В последнее время рынок недвижимости серьезно меняет правила работы. Чего только стоят изменения порядка регистрации жилья и оформления сделок купли-продажи. Теперь на очереди – оценка недвижимого имущества.

О  нюансах законодательных изменений рассказал Дмитрий Жуков, юрист юридической фирмы Pragnum. Кабинетом Министров Украины 4 марта 2013 г.  принято постановление №231, установившее новый Порядок проведения оценки для целей налогообложения, которым установлен  механизм проведения оценки имущества с целью определения дохода физического лица, а также исчисления суммы государственной пошлины, налогов и других обязательных платежей от продажи (мены), в частности, недвижимого имущества.

Следует отметить, что данный Порядок призван в первую очередь искоренить теневые схемы занижения стоимости объекта недвижимости при его продаже. Теперь  определять стоимость объекта будет субъект оценочной деятельности, аккредитованный Фондом госимущества (ФГИУ) и внесенный в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности.

Таким образом, с момента вступления данного порядка в законную силу, недобросовестные продавцы недвижимости не смогут указывать в нотариальных договорах стоимость ниже реально существующей для избежания налогообложения. Также повысится степень защиты покупателя в случае признания договора недействительным или его расторжения. Соответственно больше не будет необходимо брать расписки, свидетельские показания о том, что в действительности покупателем была передана продавцу сумма большая, чем указано в договоре купли-продажи.

Оценщиком может стать физическое лицо, которое имеет высшее образование, получило квалификацию оценщика, пройдя учебу по программе базовой подготовки и соответствующей специализации, утвержденной ФГИУ, после стажировки и успешной сдачи  экзамена, который дает право на получение квалификационного свидетельства по такой специализации.

Важной особенностью стало установление предельного срока для составления отчета об оценке, который в соответствии с п.12 Порядка не может превышать 14 рабочих дней с момента обращения Заявителя.  При этом отчет об оценке является действительным при условии внесения информации из него в единую базу данных отчетов об оценке и присвоении ему регистрационного номера. Таким образом, с момента получения заявки на проведение оценки объекта, оценщик обязан в указанный срок предоставить заказчику сам отчет и доказательства его "госрегистрации". При этом срок действительности такого отчета составляет 6 месяцев, по истечению которых, если квартиру продать не удалось, процедуру придется повторить.

Для подтверждения результатов, указанных в отчете, заказчик имеет право обратиться за проверкой результатов отчета к рецензенту – оценщику с двухлетним стажем работы, который работает в ФГИУ или привлечен им для рецензирования отчетов. В случае несогласия с результатами, заказчик имеет право оспорить их в суде.

Итак,  государство совершило очередной шаг к усилению налогового контроля за своими гражданами. Указанное постановление (в случае его неукоснительного соблюдения) приведет к тому, что "черные пакеты HUGO BOSS" с наличностью за объекты вторичной недвижимости навсегда канут в Лету, а продавцам жилья теперь придется исправно платить налоги.

С  введением нового Порядка, в первую очередь,  могут пострадать как раз финансовые спекулянты на рынке недвижимости и мошенники. Получая реальную цену за квартиру, у продавца не возникнет азарта обратиться в суд о признании договора купли-продажи недействительным (или о его расторжении) с целью вернуть только ту сумму, которая указана в тексте договора, оставив себе "маржу". Особенно неудобно теперь станет тем лицам, которые осуществляли подобные действия на постоянной основе.

В то же время неясны последствия, в случае продажи объекта недвижимости по цене ниже оценочной в случае, если, к примеру, продавец хочет срочно выехать из Украины.

А если еще принять во внимание проект  постановления НБУ о запрете наличных расчетов в Украине на сумму более 150 000 гривень, то подобные шаги должны привести к  исключительной прозрачности операций с недвижимостью. Можно сказать, что подобные реформы имеют одну цель: большой фискальный брат следит за тобой!