Не далее как 1 января этого года вступили в силу нормы Налогового кодекса Украины, регулирующие уплату налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, а граничный срок подачи декларации по налогу на недвижимое имущество для юридических лиц за 2013 год истекает уже сегодня, т. е. 1 февраля 2013 года.

В то же время, количество вопросов от налогоплательщиков с каждым днем растет. Оно и не удивительно, ведь год отсрочки, который был взят законодателем для вступления статьи 265 НКУ в силу, так и не был потрачен на разрешение спорных моментов, связанных с введением нового налога,. Ответить на самые часто задаваемые вопросы читателей попытался Prostopravo.com.ua.

Какие объекты недвижимости облагаются данным налогом?

В соответствии с пп. 265.2.1 п. 265.2 ст. 265 НКУ налогом облагаются объекты жилой недвижимости. Для того, чтобы узнать, какие объекты недвижимости относятся к жилым, обратимся к тому же НКУ.

Так, согласно пп.14.1.129 п.14.1 ст.14  НКУ объекты жилой недвижимости - здания, отнесенные в соответствии с законодательством к жилому фонду, дачные и садовые дома. Объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы:

а)  жилой дом - здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома делятся на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;

б)  жилой дом усадебного типа - жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

в) пристройка к жилому дому - часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, и которая имеет с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;

г)  квартира - изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

д)  коттедж - одно-, полутораэтажный дом небольшой жилой площади для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

е)  комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах - изолированные помещения в квартире, в которой живут двое или больше квартиросъемщиков;

ж)  садовый дом - дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов;

з)  дачный дом - жилой дом для использования на протяжении года с целью загородного отдыха.

В то же время, согласно пп.265.2.2. п. 265.2 ст. 265 НКУ не являются объектом налогообложения налогом на недвижимость:

а)  объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных общин (их совместной собственности);

б)  объекты жилой недвижимости, которые расположены в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом;

в)  здания детских домов семейного типа;

г)  садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;

д)  объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;

е) общежития.

Каким образом применяется льгота по уплате налога, если в собственности у налогоплательщика два и более объекта жилой недвижимости?

Согласно пп. 265.4.1. п. 265.4 ст. 265 НКУ база налогообложения объекта жилой недвижимости, который находится в собственности  физического лица — налогоплательщика , уменьшается:для квартиры - на 120 кв. метров; для жилого дома - на 250 кв. метров.

Однако, такое уменьшение предоставляется один раз за базовый налоговый (отчетный) период и применяется к объекту жилой недвижимости, в котором физическое  лицо  - плательщик налога зарегистрировано в установленном законом порядке, или по выбору такого плательщика к любому другому объекту жилой недвижимости, находящемуся в его собственности. Т.е при определении льготы по налогу на недвижимость суммирование площади нескольких объектов не происходит.

Таким образом, физическое лицо, владеющее на праве собственности квартирой с жилой площадью до 120 кв.м, освобождается от уплаты этого налога. Собственник квартиры, жилой площадью, скажем, 130 кв.м заплатит налог с 10 кв.м излишка. А владелец двух объектов недвижимости, например, жилой площадью 40 и 50 кв.м, вынужден будет заплатить налог с одной из квартир, т. е. как минимум с 40 кв.м жилой площади.

Для юридических же лиц — собственников жилой недвижимости, таких льгот вообще не предусмотрено.

Каким образом органы государственной налоговой службы получают информацию, о принадлежащих физическому лицу объектах недвижимого имущества?

Согласно пп.265.7.4 п.265.7 ст.265 НКУ органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также органы, осуществляющие регистрацию местожительства физических лиц, обязаны до 15 апреля 2013 года, а в последующие годы ежеквартально, в 15-дневный срок после окончания налогового (отчетного) квартала подавать органам ГНС сведения, необходимые для расчета налога, по месту расположения такого объекта недвижимого имущества по состоянию на первое число соответствующего квартала в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Порядок предоставления органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и органами, которые осуществляют регистрацию местожительства физических лиц, сведений, необходимых для расчета налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 31 мая 2012 № 476.

