З осені 2008 року українська економіка, слідом за світовою, увійшла в стан найглибшої за свою історію фінансової кризи. Через брак ліквідності банки припинили надавати кредитні кошти як забудовникам, так і потенційним інвесторам, що бажають придбати нерухомість на первинному ринку. Інвестори, які мають можливість придбати житло без допомоги банків, не поспішають це робити, побоювавсь подальшого погіршення економічного становища в Україні та можливості втрати своїх заощаджень. Як результат, більшість забудовників взагалі залишилась без джерел фінансування та вимушені були припинити будівництво житлових будинків, яке було розпочато ще в «докризові часи» і опинились на межі банкрутства.

За даними Міністра регіонального розвитку і будівництва України В.Яцуби в Україні станом на червень 2010 року більш ніж 4,3 тис. об’єктів незавершеного будівництва, більшість з яких відчули на собі наслідки світової фінансової кризи та зіштовхнулися із різними проблемами, однак за даними Державного комітету статистики та даними обласних Державних адміністрацій, кількість об’єктів багатоквартирного житлового будівництва становить 2 894 об’єктів.

Протягом останніх двох років, фахівцями Асоціації здійснювався постійний моніторинг та аналіз первинного ринку нерухомості та усієї будівельної галузі України в цілому. На підставі цих даних нашими спеціалістами здійснений розгорнутий аналіз проблем, що існують у сфері житлового будівництва, які виникли під впливом економічної кризи, з якими зіштовхнулися приватні інвестора. Головними з них є:

1. Затягування будівництва об’єкта нерухомості.
2. Проблема високого ризику не завершення будівництва об’єкту нерухомості.
3. Шахрайство із збоку Забудовника (пов’язаних з ним компаній).

Надалі ми детально розглянемо кожну з цих проблем.

1. Затягування будівництва об’єкта нерухомості.

Забудовники, що опинилися у скрутному фінансовому становищі під впливом економічної кризи, всіляко намагаються вирішити свої фінансові труднощі, але поки кожен з них шукає джерела фінансування продовження будівництва, приватні інвестора несуть значні збитки, пов’язані із сплатою відсотків за кредитом, сплатою орендованого житла та інші…

У зв’язку із збоями у фінансуванні, забудовники не мають можливості додержуватися запланованого графіку виконання будівельно-монтажних робіт, а як наслідок, передбачені договорами строки введення об’єкту будівництва в експлуатацію порушуються.

Іноді, проблема затягування будівництва є наслідком неправильного розрахунку складності будівельних робіт, виникнення непередбачуваних проблем в процесі виконання будівельних робіт (помилки в проектування, недоліки геологічний вишукувань, тощо).

Нормальною практикою слід визнати і умисне зазначення в договорах з інвесторами та рекламних оголошеннях завідомо менших строків виконання будівельних робіт з метою відчуження прав на майбутню нерухомість за вищою ціною.

Проте, в переважній більшості випадків, проблема приватних інвесторів, що пов’язана із затягування будівництва об’єктів будівництва – це перш за всього кон’юнктурна проблема, що пов’язана із економічною кризою та кризою будівельною галузі України в цілому.

Забудовники, що опинилися у скрутному фінансовому становищі під впливом економічної кризи, всіляко намагаються вирішити свої фінансові труднощі, але поки кожен з них шукає джерела фінансування продовження будівництва, приватні інвестора несуть значні збитки, пов’язані із сплатою відсотків за кредитом, сплатою орендованого житла та інші…

У зв’язку із збоями у фінансуванні, забудовники не мають можливості додержуватися запланованого графіку виконання будівельно-монтажних робіт, а як наслідок, передбачені договорами строки введення об’єкту будівництва в експлуатацію порушуються.

Іноді, проблема затягування будівництва є наслідком неправильного розрахунку складності будівельних робіт, виникнення непередбачуваних проблем в процесі виконання будівельних робіт (помилки в проектування, недоліки геологічний вишукувань, тощо).

Нормальною практикою слід визнати і умисне зазначення в договорах з інвесторами та рекламних оголошеннях завідомо менших строків виконання будівельних робіт з метою відчуження прав на майбутню нерухомість за вищою ціною.

