має усунути цю несправність негайно, згідно Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій N 76 від 17.05.2005 р.