В ближайшее полугодие квартиры дорожать не будут.
Рынок может, но не хочет 
В уходящем году строители ввели в эксплуатацию 9,7 млн кв. м жилья. На первый взгляд, это похоже на выход строительной отрасли на докризисный уровень. Для сравнения, в 2008 году было сдано не намного больше — 10,5 млн «квадратов». Впрочем, на самом деле ситуация не столь радужная. Прирост объемов жилья в большинстве своем происходит за счет достройки объектов, которые были заморожены во время кризиса 2008—2009 годов. Новых объектов критически мало, поэтому в следующем году строительного бума не ожидается.
По прогнозам вице-президента Конфедерации строителей Анатолия Беркуты, максимум, на который может рассчитывать рынок через год, — увеличение объемов жилья на 10%. Это ничтожно мало. По статистике, для нормального пополнения жилищного фонда мы каждый год должны строить квадратный метр квартир на одного жителя страны. Правда, достичь до таких объемов застройщики не планируют. Ведь даже то, что уже построено, сейчас не продается. По данным аналитиков, случаи приобретения жилья на рынке недвижимости до сих пор единичны. Чаще всего это делают те, кто хочет сменить район проживания. То есть операции носят обменный характер и никакого существенного влияния на рынок не оказывают.
Казалось бы, созданы все предпосылки для падения цен. Тем не менее в среднем по Украине они продолжают держаться практически на том же уровне. К примеру, по сравнению с концом 2009 года стоимость квадратного метра в Киеве снизилась с $2,3 тыс. до $2 тыс., в Одессе — с $1,2 до $1,1 тыс., в Днепропетровске и Львове не изменилась, а в Донецке и Харькове даже возросла. «В стране избыток предложения, — комментирует директор группы компаний «Увекон» Владимир Шалаев. — Любой новый объект создаст предпосылки к снижению цен, поэтому девелоперы воздерживаются от разработки и внедрения новых проектов».
Все просто — строители и девелоперы не хотят терять сверхприбыль, заложенную в проекты домов еще до кризиса. «Ажиотажный спрос на жилье в 2006—2007 годах привел к тому, что рентабельность строительного бизнеса превышала 60—80%, — вспоминает председатель национального совета Риелторской палаты Александр Бондаренко. — Застройщики привыкли к этой абсолютно ненормальной ситуации и до сих пор стараются удержать цены. Хотя на самом деле они вполне могли бы их снизить. К примеру, в Европе нормальная рентабельность застройщиков не превышает 10—15%. Однако наши компании идут другим путем. Они периодически пытаются подогреть спрос сообщениями о том, что квартиры скоро начнут дорожать». По некоторым оценкам, даже сейчас, в условиях «мертвого рынка», рентабельность украинских строителей достигает 40%.
Клиент хочет, но не может 
«Утки» о подорожании уже не действуют на украинцев — нет денег. Несмотря на заверения банкиров об огромных суммах налички, которую наши граждане якобы держат под матрасами, основная масса нуждающихся в улучшении жилищных условий не может себе позволить приобрести жилье даже по тем ценам, которые сформировались после последнего кризиса, когда стоимость квартир резко снизилась на 30—40%. «В жилищной застройке существует только одна категория инвесторов — население. И на сегодняшний их ресурс практически исчерпан», — соглашается почетный президент стройкомпании «Лико-Холдинг» Игорь Лысов.
На самом деле спрос на квартиры есть. Согласно статистике, по уровню обеспеченности населения жильем Украина продолжает занимать последнее место в Европе (22,2 кв. м на человека против 40—50 кв. м в Италии, Австрии или Франции). Однако это спрос гипотетический, из разряда «было бы хорошо, если бы». За одно желание квартиру не купишь. «Для того чтобы спрос был платежеспособным, необходимо, чтобы работающие люди имели достаточный доход, — соглашается президент стройкомпании «ТММ» Николай Толмачев. — А в нынешние доходы среднестатистической украинской семьи даже «однушка» по 8 тыс. грн за «квадрат» никак не вписывается».
