Пролог

Висвітлення проблематики питання введення будинку в експлуатацію, перше за все, пов’язане з рядом факторів психологічного сприйняття інвесторами даного етапу будівництва будинку як завершального, та правильного усвідомлення ними наступних кроків, які мають певну послідовність, і на пряму пов’язані із забезпеченням забудовником інвесторам можливості реалізації не тільки їх цивільних, але і житлових прав.

Будинок бачу, де ж квартира?

Психологи говорять, що симпатія – це коли дійсне відповідає бажаному понад як на 70 %. Беззаперечно, внаслідок емоційного сприйняття довгоочікуваного факту введення будинку в експлуатацію, виникає позитивне відчуття завершеності тривалого процесу переживань, пов’язаних з будівництвом даного будинку у систематично нестабільній ситуації на Україні.

Одночасно з цим інвестор розуміє, що кінцевий результат будівництва будинку має відповідати бажаному не на 70 %, а на всі 100 %, при цьому не тільки бажаному, але і проектному. І якщо перші позитивні емоції викликали симпатію до новозбудованого об’єкта в цілому, то решту таких емоцій має додати новозбудована квартира інвестора, зокрема.

Коли будинок введений в експлуатацію і відкритий під заселення, інвестори намагаються оглянути свої квартири, та отримати від них ключі, і для багатьох з них першим негативним досвідом спілкування із забудовником є ситуація, коли інвестор має підписати спершу акт приймання – передачі, а потім отримати ключі.

Оскільки інвестори як правило не є фахівцями будівельниками або комунальниками, то представник забудовника здебільшого намагається поспіхом, при перших оглядинах, показати інвестору квартиру загалом, не зупиняючись на деяких нюансах її відповідності проекту та державним будівельним нормам (ДБН), а саме: метражу, висоти стелі, засклення балкону та вікон металопластиковим профілем обумовленого виробника, наявності штукатурних робіт під обклейку стін шпалерами, наявності бетонної стяжки підлоги (рівної стяжки, на яку можна покласти хоч паркет, хоч лінолеум), наявність здійснення герметизації санвузла та ванної кімнати, тощо.

Після перших оглядин, якщо явних недоліків інвестором не виявлено, як правило слідує передача ключів інвестору з прийняттям ним цієї квартири шляхом підписання акту приймання – передачі.
Одночасно з цим, мають місце більш серйозні порушення з боку забудовника, які навіть поспішними оглядинами приховати не можливо.

Загалом, це виглядає наступним чином. Новий будинок. Ліфт не працює, у коридорах та на сходових клітинах, які здебільшого ще не освітлюються, залишене не прибране будівельне сміття, у повітрі повно будівельного пилу, який у значній кількості залишився на стінах з середини будинку. Ви східцями піднімаєтесь разом з майстром чи прорабом (іншим відповідальним представником забудовника) високого у гору. Десь після п’ятого поверху ви уже не рахуєте поверхи, оскільки дається взнаки ваша слабка фізична підготовка долати значні відстані угору без допомоги ліфта, а тут іще цікава розповідь представника забудовника про те, як будинок будувався.

Коли ви нарешті досягаєте потрібного поверху, то виходячи зі сходового маршу до коридору, вас навряд чи зустріне привітна табличка з номером поверху. Тому не полінуйтеся, і перепитайте у представника забудовника: який це саме поверх, оскільки історія знає приклади демонстрації інвестору не його квартири. Чому так? Варіантів декілька. Або ваша квартира поки що в такому стані, що її неможливо вам демонструвати, або у неї інший власник.

Якщо перший випадок можливо згодом виправити, звернувшись, в порядку визначеному у вашому договорі інвестування до забудовника з відповідною вимогою усунути будівельні недоліки, то другий випадок є набагато складнішим.

Експлуатація будинку – чого бути не повинно

Звісно, що експлуатувати можливо лише той об’єкт, який до цього готовий.

Як правило, пересічний громадянин, який ніколи не стикався з інженерною мережею будинку, не уявляє собі усю складність такого механізму.

Почну з того, що як і будь-яка річ, новозбудований будинок має певний гарантійний строк, протягом якого забудовник або самостійно, або перерахувавши грошові кошти експлуатуючій організації, має усувати будівельні недоробки. Максимальний термін такого строку, у разі якщо інше не визначено договором, становить 10-ть років (ст. 7 Закону України «Про захист прав споживачів»).

Принципово, сучасні будівельники не здатні побудувати жоден об’єкт, який би не містив будівельних недоробок. Тому, якщо колишній інвестор не виявив їх в процесі прийняття квартири і не звернувся своєчасно до забудовника з відповідною вимогою про їх усунення, не все втрачено. Він може звернутися до експлуатуючої організації з відповідною заявою, у який викласти прохання про обстеження його квартири з приводу встановлення факту будівельної недоробки (неправильно під’єднанні або функціонують системи водопостачання, водовідведення, опалення, відсутність або неправильна робота по квартирних приладів обліку води та електроенергії, замість індивідуальної системи опалення встановлена загальна, відсутність тяги у вентиляційних шахтах внаслідок їх засмічення, тощо).

