Менеджер проектов девелоперской компании "НЕСТ" (ПАО "Недвижимость столицы") Роман Лазарев рассказал Delo.UА, какие отраслевые проблемы существуют на рынке недвижимости и строительства Украины и какие есть способы их решения.

Украинский рынок недвижимости и строительства по сравнению с развитыми странами продолжает оставаться в "каменном веке". Во-первых, это связано с несовершенством строительных норм и правил. К примеру, в Украине строительство здания выше 101 м считается экспериментальным и должно проходить экспертизу в разных инстанциях, в то время как в Нью-Йорке еще в 1931 году был построен небоскреб Empire State Building высотой 381 м.

То, что у нас является "экспериментом", в США начали строить почти 100 лет назад

Во-вторых, из-за отсутствия западных строительных компаний на нашем рынке нет конкуренции, к нам не поступают новые технологии, которые мы пока не можем покупать из-за их высокой стоимости. В результате рынок развивается сам по себе. В Китае 20 лет назад была точно такая же ситуация, пока они не открыли свой рынок для иностранных компаний, у которых переняли опыт и технологии. Сейчас китайцы строят 25-этажный дом за 28 дней.

Еще одной проблемой является слабая законодательная база, регулирующая деятельность застройщиков, поскольку на сегодняшний день любая компания, правильно оформившая необходимые документы, может получить лицензию на выполнение строительных работ. В результате рынок подряда — это в основном непрофессиональные, технологически недоразвитые и безответственные предприятия, которые работают только по предоплате из-за своего плохого финансового состояния.

Проблема сотрудничества с подрядчиками имеет и экономическую составляющею: в связи с неустойчивой экономической ситуацией в стране, стоимость стройматериалов, рабочей силы постоянно колеблются, что требует от застройщика осуществлять постоянный контроль цен, и в результате он не может спокойно законтрактоваться с подрядной организацией на несколько лет. Стоит упомянуть и кадровый голод, который наблюдается на строительном рынке, так как много квалифицированной рабочей силы уезжает работать в Россию или Европу.

Понимая эти проблемы, каждый более-менее солидный украинский девелопер для безопасности проектов вынужден создавать собственный строительный, проектный, коммерческий, юридический и т. д. отделы, тратя время на несвойственную ему работу.

Для сравнения отмечу, что классическая европейская девелоперская компания обычно состоит из 8-20 менеджеров высокого уровня, которые занимаются управлением проектами. А для выполнения специфической работы нанимаются подрядные организации.

Чтобы решить эти проблемы, в России отменили лицензирование строительной деятельности

И сейчас проектировочные и строительные компании могут работать только при условии получения допуска саморегулируемых организаций (СРО). То есть сами участники рынка определяют работоспособность той или иной компании.

Главной проблемой при построении отношений с клиентами является непрогнозируемая стоимость строительства. С одной стороны, мы выстраиваем с клиентами долгосрочные отношение на два-три года, с другой стороны, цены на строительство, как я уже говорил раньше, постоянно колеблются. Поэтому часто возникает недовольство клиентов тем, что необходимо переплачивать. К примеру, в течение 2006 года цена на строительные материалы выросла в два раза. Поэтому стоимость строительства квартиры в начале и в конце года уже существенно отличалась.

Системной остается проблема соблюдения сроков строительства. Если говорить о соотношении стоимости квартиры и себестоимости строительства, то при сегодняшнем уровне цен девелоперу невыгодно строить объекты за собственные средства. Он должен привлекать средства клиентов, банков для того, чтобы была выгодна сама деятельность. В результате застройщик не всегда успевает построить вовремя, так как много времени уходит на поиск инвестиций, а привлечение банковского кредитования для закрытия кассового разрыва существенно увеличило бы стоимость объекта. Поэтому из-за проблем банковской системы и высокой стоимости денег, застройщики задерживают строительство.

Кроме того, после случая с "Элита центр", ощущается необходимость в создании единого реестра инвестиционных договоров участия в долевом строительстве жилья. Это позволило бы инвесторам ощущать себя более защищенными и начать активнее инвестировать в строительство.

Чтобы решить проблему медленного технологического развития рынка строительства и недвижимости, Украине необходимо открыть границы для западных компаний, как это когда-то сделал Китай. Тогда усилится конкуренция, мы сможем перенять их умения и технологии, а также стать более конкурентоспособными и клиентоориентированными.

Автор: Роман Лазарев, менеджер проектов девелоперской компании "НЕСТ" (ПАО "Недвижимость столицы")