Так, Укргосреестр подает ДПС информацию об объектах жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, в том числе нерезидентов, с указанием фамилии, имени и отчества физического лица, регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика или серии и номера паспорта (для физических лиц, которые по религиозным убеждениям отказались от принятия регистрационного номера учетной карточки налогоплательщика и сообщили об этом соответствующему органу государственной налоговой службы и имеют отметку в паспорте), адреса и типа недвижимости, его регистрационного номера, общей и жилой площади недвижимого имущества, вида общей собственности (в случае, когда такое имущество принадлежит на праве общей собственности), размера доли в праве общей собственности (в случае, когда такое имущество принадлежит на праве общей долевой собственности), основания возникновения права собственности и даты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Территориальные органы и подразделения Государственной миграционной службы Украины (далее - ДМС) подают соответствующим органам ГНС информацию о физических лицах, место жительства которых зарегистрировано (снято с регистрации) в соответствующем населенном пункте, с указанием фамилии, имени, отчества, даты и места рождения, места жительства (страна, регион, район, населенный пункт, улица, номер дома (корпуса) и квартиры (до и после регистрации), серии и номера паспорта, свидетельства о рождении или другого документа, удостоверяющего личность, наименование органа, выдавшего документ , и даты выдачи после введения электронного учета регистрации местожительства физических лиц. До введения электронного учета регистрации местожительства физических лиц территориальные органы и подразделения ДМС дают информацию органам ГНС по их письменному запросу.

Ни для кого не секрет, что на данный момент Государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество, который, также как и новый налог, заработал только с 1 января этого года, практически пуст. Причиной отсутствия в реестре информации о принадлежащей лицу жилой недвижимости, являются нормы законодательства, предусматривающие внесение этой информации в реестр только на основании соответствующего заявления такого собственника. При этом обязанность последнего обратиться с таким заявлением для внесения в реестр необходимой информации законодательством не предусмотрена. Соответственно, в подобных случаях налоговая служба просто не сможет определить базу налогообложения и начислить налог. Как будут решать эту проблему органы ГНС пока не известно.

Как физическое лицо может уведомить органы ГНС о выборе другого объекта жилой недвижимости, чем то в котором он зарегистрирован, для применения льготы по налогу на недвижимое имущество?

Налоговое уведомление-решение о сумме налога, подлежащей уплате, и платежные реквизиты присылаются органами государственной налоговой службы плательщикам по местонахождению объекта жилой недвижимости до 1 июля отчетного года (пп.265.7.2 п.265.7 ст.265 НКУ).

Физическое лицо, в собственности которого находится несколько объектов жилой недвижимости, может обратиться  с письменным заявлением о выборе объекта жилой недвижимости для применения льготы в орган ГНС по месту нахождения такого объекта жилой недвижимости. И сделать это нужно до 1 июля отчетного года.

Кто является плательщиком налога, если объект недвижимости принадлежит нескольким лицам на праве совместной собственности?

Объект недвижимости может находится в общей совместной (например, недвижимость, приобретенная в браке) или в общей долевой (например, недвижимость, приобретенная в результате приватизации) собственности.

Согласно пп. 165.1.2 п. 165.1 ст. 165 НКУ налогоплательщик в таких случаях определяется следующим образом.

Если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц или в общей совместной собственности, но поделен между собственниками в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за причитающуюся ей долю.

Если же объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из таких лиц-собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом.

При этом важно помнить, что право на применение льготы имеет каждый из совместных собственников за причитающуюся ему часть недвижимости.

Как исчисляется сумма налога в случае смены собственника объекта недвижимости в течение отчетного года?

Согласно пп. 265.8.1 п. 265.8. ст. 265 НКУ в случае перехода права собственности на объект налогообложения от одного владельца к другому в течение календарного года налог исчисляется для предыдущего владельца за период с 1 января этого года до начала того месяца, в котором он потерял право собственности на указанный объект налогообложения, а для нового владельца - начиная с месяца, в котором возникло право собственности.

Орган государственной налоговой службы присылает налоговое уведомление-решение новому собственнику после получения информации о переходе права собственности.

Так, например, если днем регистрации права собственности в Укргосреестре было 30 марта, то для бывшего собственника налог исчисляется с 1 января по 28 (29) февраля, а для нового — с 1 марта и до 31 декабря.

Неурегулированным остается вопрос исчисления налога, если смена владельца произошла уже после его полной уплаты за отчетный год.

Каковы ставки налога на недвижимое имущество?

Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, относится к местным налогам. Поэтому ставки налога устанавливаются сельским, поселковым или городским советом. Ставки налога устанавливаются  в следующих размерах за 1 кв. метр жилой площади объекта жилой недвижимости (пп.265.5.1 п.265.5 ст. 265 НКУ):

для квартир, жилая площадь которых не превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых не превышает 500 кв. метров, ставки налога не могут превышать 1 процент размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года;

для квартир, жилая площадь которых превышает 240 кв. метров, и жилых домов, жилая площадь которых превышает 500 кв. метров, ставка налога составляет 2,7 процента размера минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года.