Проте, в переважній більшості випадків, проблема приватних інвесторів, що пов’язана із затягування будівництва об’єктів будівництва – це перш за всього кон’юнктурна проблема, що пов’язана із економічною кризою та кризою будівельною галузі України в цілому.

Основними причинами виникнення проблеми приватних інвесторів, що пов’язана із затягування будівництва забудовниками об’єктів є:

• світова фінансова криза та криза будівельної галузі України;
• відсутність страхових фінансових резервів у забудовників;
• дуже низькій рівень фінансового леверидж у Українських забудовників;
• політична нестабільність у Державі;
• недостатність коштів в Державному Бюджеті України з метою реалізації урядових програм з підтримки забудовників та будівельної галузі України;
• зниження платоспроможного попиту на житло. Дана причина пов’язана із відсутністю банківського кредитування та загальнодержавною недовірою приватних інвесторів до будівельної галузі.

Проблема затягуванням будівництва забудовником є найпростішою для вирішення проблемою. Проекти з такою проблемою є проектами з порівняно невисокими для інвестора ризиками, добудова яких просто затягується в часі (проблемні проекти).

Проблемні проекти можна ідентифікувати в реальному часі за наступними ознаками:

• будівельні роботи на об’єкті не проводяться менше ніж 10 місяців, проводяться невеликими темпами або з незначними перервами. Основна частина будівельної техніки залишається на будівельному майданчику. Останній нормально охороняється;
• керівництво забудовника або генерального інвестора постійно перебуває «у контакті» з інвесторами або принаймні є доступним до спілкування. (Оцінюючи проект за цією ознакою важливо враховувати розмір проектного портфелю Забудовника та кількість працівників);
• забудовник активно організовує роботу щодо продовження строків в договорах інвестування;
• офіс забудовника виглядає як працездатний механізм;
• ціна прав на об’єкти інвестування є ринковою та суттєво не зменшувалась. На ринку немає пропозицій по продажу прав на нерухомість в об’єктів за цінами значно нижчими за ринкові;
• місцева влада знаходиться в стані постійного діалогу з забудовником та генеральним інвестором, всіляко висловлює їм свою підтримку (для великих міст – владі як правило притаманна стриманість та «мовчазна пасивна зацікавленість» у відносинах з забудовником). У разі закінчення терміну дії договору оренди або дозвільних документів забудовником ведеться активна робота по їх поновленню. З боку влади не спостерігається протидія;
• у компанії забудовника немає істотних боргів (прострочених зобов’язань) перед кредиторами. Якщо у забудовника є великі кредитори – з ними як правило ведуться переговори про реструктуризацію заборгованості, зарахування взаємних зустрічних вимог, розрахунок площами об’єкту або іншим майном, тощо;
• на вимогу повернути кошти керівництво забудовника або генерального інвестора намагається переконати інвестора почекати, проте погоджується розірвати договір якщо інвестор наполягає. Кошти, як правило, повертає, проте із значним порушенням строків.

Внаслідок затягування забудовниками будівництва об’єктів нерухомості права інвестора, як сторони по договору є порушеними і такими порушеннями йому завдаються фінансові збитки. Як правило, розмір збитків інвестора при затягуванні строків будівництва дорівнює вартості оренди аналогічного проінвестованому за своїми параметрами приміщення (площа, технічні характеристики, розташування, тощо).

За 2009 рік кожен інвестор в м. Києві, що стикнувся з подібною проблемою поніс в середньому збитків на суму приблизно в 45-55 тисяч гривень, а таких інвесторів за даними Асоціації лише в м. Києві нараховується близько 22 тисяч осіб. Отже, загальні збитки завдані забудовниками інвесторам затягуванням строків будівництва об’єктів нерухомості становлять більш ніж 1,1 млрд. гривень на рік.

Окрім фінансових та побутових незручностей, саме існування такої проблеми змушує інвестора нервувати та витрачати час та гроші в пошуках захисту своїх інвестицій, для чого інвестор змушений звертатися по допомогу до фахівців в галузі інвестування в будівництво нерухомості.

2. Проблема високих ризиків не завершення будівництва об’єкту нерухомості.

Виникнення цієї проблеми, як правило, пов’язане із помилками забудовника, його партнерів та контрагентів в економічних розрахунках реалізації проекту або впливом непередбачуваних зовнішніх для проекту факторів (рейдерські захоплення, корпоративні конфлікти, політичні та економічні фактори).

