Многим столичным и приезжим жителям в 2011 г. не удалось купить новую квартиру или улучшить жилищные условия не только из-за нехватки денег, но и из-за законодательного хаоса. Но в 2012 г., несмотря на то, что процессы на рынке недвижимости Киева будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 г., ожидается стабилизация и улучшение ситуации при плавном снижении цен на 5-10% за год.
Подводя итоги года, можно констатировать, что в основе многих процессов лежали не столько внутренние закономерности развития киевского рынка недвижимости, сколько внешние причины. Средств на приобретение киевского жилья у подавляющего большинства наших граждан явно не хватает. Правда, у десятков (а то и у сотен) тысяч киевских семей есть деньги на улучшение жилищных условий. У многих есть возможности взять кредит на недостающую сумму. Но для улучшений жилищных условий им необходимо сначала продать свою квартиру, и лишь затем взамен купить другую.
Поскольку в подобной ситуации находится большинство участников рынка, то деловая активность в значительной мере зависит от внешних факторов. Подтолкнули те или иные внешние факторы часть сделок – выстроились цепочки обменов с доплатами и компенсациями – деловая активность выросла. Затухли цепочки обменов – деловая активность снизилась.
Позиции риэлторов во многом расходятся. Одни активно выступают за принятие закона, который бы четко устанавливал основные принципы риэлторской деятельности. Другие против принятия подобных нормативных актов, усматривая в них попытки ограничить количество посредников на рынке, убрать конкурентов и неугодных. 
Учитывая стремление законодателей приблизить отечественный рынок к «цивилизованному», вполне возможно, будут приняты какие-то нормативные акты, регламентирующие риэлторскую деятельность. Надеемся, что в них будут прописаны обязанности официальных лиц регулярно предоставлять информацию о рынке недвижимости и риэлторах, а также статистическую информацию о сделках и ценах. 
Пока же основные шаги государства к цивилизованному рынку касаются, в основном, фискальных мер. В частности, вводится налог на «избыточные квадратные метры», который затрагивает не только владельцев больших квартир и домов, но и владельцев нескольких достаточно скромных квартир. Пока размеры этого налога небольшие, но, судя по всему, это лишь начало; в дальнейшей этот и аналогичные налоги могут стать существенной нагрузкой на владельцев недвижимости.
Важным итогом года является продление моратория на продажу земли сельхозназначения. В этом есть как свои плюсы, так и минусы, которые нуждаются в специальном глубоком анализе. Важно понимать, что любая земельная реформа (а они были и в прошлых веках) вносит огромные изменение в уклад жизни не только села, но и всей страны; задевает жизненные интересы миллионов людей. Потому продление моратория вполне оправдано. Ибо земельную реформу необходимо тщательно готовить, в том числе публично обсуждая и выявляя все плюсы, минусы, подводные течения и камни.
Индексы стоимости киевского жилья рассчитываются на основе актуальной базы объектов портала недвижимости www.domik.net (то есть на основе цен предложений), но учитывают цены продаж и размеры торгов, а также динамику их изменения в предыдущие периоды. При этом информация о ценах задается либо в долларах за квадратный метр, либо в гривнах за квадратный метр.
При определении индексов используются математические методы аппроксимации, которые, хотя и затягивают переходные процессы, но позволяют сгладить кривые и выделить тренд (основную тенденцию изменения цен).
Отличие форм кривых на графиках индексов IKm(USD) и IKm(UAH) объясняется колебаниями курсов валют, происходившими в каждом конкретном месяце.
Прогноз на январь и ближайшее будущее
Полагаем, что в январе большинство участников киевского рынка недвижимости постараются не только отдохнуть, но и проанализировать накопленный опыт, подвести итоги прошлых лет, наметить планы на будущее. При этом рынок недвижимости будет работать, пусть и на малых оборотах. Такую уверенность дает хотя бы тот факт, что существует немало договоров задатка, в которых стороны приняли обязательства оформить сделки купли-продажи недвижимости в январе. 
Деловая активность будет невысокой (все-таки январь – месяц традиционных зимних каникул). Но заявки на покупку и новые объекты на продажу будут. Будут и просмотры, и торги, и новые договоры задатков. После того, как законодатели продлили полномочия БТИ, прогнозы об январском ступоре отечественного рынка недвижимости отошли в прошлое. Индекс стоимости IKm(USD), скорее всего, будет колебаться возле нынешнего его значения. Вероятность того, что тренд существенно изменится в период низкой деловой активности, невысока. Заметное снижение индекса стоимости вполне возможно в феврале-марте, когда рынок недвижимости заработает после зимних каникул. 
Наш прогноз на более дальнюю перспективу, как и в прошлые годы, распадается на два: оптимистический и пессимистический. 
Первый (оптимистический) прогноз (его мы считаем более вероятным) состоит в том, что процессы на рынке недвижимости в 2012 г. будут достаточно близкими к тем, что происходили в 2011 году. Цены при этом будут относительно стабильными, возможно с плавным снижением в пределах 5% - 10% за год.

Повод для оптимизма дают:

- рост внимания покупателей (в том числе, иностранных) к киевскому рынку недвижимости;
- постепенное возрождение строительной отрасли;
- рост количества сделок с привлечением ипотечных кредитов;
- интерес к Киеву (а также очень значительные капитальные вложения), связанные с проведением футбольного чемпионата Евро-2012;
- предстоящие выборы в Верховную Раду, а также выборы киевского мэра. Полагаем, что эти выборы принесут дополнительные деньги на киевский рынок недвижимости, и надеемся, что они улучшат атмосферу в стране и в городе. 
Второй (пессимистический) прогноз состоит в том, что груз проблем и кризисов (в экономике, политике, социальной сфере, в Европе и во всем мире) весьма негативно скажется на киевском рынке недвижимости. Насколько негативно – сложно сказать, т.к. негативных факторов много и связаны они с очень разными вещами. Публикаций и выступлений, в которых анализируются эти факторы, огромное множество. 
Отметим фактор, который пока мало изучен, но который способен существенно осложнить ситуацию на киевском рынке недвижимости. Это стремление государства контролировать оценку недвижимости и происхождение денег покупателей после того, как отечественная экономика более двадцати лет находилась в тени. Столь резкий переход наверняка снизит желание наших граждан приобретать недвижимость. Что же касается коррупции, то она, скорее всего, найдет новые схемы.