Одночасно з цим, власник квартири не обмежений у своєму праві звернутися безпосередньо до забудовника з вимогою провести обстеження квартири та скласти відповідний акт в порядку, визначеному договором.

Зустрінемося у суді

Так нерідко говорять ті власники квартир, які так і не змогли пристосуватися до «спартанської» обстановки, залишеної їм забудовником і не усунутої силами житлово-експлуатаційної організації.

Як приклад, можу навести ситуацію, яка має місце у Києво-Святошинському районі Київської області с. Чайка (забудовник ТОВ «Екоінвестбуд», управитель ФФБ ВАТ «Кредитпромбанк»), де у 2009 р. комплекс житлових будинків було введено в експлуатацію без їх приєднання до загальної мережі водопостачання та водовідведення.

Необхідно зазначити, що кожне порушення є порушенням, допоки відповідний орган владних повноважень його не узаконить.

В більшості випадків власник, який вважає, що його права порушені у розмові із забудовником чи експлуатаційною організацією гарячкує, і обіцяє звернутися до суду. Але слід розуміти, що між обіцянкою звернутися до суду та реальним зверненням є певний етап, протягом якого власник, повинен визначитися як зі змістом позовних вимог, так і з обсягом доказової бази, якою він буде обґрунтовувати свої позовні вимоги. Окрім цього, потенційний позивач має усвідомлювати реальність виконання навіть того позитивного, для нього, рішення суду, про яке він просить.

Отже, перш ніж звернутися до суду, власник квартири має зібрати певну доказову базу. А саме, він має звернутися до колишнього забудовника та/або до експлуатуючої організації (в залежності від того хто винний у порушенні законних прав власника), з проханням вчинити певні дії, починаючи від мулярно-штукатурних робіт і закінчуючи комплектацією квартири (будинку) необхідними внутрішніми індивідуальними чи загальними побутовими – технічними засобами.

В залежності від змісту виконаних робіт чи підстав відмови у їх виконанні, власник квартири зможе визначитися з обсягом його порушених прав та особою, відповідальною за усунення даних порушень.

Так, власник може звернутися до суду з позовом про: 1) зобов’язання усунути недоробки в процесі будівництва будинку або недоробки його квартири; 2) стягнення грошових коштів у разі виявлення суттєвої різниці метражу квартири у бік її зменшення відносно проектної; 3) тлумаченням змісту договору у разі, якщо договір має суперечливі або неоднозначно визначені положення; 4) визнання протиправним рішення місцевого виконавчого органу про призначення управителя будинку; 5) визнання протиправними дій експлуатуючого органу та зобов’язання вчинити певну дію, тощо.

Експлуатація будинку – як це повинно бути

Ведення будинку в експлуатацію пов’язане не тільки із заселенням інвесторів, а тепер власників квартир, а також з визначення організації, яка буде забезпечувати належне утримання будинку і прибудинкової території, а також надавати необхідний перелік комунальних послуг.

У майбутньому, а саме протягом ста двадцяти днів з моменту введення будинку в експлуатацію, забудовник зобов’язаний передати об’єднанню співвласників будинку цей будинок в експлуатацію. (ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління Майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”). А хто і в якому порядку буде експлуатувати будинок до утворення ОСББ?

Відповідно до ст. 30, 31 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виконавчий орган відповідної ради, де розташований новозбудований будинок, до утворення власниками квартир ОСББ має призначити експлуатуючу організацію.

Не залежно від призначення такої організації, слід пам’ятати, що якою б вона не була, на надання житлово-комунальних послуг вам необхідно буде укласти з нею договір про надання цих послуг, який повинен відповідати типовому договору, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів Україні «Про затвердження Типового договору про надання послуг з управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд» від 20 травня 2009 р. № 484. Комплекс робіт, які експлуатуюча організація зобов’язана буде виконувати, визначений Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства № 76 від 17.05.2005 р. «Про затвердження Правив утримання жилих будинків та прибудинкових територій». Обсяг і якість комунальних послуг, визначений і повинен відповідати Постанові Кабінету Міністрів Україні «Про затвердження Правив надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення» від 21 липня 2005 р. № 630.

Епілог

Будь-який договір існує до поки його або вигідно виконувати, або небезпечно порушувати. Як і в давнину, так і сьогодні дане твердження не втрачає своєї актуальності.

В процесі будівництва будинку, інвестору доводиться підписувати багато документів, які не завжди є повністю йому зрозумілими та складеними на його користь. Одночасно з цим, є дивною ситуація, коли потенційний інвестор, маючи достатні грошові кошти для участі у спорудженні будинку, звертається до фахівців-юристів за допомогою лише на етапі порушення його прав.