Інвестиційний договір на будівництво житла

(участь у пайовому будівництві, інвестування)

Інвестиційний договір на будівництво житла (участь у пайовому будівництві, інвестування)

Ще в далекому 1991 році держава подбала про регулювання інвестиційної діяльності на території України шляхом прийняття закону «Про інвестиційну діяльність». Цей закон визначив загальні правові, економічні та соціальні умови інвестиційної діяльності.

Згідно зі ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект.

Основним правовим документом, що регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (ч. 1 ст. 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Інвестиційний договір - це двостороння угода між особою, яка володіє правами на об’єкт будівництва (забудовник, генеральний інвестор та ін.) та інвестором.

Інвестиційні договори на будівництво житла спрямовані, насамперед, на будівництво та придбання у власність житла. Інвестор вносить певну грошову суму, в результаті чого отримує у власність житло. Таким чином, можна зробити висновок, що за своєю суттю це договір купівлі-продажу з наданням товару (житла) в майбутньому.

Інвестиційний договір, залежно від його конкретних положень, може містити в собі елементи різних цивільно-правових угод, як договір підряду, договору доручення, комісії, купівлі-продажу та інше. Назва подібного документа Вам нічого не скаже, адже більшість з таких комбінованих угод мають загальну назву - інвестиційний договір.

Зрештою, подібний mix можна структурувати на окремі частини, які мають своє нормативне регулювання в тому ж Цивільному кодексі України як окремі розділи, присвячені певному виду договорів.

Дуже важливо, що у зв’язку зі змінами в законодавстві, укладення інвестиційних договорів, на сьогоднішній, день заборонено.

Такі договори активно застосовувалися забудовниками для залучення інвестицій у будівництво житла до 14 січня 2006 року.

Справа в тому, що саме 14 січня 2006 року набули чинності зміни до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», що докорінно змінило систему інвестування будівництва в Україні. Так, цим законом встановлено, що інвестування та фінансування будівництва фізичними та юридичними особами може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю (ФОН), інститути спільного інвестування (ІСІ), а також шляхом випуску цільових облігацій.

Метою таких змін у законодавстві є залучення до схем інвестування посередників.

• Яку юридичну силу має інвестиційний договір, укладений до 14 січня 2006 року?

Якщо інвестиційний договір було укладено до 14 січня 2006 року, то він діє.

Таке роз’яснення надало Міністерство будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України своїм листом № 11/8-375 від 03.04.2006 року «щодо дії договорів на пайову участь у будівництві житла та трактування повноважень підприємства-забудовника як повіреного». У зв’язку з тим, що закон не має зворотної дії в часі, інвестиційні договори, укладені до набрання чинності змін в інвестиційному законодавстві (14.01.2006), є чинним і підлягають виконанню сторонами.

Минуло вже понад 5 років, як законодавець заборонив укладати інвестиційні договори, однак деякі забудовники і сьогодні пропонують приватним інвесторам укладати такі договори.

• Яку юридичну силу мають інвестиційні договори, укладені після 14 січня 2006 року?

Якщо говорити мовою юридичних термінів, то інвестиційний договір, укладений після змін в інвестиційному законодавстві, є оскаржуваним. Що це означає?

А це означає, що будь-яка сторона такого договору може звернутися до суду з вимогою визнати інвестиційний договір недійсним. І формально, вона має на це право. Адже укладення таких договорів, як вже зазначалося, суперечить положенням ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність».

• У разі визнання такого договору недійсним, логічно виникає питання: а яка подальша доля інвестора, який заплатив чималі кошти забудовнику?

У разі визнання такого договору недійсним кожна зі сторін зобов’язана повернути другій стороні в натурі все, що вона отримала на виконання цього договору (ч. 1 ст. 216 Цивільного Кодексу України).

Тобто забудовник зобов’язаний повернути всі кошти, які він отримав від інвестора на будівництво будинку.

Чи можна вважати таке становище вигідним для інвестора? Аж ніяк. Такий припис закону більш вигідний для забудовника. Адже вартість на нерухомість має тенденцію з часом до зростання. Інвестор, вкладаючи свої кошти сьогодні, планує через кілька років отримати квартиру, яка підвищиться в ціні - в цьому то і полягає суть інвестиційної діяльності. У разі визнання такого договору недійсним, у вигоді залишається тільки забудовник, адже кошти інвестора в такому випадку можна назвати «безвідсотковим кредитом».

• Висновок: чи варто використовувати таку схему інвестування?

Відповідь одна - однозначно ні!

Адже згідно зі ст. 203 Цивільного кодексу України зміст договору не може суперечити закону! Стаття 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» прямо забороняє укладання таких договорів. Як видно з вищенаведеного, укладення такого договору буде вкрай невигідним тільки інвестору.

Боряк В.Г.