Інвестування у будівництво житла через купівлю безвідсоткових (цільових) облігацій

Не менш популярним способом інвестування у будівництво житла в Україні являється купівля безвідсоткових (цільових) облігацій.

У використанні цього способу фінансування будівництва відправною точкою являються норми частини 3 статті 4 Закони "Про інвестиційну діяльність".

Цією статтею, зокрема, встановлено, що інвестування і фінансування об’єктів житлобудівництва із залученням засобів фізичних і юридичних осіб може здійснюватися, зокрема, через випуск безвідсоткових (цільових) облігацій, по яких базовим товаром виступає одиниця такої нерухомості. Тому, випускаючи цільові облігації під житло, що будується, забудовник може бути упевнений, що діє виключно у рамках закону.

Стаття 7 Закону України "Про цінні папери і фондовий ринок" визначає, що облігація - це цінний папір, який засвідчує внесення її власником грошей, визначає стосунки позики між власником облігації і емітентом, підтверджує зобов’язання емітента повернути власникові облігації її номінальну вартість в передбачений умовами розміщення облігації термін і виплатив доход по облігація, якщо інший не передбачений умова розміщення.

Ця ж стаття визначає види облігацій, серед яких, зокрема, являються цільові облігації. Цільові облігації - це цінні папери, виконання зобов’язання по яких дозволяється товарами і / або послугами відповідно до вимог, встановлених умовами розміщення таких облігацій.

• У чому суть схеми інвестування через купівлю цільових облігацій?

Механізм інвестування полягає в тому, що забудовник випускає цільові облігації.

Особи, що купили такі цінні папери, після настання терміну викупу (погашення) облігацій отримують право обміняти їх на об’єкт інвестування (квартиру, нежитлове приміщення).

• Хто бере участь в такій схемі інвестування?

Учасниками такого механізму фінансування є Емітент, Торговець, Хранитель і Покупець цільових облігацій.

Емітент - ця юридична особа, яка від свого імені розміщує емісійні цінні папери і берет на себе зобов’язання по них перед їх власниками. (ч. 2 ст. 2 Закони України "Про цінні папери і фондовий ринок"). Функцію емітента зазвичай виконує забудовник.

Торговець - ця юридична особа, що здійснює операції з цінними паперами від імені і за рахунок клієнтів на підставі письмових доручень або угод про комісію (брокерська діяльність), а також здійснюють операції з цінними паперами від свого імені і за свій рахунок з метою перепродажу їх третім особам (дилерська діяльність). Торговець також може виконувати функції хранителя.

Хранитель - комерційний банк або торговець цінними паперами, який має ліцензію на зберігання і обслуговування звернення цінних паперів і операцій емітента з цінними паперами на рахунках в цінних паперах як відносно тих цінних паперів, що належать йому, так і тих, які він зберігає згідно з угодою про відкриття рахунку в цінний папір.

Покупець цільових облігацій - особа, яка за договором купівлі-продажу придбаває у власність цільові облігації з метою їх погашення, тобто обміну на гроші або майно.

• Схема інвестування через купівлю цільових облігацій працює приблизно так:

1. Між забудовником і інвестором укладається договір, яким забудовник резервує за інвестором об’єкту нерухомості.

2. Оскільки, згідно із законом, забудовник не може "безпосередньо" продати пакет облігацій, цю функцію виконує Торговець. Тому інвестор купує у Торговця пакет облігацій. Як ми пам’ятаємо, на цьому етапі інвестор вже уклав договір резервування об’єкту нерухомості із забудовником, таким чином, інвестор може бути упевнений, що отримає саме те житло, на яке розраховує.

3. У встановлений термін інвестор пред’являє до погашення пакет облігацій шляхом обміну їх на об’єкт нерухомості, вказаний в договорі резервування.

• Якими нормативними документами регулюється ця схема?

1. Основним нормативним документом, що регулює стосунки, що виникають при розміщенні, зверненні цінних паперів і здійснення професійної діяльності на фондовому ринку являється Закон України "Про цінні папери і фондовий ринок".

2. Закон України "Про інвестиційну діяльність" регулює основні загальні правові, економічні і соціальні умови інвестиційної діяльності на території України.

