И все-таки я плохой человек. Не могу перестать считать чужие деньги. Особенно если этих денег много, да еще и часть из них когда-то была моими. Это все про недвижимость. Точнее про застройщиков - вот уж кто, похоже, отлично устроился. Судите сами: сегодня в Киеве средняя стоимость одного квадратного метра - более 1700 долларов на первичке, а на вторичном рынке вообще девятнадцать сотен. И цена эта продолжает расти. В конфедерации строителей Украины в 2013 году прогнозируют увеличение стоимости жилья в пределах 6-7 % - говорят, что таким образом рынок отреагирует на мировую конъюнктуру цен на строительные материалы и метал. Главный вопрос - за что мы платим деньги? Или лучше так: сколько на самом деле стоит недвижимость и как приобрести ее дешевле? Вариант первый: инвестировать в недвижимость То есть отдать деньги застройщику до того как дом будет построен. Если сделать это на стадии котлована, или вообще до начала строительных работ, то можно сэкономить до 30% стоимости. К слову застройщику это даже выгодно – у него, как правило, все равно нет своих денег, а значит, их придется одалживать или у банка, или у покупателя. Второе предпочтительнее: с таким кредитором можно не спешить. К слову, часть застройщиков имела неосторожность взять взаймы у банков доллары, и теперь вынуждена повышать цену квадратного метра из-за падения гривны. Так что "перекредитоваться" у покупателя вдвойне выгодно. Теперь о рисках. Дом могут и не построить. К счастью последнее время подобных историй все меньше, но вот затягивают застройщики с вводом домов в эксплуатацию с завидной регулярностью. Или построят не то, что обещали: изменят площадь квартиры и планировку, или просто сделают свою работу плохо. Кстати, инвестиционный договор может предусматривать и увеличение стоимости объекта. В одностороннем порядке. Так что положить деньги в банк на время строительства может быть выгоднее, чем отнести их строителям. Вариант второй: акции, рассрочки и кредиты Тут ситуация лучше, если застройщику резко понадобились живые деньги – он может отдать часть квартир по себестоимости или даже чуть дешевле. Это редкость, но повезти может – подобные прецеденты случались даже в бизнес–сегменте. Вероятность "чуда" в начале года даже увеличивается: сегодня на рынке столичной недвижимости более 50 комплексов заигрывают с клиентами с помощью разнообразных акций. Там где летом при полной оплате уступали 3% - сегодня торгуются до 5%. А в домах, которые будут введены в эксплуатацию только в 2014 году, щедро сбрасывают целых 10%. Вот только под акцию попадают те же самые квартиры, что и летом, только цена на них уже успела вырасти на те самые несколько пунктов. Рассрочка от застройщика тоже предложение интересное, вот только она не всегда беспроцентная, не всегда в гривне, и естественно отдел продаж постарается оставить за собой право пересматривать стоимость квартиры. Самый простой пример: из 75 тысяч полновесных американский долларов вы заплатили треть, а остаток отдаете в течении года. Если за это время цена "квадрата" вырастает на 10% (что вполне реально), значит, придется переплатить еще около $5000. На ипотеку я бы тоже особо не рассчитывал. Так называемый "Индекс КредитМаркет ипотечный", который отражает средний уровень эффективных ставок по кредитам на покупку квартир на вторичном рынке (если просто - сколько реально придется платить годовых) в начале декабря составил 28.64%! Можно конечно поучаствовать в какой-нибудь государственной программе, но на деле больше шансов выиграть квартиру в лотерею – за весть 2012 год по всем жилищным программам профинансировано приобретение всего 4009 квартир. Именно поэтому в минувшем году до 60% сделок на первичном рынке происходило с использованием различных форм рассрочек от застройщиков. Как считает покупатель, как считает продавец? Если сэкономить на покупке квартиры просто сложно, то разобраться в ценообразовании практически невозможно. Даже обладая "инсайдерской" информацией, то есть личными связями, и клятвенно обещая не указывать источники, мне удалось узнать совсем немного. Кроме того в формуле подсчета стоимости одного квадратного метра у каждого девелопера или застройщика хватает собственных переменных. Это и стоимость земли, и класс недвижимости, и технологии строительства. А главное – это связи и коррупционная составляющая, на которую легко может уходить 5-10% от стоимости квартиры. Конверты с наличными необходимо щедро раздавать на протяжении нескольких лет: сначала для получения земли, разрешений и во время проектной работы, потом контролирующим органам, да еще и во время сдачи объекта. Плюс налоги и так называемый паевой взнос на инфраструктуру. В прошлом году Киевская горадминистрация получила его в размере 150 миллионов гривен. Вот только застройщики утверждают, что, как правило, коммуникации потом сами же и создают, то есть фактически за одну и ту же услугу платят дважды. Еще и вынуждены при строительстве своих жилых комплексов создавать дополнительные объекты: детские сады и школы, рекреационные зоны, офисы. Кроме того необходимо еще и потратиться на рекламу. Для начала оформить саму строительную площадку, да так чтобы показать покупателям, что строители профессионалы, а не гастарбайтеры, материалы высокого качества и работы ведутся постоянно. Потом наводнить город наружной рекламой, и в медиа - рекламой прямой. И, естественно, не жалеть денег на "джинсу", регулярно платить за заказные материалы в печатных и интернет СМИ, на радио и телевидении. Под это еще придется придумывать информационные поводы и собирать пресс-конференции, где комментировать последние тенденции рынка. На эту статью расходов уходят "жалкие" 5-7%. То есть при стоимости квартиры в 100 тысяч долларов, 7 тысяч вы заплатите только за то, что вас убедили купить именно эти квадратные метры. Чуть не забыл… Для того, чтобы продать квартиру, нужно еще и физически построить дом. До того, как я начал интересоваться этим вопросом, мне казалось, что узнать, сколько стоит дом построить получить будет легче всего. Я ошибался. Сметчик одной из киевских компаний после этого вопроса немедленно встал и попытался уйти. Но не ушел, хотя и назвал цифру приблизительно и по очень большому секрету. Так вот – стоимость самих строительно-монтажных работ всего около 50%, и это, заметьте, в хорошо построенных домах, не "для себя" конечно, но на материалах и технологии там тоже не экономят. Рентабельность строительства жилой недвижимости вопрос сложный и интимный, но, по словам самих застройщиков, редко когда превышает 30%, еще и растянуться проект может на несколько лет. Так что бизнес этот не самый прибыльный, а значит и желающих много быть не должно. Вот только статистика вещь упрямая: за последний год объем проектируемого в столице жилья увеличился на 25%. В одной из киевских проектных групп подсчитали, что на сегодняшний день в столице проектируют порядка 4 миллионов квадратных метров жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2014-1017 годах. Не скажу, что после того как я немного разобрался в этом вопросе, мне стало легче. Более того, я даже уверен, что от этой информации можно крепко загрустить – ведь жадность заразна. С другой стороны теперь вы знаете, куда деваются ваши деньги, и можете смотреть на это с бессильной иронией. Александр Золотько