Основними причинами виникнення цієї проблеми приватних інвесторів, що характеризуються високими ризиками не завершення будівництва об’єктів є:

• помилка в економічних розрахунках забудовника (наявність додаткових, непередбачених забудовником витрат або менший ніж очікувалось дохід від проекту);
• кардинальна зміна влади, якщо така зміна призвела до зміни досягнутих раніше домовленостей або призвела до виникнення непередбачуваних адміністративних факторів;
• фінансування будівництва декількох об’єктів нерухомості за «пірамідальною схемою». Тобто фінансування економічно невигідних об’єктів будівництва за рахунок залучення коштів з інших об’єктів будівництва в надії на подальшу реалізацію вже збудованої нерухомості;
• значні технічні помилки та прорахунки при розробці проектної документації;
• істотний вплив непередбачуваних зовнішніх для проекту факторів.

Проблема проектів з високим ризиком не завершення будівництва є складною, проте, за умови правильних дій забудовника, – можливою для вирішення. Такі проекти характеризуються високим рівнем напруженості у відносинах між інвестором та забудовником.

Основна складність ідентифікації таких проектів полягає в тому що вони дуже схожі за своїми ознаками на ситуації з шахрайськими діями забудовників, а тому ідентифікуючи їх дуже просто помилитись. Вартість такої помилки є досить високою, зважаючи на те що шляхи виходу з цих двох схожих за ознаками ситуацій є кардинально різними.

В таких ситуаціях обставини дуже часто змушують забудовників в пошуках фінансування йти на невиправдані ризики та необдумані вчинки (отримувати кредити на кабальних умовах, продавати права на нерухомість за цінами, що є значно нижчими за ринкові, досягати невигідних для цілей реалізації проекту домовленостей з органами влади, тощо), що лише поглиблює проблемність ситуації.

Проекти з таким типом проблем ми схильні ідентифікувати як проекти, які можуть бути успішно завершені забудовником за умови правильних дій (ризиковані проекти).

Ризиковані проекти характеризуються наступними ознаками:

• будівельні роботи на об’єкті не проводяться менше ніж 2 роки або проводяться періодично, з істотними перервами. Значна частина будівельної техніки вивезена з будівельного майданчика. Ситуація на будівельному майданчику говорить про те що найближчим часом будівельних робіт тут не буде. Будівельний майданчик не охороняється або охороняється силами робітників генерального інвестора;
• керівництво забудовника або генерального інвестора доступно, як правило не ухиляється від спілкування з інвесторами, успішність завершення проекту пов’язує із зовнішніми факторами, такими як: допомога держави, залучення крупного інвестора, активізація ринку первинної нерухомості але чітких відповідей на питання «Коли та за рахунок чого проект буде добудовуватися» не дає. Їх поведінка, як правило, адекватна ситуації проте залежить він індивідуальних особливостей керівника забудовника або генерального інвестора. На прохання надати можливість провести «аудит» діяльності або надати для вивчення фінансові документи забудовника, або надати перелік інвесторів об’єкту з їх контактами відповідає відмовою та пояснює ситуацію небажанням розголошувати конфіденційну інформацію, проте, при правильному спілкуванні, таку інформацію (якусь частину) в переважній більшості випадків таки надає;
• забудовник намагається підписати з інвесторами додаткові угоди щодо продовження строків завершення будівництва або в односторонньому порядку повідомляє їх про перенесення строків завершення будівництва;
• на вимогу інвестора повернути кошти керівництво забудовника або генерального інвестора намагається переконати інвестора почекати, проте, як правило, погоджується розірвати договір якщо інвестор наполягає. З моменту розірвання договору право інвестора на отримання приміщення припиняється. Натомість виникає право вимоги у забудовника грошових коштів за Угодою про розірвання договору. Така трансформація відносин дає забудовнику можливість шукати на приміщення «нового інвестора». Коштів, як правило, забудовник не повертає або повертає з істотним порушенням строків (як правило після повторного залучення інвестицій під приміщення, що звільнилось);
• у забудовника чи генерального інвестора існують істотні борги, проте їх суму можна співставити з бюджетом проекту. Значна частина майна забудовника може бути заставлена або обтяжена іпотекою (не виключаються можливі порушення процедур банкрутства, щодо забудовника або пов’язаних компаній, що далеко не завжди свідчить про намагання забудовників обманути інвесторів);
• забудовник прямо або опосередковано «реалізовує» права на об’єкти інвестування за цінами нижчими за ринкові. Реалізація прав на приміщення здійснюється без дозвільної документації на об’єкт нерухомості (іноді забудовники здійснюють реалізацію вільних в об’єкті площ об’єкту за цінами значно нижчими за ринкові, проте, щоб не створювати паніку навколо проекту, роблять це через інвесторів-посередників);
• місцева влада нормально спілкується з забудовником та генеральним інвестором та не висловлює до забудовника жодних претензій;
• забудовником здійснюється істотні зміни у проектно-кошторисній документації спрямовані на значне збільшення корисної площі об’єкту нерухомості. Такі зміни, як правило призводять до втрати об’єктом нерухомості вигляду зафіксованого у ескізному проекті та зниження якості нерухомості.

