Новий порядок реєстрації прав на нерухомість, передбачений Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (далі - Закон) відтерміновано до 1 січня 2013 р. Отже, створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, яка поєднала б в собі інформацію про земельні ділянки та об’єкти, які на них знаходяться, слід чекати ще рік. У чому полягатиме новизна єдиної системи та хто і як її вестиме?
Орган, який здійснюватиме державну реєстрацію
З 1 січня 2013 р. функції державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, у тому числі на земельні ділянки, переходять до спеціально уповноваженого центрального органу виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерства юстиції та його територіальних управлінь юстиції.
Від імені Міністерства юстиції ці функції виконуватимуть Державна реєстраційна служба України (далі - Укрдержреєстр) та її структурні територіальні підрозділи. Державна реєстрація речових прав здійснюватиметься шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Укрдержреєстр уже створений на підставі Указу Президента України від 06.04.2011 р. № 401/2011 (адреса сайту - www.derzhreestr.gov.ua) та не тільки відповідає за реєстрацію речових прав на нерухоме майно, але й одночасно є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань реалізації державної політики у сферах державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, реєстрації (легалізації) об’єднань громадян, інших громадських формувань, статутів фондів загальнообов’язкового державного соціального страхування, якщо їх реєстрація передбачена законами, статуту територіальної громади м. Києва, друкованих засобів масової інформації та інформаційних агентств як суб’єктів інформаційної діяльності.
Речові права, що підлягатимуть державній реєстрації
Згідно зі ст. 4 Закону обов"язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно, розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
• право власності на нерухоме майно;
• право володіння; право користування (сервітут); право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); право забудови земельної ділянки (суперфіцій); право господарського відання; право оперативного управління; право постійного користування та право оренди земельної ділянки; право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; іпотека; довірче управління майном;
• інші речові права відповідно до закону;
• податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Строки державної реєстрації та інформація з Державного реєстру
Відповідно до ч. 5 ст. 15 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно проводитиметься в строк, що не перевищує 14 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та документів, необхідних для її проведення.
Детально процедура проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень регулюється Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету міністрів України від 22.06.2011 р. № 703 (далі - Порядок). Цей документ набрав чинності з 1 січня 2012 р., однак слід очікувати, що дата набрання чинності Порядком буде перенесена відповідно на 1 січня 2013 р.
Відповідно до ст. 28 Закону інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень надається у формі витягу, інформаційної довідки та виписки.
Відповідно до п. 5 Порядкувитяг містить відомості про державну реєстрацію права власності та інших речових прав на нерухоме майно, обтяження таких прав.
Відповідно до ч. 2 ст. 28 Закону витяг надається за заявою: 1) власника (власників) нерухомого майна або їх уповноважених осіб; 2) спадкоємців (правонаступників - для юридичних осіб) або їх уповноважених осіб; 3) особи (осіб), в інтересах якої (яких) встановлено обтяження, або їх уповноважених осіб.
Виписка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідно до ч. 5 ст. 28 Закону надається за заявою власника або правоволодільця та містить інформацію про осіб, які отримали відомості про права та обтяження прав на нерухоме майно, що йому належить.
Інформаційну довідку з Державного реєстру прав на підставі письмового запиту мають право отримувати суд, органи місцевого самоврядування, внутрішніх справ, прокуратури, державної податкової служби, Служби безпеки України та інші органи державної влади (посадові особи), якщо запит зроблено у зв"язку зі здійсненням ними повноважень, визначених законом (ч. 3 ст. 28 Закону).
Крім того, нова редакція Закону встановила перелік випадків видачі уповноваженим органом свідоцтв про право власності на нерухоме майно (наприклад, фізичним та юридичним особам - на новозбудовані, реконструйовані об’єкти нерухомого майна, юридичним особам - у разі внесення до статутного капіталу об’єктів нерухомого майна їх засновниками, у разі видалення окремого об’єкта нерухомого майна зі складу об’єкта нерухомого майна, що складається із двох або більше об’єктів, тощо).
Момент державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень
Відповідно до ч. 11 ст. 15 Закону датою і часом державної реєстрації прав та їх обтяжень вважаються дата і час реєстрації відповідної заяви в органі державної реєстрації прав. Слід зазначити, що ч. 1 ст. 15 Закону встановлено, що реєстрація заяви і прийняття рішення про реєстрацію прав є окремими етапами процедури реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Прийняттю рішення про проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передує встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію. Таким чином, момент державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і момент державної реєстрації заяви про проведення такої реєстрації співпадають за умови, що відсутні передбачені законодавством підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на нерухоме майно.
Позитивною зміною є не тільки прив’язка моменту реєстрації речових прав до моменту подачі відповідної заяви, але й встановлення єдиного підходу до реєстрації прав та правочинів, на підставі яких вони виникають, переходять чи припиняються. Так, починаючи з 1 січня 2013 р. Закон скасовує необхідність реєстрації правочинів (договорів) поряд із реєстрацією права. Відповідні зміни будуть внесені до Цивільного кодексу України та Закону "Про оренду землі". Реєстрація ж права та правочину, які існують на даний час, вносить невизначеність у питання про момент виникнення (переходу) права, встановлення якого є важливим як для набувача, так і для третіх осіб.
Таким чином, Закон встановлює єдиний момент реєстрації, яким є реєстрація відповідної заяви. А з моментом реєстрації ч. 3 ст. 3 Закону пов’язує безпосередньо момент виникнення відповідних прав.
Висновок
Зміни в порядку та системі державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачають створення єдиного реєстру таких прав і передачу функцій та повноважень щодо його ведення єдиному органу - Укрдержреєстру. Закон запроваджує також єдині підходи до визначення моменту виникнення речових прав та усуває подвійність реєстрації, яка існує у зв’язку з необхідністю реєстрації відповідних правочинів.