3. Закон України "Про державне регулювання ринку цінних паперів в Україні" визначає правові основи здійснення державного регулювання ринку цінних паперів і державного контролю над випуском і зверненням цінних паперів і їх похідних в Україні.

4. Рішення Державної комісії з цінних паперів і фондового ринку (далі - ДКЦПФР) про затвердження положення "Про порядок здійснення емісії облігацій підприємств і їх звернення" встановлює порядок здійснення емісії, звернення облігацій підприємств, реєстрації в ДКЦПФР випуску облігацій підприємств і проспекту їх емісії, звіту про результати розміщення облігації, звіт про наслідок погашення і відміна реєстрація випуск це облігація.

• Особливі моменти, на які фахівці радять звернути увагу

1. Як вже відзначалося, в ст. 4 Закони України "Про інвестиційну діяльність" передбачені, що у разі залучення засобів від фізичних осіб і / або юридичних осіб для фінансування будівництва об’єкту житлобудівництва через випуск цільових облігацій, базовим товаром за останнім виступає одиниця такої нерухомості. Тобто кожна облігація надає її власникові право на отримання відповідної кількості одиниць виміру об’єкту нерухомості при погашенні таких облігацій.

2. Крім того, щоб купити квартиру, а не її шматок, загальну кількість облігацій, які купує інвестор, у своїй сукупності повинно надавати їх власникові право на отримання загальної площі об’єкту інвестування. Це означає, що у більшості випадків, такі облігації реалізуються пакетом.

3. Пред’явити до викупу (погашенню) облігації необхідно в чітко певний термін, який вказаний в договорі купівлі-продажу, оскільки обміняти їх на житло після закінчення терміну викупу (погашення) украй важко.

4. Зверніть увагу, на те, що не в самих облігаціях, ні в договорі купівлі-продажу не вказується, яка саме квартира належить покупцеві. Облігації надають право тільки на отримання "віртуальних" квадратних метрів житла, точне місцезнаходження яких невідоме. Для того, щоб визначити належне власникові облігацій житло, необхідно зробити висновок із забудовником, так званий, договір резервування квартири, де вказується його адреса і метраж.

5. Необхідно відмітити, що пакет цільових облігацій в цивільно-правовому сенсі є річчю неділимою. Це означає, що для безперешкодного отримання у власність відповідного об’єкту нерухомості, необхідно пред’явити до погашення увесь пакет облігацій.

6. Погашення облігацій відбувається таким чином:

• Інвестор пред’являє Емітенту до погашення пакет облігацій;
• Емітент за договором купівлі-продажу викупляє у інвестора пакет облігацій;
• Емітент за договором купівлі-продажу продає інвесторові об’єкт, вказаний в договорі резервування;
• Оскільки вартість цільових облігацій дорівнює вартості об’єкту інвестування, то за цими двома договорами відбувається залік взаємних однорідних вимог.

• Чим ризикує інвестор, вкладаючи кошти в цільові облігації?

Найбільший ризик для інвестора у будь-якій схемі інвестування - це банкрутство забудовника.

Банкрутство - це процес, коли майно організації, нездатної сплатити борги, вилучається за рішенням суду і розподіляється між кредиторами після попередніх платежів, таких як податки і заробітна плата працівникам організації-банкрота.

В даному випадку, окрім вже відомих ризиків навантаження сімейного бюджету витратами на оренду житла, оплату відсотків по кредитах та ін., додається і ризик неотримання бажаного житла в силу формальних положень закону, а саме: якщо термін погашення облігацій збіг, а житло ще не побудоване, то формально емітент може сплатити інвесторові номінальну вартість випущених цінних паперів.

• Висновок: варто все ж використати таку схему інвестування?

Купівля цільових облігацій - те ж саме, що гра на біржі.

Інвестор на свій страх і ризик купує цінні папери, розраховуючи обміняти їх на квартиру через деякий час. Успіх такого підприємства залежить, головним чином, від порядності емітента. Варто відмітити, що з 14 січня 2006 року законодавець в корені змінив систему інвестування в Україну, згідно якої інвестування через купівлю цільових облігацій є абсолютно легальною схемою і має під собою законодавчу основу.

Саме цей чинник вселяє упевненість та все ж дає деякі гарантії успішності інвестиції.

Боряк В.Г.