Внаслідок такої ситуації навколо будівництва об’єкту значно знижується ринкова ціна на приміщення в окремо взятому об’єкту будівництва, з’являються численні судові процеси між приватними інвесторами, забудовниками та органами Державної та місцевої влади, що супроводжуються постійними нервовими навантаженнями та додатковими фінансовими витратами з усіх сторін. Іноді порушуються кримінальні справи за фактами вчинення посадовими особами забудовника злочинів, проте, в чому саме полягає злочин ніхто, як правило, сказати не може.

Розмір збитків інвестора ризикованих проектів також дорівнює вартості оренди аналогічного проінвестованому за своїми параметрами приміщення (площа, технічні характеристики, розташування, тощо). Окрім істотних фінансових збитків, що завдаються інвестору внаслідок невиконання забудовником своїх зобов’язань за договорами інвестор несе істотні ризики втрати своїх інвестицій, а отже обачно змушений вживати заходів для мінімізації таких ризиків та захисту своїх інвестицій. Для цього інвестор змушений витрачати значний час та кошти, обрахувати кількість яких майже не можливо.

За даними Асоціації станом на травень 2010 року в м. Києві нараховується близько 5,5 тисяч осіб, що є інвесторами «ризикованих проектів».

3. Шахрайство із збоку Забудовника ( пов’язаних з ним компаній)

У лютому 2006 року правоохоронні органи розкрили найбільшу на будівельному ринку України аферу з боку групи будівельних компаній «Еліта центр», в результаті якої постраждали 1759 громадян (за даними МВС). Шахраї вкрали більше 100 млн. доларів США.

Дана афера завдала значного удару по будівельної галузі, сіючи страх та недовіру приватних інвесторів до Забудовників. Саме з цього часу приватні інвестора почали усвідомлювати свою незахищеність та недосконалість українського законодавства, що регулює взаємовідносини між забудовниками та приватними інвесторами.

Будівельна афера групи компаній «Еліта центр» була однією з перших та найрезонанснішою будівельних афер в Україні, однак, на превеликий жаль, ця афера є далеко не останньою на будівельному ринку. Внаслідок впливу економічної кризи на будівельну галузь, все більш забудовників, нажаль, вдаються до таких неправових засобів вирішення власних фінансових труднощів.

На сьогоднішній день, за даними аналізу фахівців Асоціації в Україні можна нарахувати щонайменше 40 незавершених об’єктів будівництва, за якими Забудовникам притаманні шахрайські дії їх власників та керівників, найвідоміші з них це:

• об’єкт будівництва по вул. Лаврухіна, 4 та 8 у м.Києві (Забудовник – ТОВ «ГаличинаБуд»);
• об’єкт будівництва по вул. Олевська, 3 у м.Києві (Забудовник – ТОВ «УкоінвестБуд»);
• об’єкт будівництва по пр. Науки, 66-70 у м.Києві (Забудовник – ТОВ «Житловик»);
• об’єкт будівництва по вул. Теремківська, 3 у м.Києві, (Забудовник – ТОВ «ФК Печерськ Інвест»);
• об’єкт будівництва по вул. О.Кошевого, 7 у м.Києві, (Забудовник – ТОВ «ФК Печерськ Інвест»);
• об’єкт будівництва по вул. С.Сосніних, 4-а у м.Києві, (Забудовник – ТОВ «Київвисотбуд»)
• об’єкт будівництва по вул. Карбишева 1-а у м.Києві, (Забудовник – ТОВ «УкрінвестБуд»);
• об’єкт будівництва по вул.Бальзака (Дніпровські вежі) у м.Києві, (Забудовник – ТОВ «УкрАзіяБуд»);
• та інші…