По какой форме и в какие сроки юридические лица подают налоговую декларацию по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка?

Согласно пп. 265.7.5 п. 265.7 ст. 265 НКУ плательщики налога - юридические лица самостоятельно исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года и до 1 февраля этого же года подают органу государственной налоговой службы по местонахождению объекта налогообложения декларацию по форме, установленной в порядке, предусмотренном ст. 46 НКУ, с разбивкой годовой суммы равными долями поквартально.

По новосозданному (нововведенному) объекту жилой недвижимости декларация подается в течение месяца со дня возникновения права собственности на такой объект.

Форма декларации по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, утверждена приказом Министерства финансов Украины от 25.12.2012 № 1408.

Какие сроки уплаты налога на недвижимое имущество?

Согласно пп. 265.10.1 п. 265.10 ст. 265 НКУ налоговое обязательство за отчетный год по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, уплачивается:

а)  физическими лицами - в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения;

б)  юридическими лицами - авансовыми взносами ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, которые отображаются в годовой налоговой декларации.

Нормы НКУ, регулирующие уплату налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, вступили в силу с 1 января 2013 года. Следовательно первый авансовый платеж по данному налогу должен быть осуществлен юридическим лицом до 30 апреля 2013 года.

Какая ответственность предусмотрена НКУ за несвоевременную уплату налога на недвижимость?

Согласно п.126.1 cт.126 НКУ в случае если налогоплательщик не уплачивает согласованную сумму денежного обязательства в течение сроков, определенных НКУ, такой налогоплательщик привлекается к ответственности в виде штрафа в следующих размерах:

при задержке до 30 календарных дней включительно, следующих за последним днем ​​срока уплаты суммы денежного обязательства, - в размере 10 процентов погашенной суммы налогового долга;

при задержке более 30 календарных дней, следующих за последним днем ​​срока уплаты суммы денежного обязательства, - в размере 20 процентов погашенной суммы налогового долга.

По истечении установленных НКУ сроков погашения согласованного денежного обязательства на сумму налогового долга начисляется пеня (пп.129.1.1 п.129.1 ст.129 НКУ).

Пеня начисляется на сумму налогового долга (включая сумму штрафных санкций при их наличии и без учета суммы пени) из расчета 120 процентов годовых учетной ставки Национального банка Украины, действующей на день возникновения такого налогового долга или на день его  погашения, в зависимости от того, какая из величин таких ставок больше, за каждый календарный день просрочки в его уплате (п.129.4 ст.129 НКУ).

В завершение, хочется напомнить, что в соответствии с пп. 265.7.3 п. 265.7 ст. 265 НКУ  плательщики налога — физические лица имеют право обратиться в органы государственной налоговой службы для сверки данных по жилой площади недвижимости, льготам по уплате налога, ставкам налога и начисленной сумме налога. К обращению следует приложить копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость.

Мнение

Лилия Литвинец, адвокат, АО Правовая группа "Доминион"

В отечественном налоговом законодательстве отсутствует оценка объекта жилой недвижимости, его рыночной стоимости для администрирования налога недвижимость, в отличие от ряда зарубежных стран. Базой налогообложения, согласно Налогового кодекса Украины, является жилая площадь объекта.

Если говорить о юридических лицах, то они будут сами исчислять сумму к оплате, исходя из жилой площади на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект.

Что касается физических-лиц плательщиков налога на недвижимость, здесь уже базу будут исчислять органы ГНС, опираясь на данные Государственного реестра прав на недвижимое имущество. К 1 июля 2013 такие уведомления-решения налоговая будет посылать владельцам недвижимости.

Однако, если  плательщик все же не согласен с начисленной суммой, он может обратиться к налоговикам для ее корректировки. Для этого целесообразно вооружиться данными технической инвентаризации вашего дома или квартиры, поскольку существующая жилая площадь может не совпадать с показателями, содержащимися в государственном реестре, которыми будет руководствоваться налоговая. При наличии двух или более объектов с различной площадью, при желании, владелец также может обратиться в налоговую для самостоятельного определения объекта льготной недвижимости и того, который подлежит налогообложению. По результатам рассмотрения обращений, органы налоговой службы должны провести перерасчет суммы налога и направить плательщику новое налоговое уведомление-решение.

По моему мнению, кроме осложнений с начислением этого налога, могут возникнуть также проблемы с вручением налоговых уведомлений-решений. Например, какой датой считать обязательства согласованными, если плательщик его вообще не получил и тому подобное. Как это будет работать - покажет практика. Скорее всего, эти вопросы будут урегулированы дополнительными разъяснениями ГНС.

Екатерина Гутгарц