Правда, в следующем году должна активизировать программа строительства доступного жилья. По словам Лысова, на нее будет выделено вдвое больше денег — 200 млн грн против 100 млн в этом и прошлом годах. «Главная особенность такого жилья в том, что люди, которые стоят на квартирном учете, могут при покупке жилья пользоваться 30-процентной поддержкой от государства, — напоминает Лысов. — Это хоть каким-то образом разгружает очередь, которая сегодня составляет 1,2 млн человек».
Впрочем, программа доступного жилья уже неоднократно получала свои порции критики. По мнению главы совета всеукраинской ассоциации «Укрмолодьжитло» Владимира Грищенко, эта программа с учетом всех взяток, взносов и дополнительных платежей удешевляет конечную стоимость квартиры не более, чем на 10%. То есть жилье автоматически становится доступным ограниченному кругу лиц. К тому же отсев желающих ведется еще и по месту прописки. И если молодой человек или семья работают в Киеве, а зарегистрированы где-то в небольшом городке, квартира с господдержкой им не светит. «Программа сама по себе небольшая, ведь 200 млн грн по-хорошему хватит на полтора дома», — дополняет глава правления ПАО «Домостроительный комбинат № 4» Петр Шилюк. 
Банки не могут и не хотят 
Оживить рынок жилья может только доступная ипотека, и ключевое слово в этом словосочетании «доступная». По мнению Толмачева, такой она станет, когда семья будет обязана выплачивать по кредиту не более 40% своего совокупного месячного дохода. Если учесть, что для однокомнатной квартиры кредитный платеж составляет сейчас около 3,2—3,5 тыс. грн. (в среднем по Украине), то семья потенциального заемщика должна зарабатывать ежемесячно не менее 8 тыс. грн. При средней зарплате по стране в 1,5—2 тыс. грн. работать на «однушку» должна семья минимум из пяти человек.
Поэтому для банков главная проблема — не отсутствие денег, а нехватка «качественных» заемщиков. Кроме того, нынешние условия банковского ипотечного кредитования неподъемны даже для тех, кто сам зарабатывает 8 тыс. грн. в месяц. Средняя процентная ставка по ипотеке уже перевалила за 24% годовых, а реальные сроки кредитования сократились до 5—10 лет. «Это связано с непростой ситуацией на денежном рынке и высокими кредитными рисками, — поясняет аналитик инвестиционной компании Dragon Capital Анастасия Туюкова. — Внешние угрозы, тормозящие развитие национальной экономики, вынуждают банки применять более консервативные подходы в наращивании своих кредитных портфелей».
В следующем году консервативность банков в отношении ипотеки только усилится, по прогнозам аналитиков компании «КредитМаркет», средняя эффективная ставка по ипотеке с учетом всех дополнительных комиссий и других платежей заемщика вырастет до 27% годовых в гривне. Так что ипотечные кредиты будут брать прежде всего те, кому не хватает для покупки жилья небольшой суммы и кто рассчитывает «закрыть» кредит буквально за несколько лет.
Правда, обстоятельства для заемщика могут измениться, если в ипотечные отношения вступит Национальный банк Украины. По словам председателя НБУ Сергея Арбузова, в следующем году банковский регулятор будет стимулировать кредитование населения на покупку квартир по ставке не более 14% годовых на срок не менее 10 лет. Для этого государственному Ощадбанку планируется выделить около 10—30 млрд. грн. А коммерческим банкам, которые поддержат эту инициативу, на правительственном уровне обещан целый перечень льгот. Стоит ли украинцам радоваться таким перспективам, неизвестно. Ведь доступность жилого «квадрата» в Украине похожа на замкнутый круг. Оживление спроса благодаря ипотеке станет для застройщиков сигналом для повышения цен.