Одразу хочемо зазначити, що шахрайство забудовників в чистому вигляді (коли забудовник, ще залучаючи кошти інвесторів вже не збирався завершувати будівництво, а будував об’єкт лише для вигляду) трапляється не часто. Таке шахрайство, як правило характеризується агресивною маркетинговою кампанією забудовника на початку будівництва та привабливими ціновими пропозиціями для інвесторів. Будівельні роботи ведуться на майданчику не дуже швидко. Готовність такого об’єкту рідко буває більшою ніж 10-15%. Залучення коштів під такі проекти здійснюється без отримання забудовником усієї необхідної для будівництва дозвільної документації. Безпосереднє спілкування з інвесторами здійснюють ріелтори. Чисте шахрайство забудовників не є системним явищем в Україні.

Більш розповсюджене інша ситуація, коли забудовника який таки бажав збудувати об’єкт нерухомості, проте, керуючись моментальною потребою у грошових коштах, приховував від інвесторів реальний стан реалізації проекту, вводив їх в оману щодо наявності дозвільної документації на будівництво та брав на себе зобов’язання які завідомо не міг виконати. Як правило, саме такі дії забудовника ми і розуміємо під «шахрайством».

Узагальнюючи проблеми окремо взятих будівельних об’єктів які умовно підпадають під цю категорію, можна визначити основні причини виникнення такого роду проблем проблемного будівництва, до яких належать:

• недосконалість чинного українського законодавства у сфері правовідносин «Забудовник-приватний інвестор». Так, наприклад, чинним законодавством України досі не заборонено залучення інвестицій від двох чи більше інвесторів під будівництво одного й того ж самого об’єкту інвестування;
• недосконалість механізму залучення та обліку забудовниками коштів приватних інвесторів, що дозволяє забудовникам вводити інвестора в оману щодо реального стану реалізації проекту;
• відсутність системи розкриття інформації забудовниками про будівельні проекти які ними здійснюються;
• наявність нормальної для будівельної сфери практики використання забудовниками пірамідальної системи залучення коштів приватних інвесторів, яка передбачає спрямування коштів залучених від приватних інвесторів від одних об’єктів будівництва до інших;
• відсутністю безпосереднього та опосередкованого контролю приватних інвесторів за коштами, спрямованим ними забудовнику;
• низький рівень правової культури та культури інвестування у приватних інвесторів, що при укладенні договорів інвестування не користувалися допомогою фахівців у цій галузі;
• відсутністю реальних важелів впливу приватних інвесторів на забудовників.

Проблеми інвесторів, що виникають внаслідок шахрайських дій забудовників призводить до ситуації за якої забудовник втрачає реальні шанси самотужки добудувати об’єкт нерухомості.

Так, проекти, які забудовник вже вірогідно не добудує (безнадійні проекти) можна ідентифікувати за наступними ознаками:

• будівельні роботи на об’єкті не проводяться вже більше ніж 1 рік. Вся будівельна техніка та всі (або значна кількість) будівельних матеріалів вивезені з будівельного майданчика. На будівельному майданчику можуть залишатися лише баштові крани, проте це, ажніяк, не свідчить про наміри будівельників повернутися. Справа в тому що їх демонтаж потребує значних витрат, а коштів у забудовника в таких ситуаціях немає навіть на це;
• будівельний майданчик не охороняється. Може іноді охоронятися силами робітників генерального підрядника або інвесторів;
• щодо керівників забудовника (компанії, що має права на забудову земельної ділянки) або генерального інвестора (компанії, що здійснювала залучення коштів) винесено обвинувальний вирок у кримінальній справі, щодо них обрано запобіжний захід у вигляді тримання під вартою, вони знаходяться в розшуку або просто переховуються;
• з’являються «нові директори» забудовників та пов’язаних з ним компаній, яких або ніхто ніколи не бачив та не побачить або які не можуть дати відповіді на більшість поставлених їм запитань та надати більшість документів через їх відсутність у них. Такі люди найняті або взяти на себе відповідальність за очистку компаній від наявних у неї зобов’язань та проблем або взяти на себе увесь гнів інвесторів та пов’язані з цим незручності;
• реальне керівництво забудовника або генерального інвестора або відмовляється спілкуватися, або постійно ухиляється від відповідей на прямі питання. На прохання надати можливість провести «аудит» діяльності або надати для вивчення фінансові документи забудовника, або надати перелік інвесторів об’єкту з їх контактами реагує, як правило, неадекватно. Іноді, пояснюють неможливість наданням документації компанії для ознайомлення їх виїмкою правоохоронними органами в рамках кримінальної справи, що неможливо перевірити в загальному порядку до моменту завершення досудового слідства;
• компанія забудовник чи генеральний інвестор має грошові зобов’язання перед банками або іншими крупними кредиторами та не виконує їх належним чином більше ніж 1 рік. При цьому переговори щодо реструктуризації боргу не ведуться або ведуться лише для вигляду;
• рахунки забудовника чи генерального інвестора арештовані численними кредиторами, розмір яких є співставним з бюджетом проекту або щодо них порушено справу про банкрутство;
• наявність інформації про права двох або більше осіб на один і той же об’єкт інвестування (подвійні продажі приміщень об’єкту);
• на вимогу повернути кошти керівництво забудовника або генерального інвестора порівняно легко погоджується розірвати договір, проте коштів не повертає;
• компанія-забудовник прямо або опосередковано «реалізовує» права на об’єкти інвестування за цінами значно нижчими за ринкові. Реалізація прав на приміщення здійснюється без дозвільної документації на об’єкт нерухомості;
• місцева влада або намагається дистанціюватися від проблемного об’єкту або відкрито заявляє про те що забудовник та генеральний інвестор – шахраї.

Інвесторів, що стали жертвами шахрайства забудовників слід вважати такими що фактично втратили свої інвестиції. Розмір інвестицій – це реальні збитки таких інвесторів. Окрім реальних збитків, кожен з цих інвесторів розраховував на отримання квартири, а отже був би позбавлений необхідності винаймати собі житло. Отже, витрати на оренду квартир для проживання – також є збитками для таких інвесторів.

За підрахунками Асоціації, кількість інвесторів в Україні, що внаслідок шахрайських дій забудовників втратили свої інвестиції становить близько 30,0 тисяч осіб. Загальні масштаби збитків, що завдані шахраями-забудовниками інвесторам в період з 2005 по 2010 рік становить більш ніж 3,4 млрд. гривень.

Випадки шахрайський дій призводять до значних соціальних потрясінь. Тисячі людей залишаються без омріяного житла, поширюючи все більшу недовіру до забудовників зокрема та будівельної галузі в цілому, що, безспірно, задає значний удар по первинному ринку нерухомості та всієї економіки України в цілому. Для якісної боротьби із такого роду проблемами необхідне жорстке втручання Держави та самоорганізованих груп приватних інвесторів.

Як бачимо, наведена типологія проблем дає нам можливість говорити про можливість ідентифікації ситуації в якій опинився кожен конкретний інвестор, що є першим кроком на шляху до вирішення будь-якої проблеми. З досвіду роботи Асоціації всі «проблемні ситуації» з будівельними проектами вважаємо правильним умовно поділити саме на ці три типи:

• проект, який забудовник вже самостійно не завершить (безнадійний);
• проект, який може бути успішно завершено забудовником за умови правильних дій забудовника (ризикований);
• проект, добудова якого під сумнів не ставиться, проте його реалізація просто затягується в часі (проблемний).

Наведені вище проблеми та класифікація проблемних об’єктів обумовлена необхідністю створення єдиного алгоритму дій для кожної групи інвесторів з метою захисту їх прав та створення концепції спілкування із Забудовниками та органами державної влади. Безумовно, кожна запропонована модель поведінки та кожний запропонований далі алгоритм дій для інвестора є достатньо умовним і являє собою стратегічний план, який в обов’язковому порядку повинен корегуватися на специфіку кожного окремо взятого проблемного об’єкта будівництва та учасників реалізації проекту.