Сегодня одним из эффективных механизмов привлечения средств в строительство является закладные. По мнению экспертов, использование этих финансовых инструментов является выгодным как для инвесторов, так и для застройщиков. Как показывает практика, залоговые является реальной гарантией для капиталовкладчиков получить коммерческую и жилую недвижимость.

Согласно Закону «Об ипотеке», залоговая - это долговая ценная бумага, удостоверяющая безусловное право его владельца на получение от должника выполнения по основному обязательству, при условии, что оно подлежит исполнению в денежной форме, а в случае невыполнения основного обязательства - право обратить взыскание на предмет ипотеки.

Залог оформляется, если ее выдача предусмотрена ипотечным договором. После государственной регистрации ипотеки оригинал закладной передается ипотекодержателю, если иной порядок передачи закладной не установлено ипотечным договором. При этом залоговая не является эмиссионной ценной бумагой.

Первым владельцем закладной является лицо, на момент ее выдачи в соответствии с условиями ипотечного договора имеет статус ипотекодержателя. Залог может передаваться его владельцем любому лицу путем индоссамента. Следующий владелец закладной приобретает все права ипотекодержателя (нового кредитора) по договору, которым обусловлено основное обязательство, и по ипотечному договору, на основании которого была выдана закладная, а права предыдущего владельца за - статной как ипотекодержателя ( первоначального кредитора) прекращаются.

Ипотекодержатель (владелец закладной) может до наступления срока исполнения должником своих обязательств осуществлять операции с принадлежащими ему закладными для рефинансирования собственной деятельности путем привлечения дополнительных денежных средств от других лиц.

По информации юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры», залоговые является единственным финансовым инструментом, позволяющим привлечь средства в строительство при том, что обеспечением вложенных инвестиций является объект, который строится . Уникальность этого финансового инструмента заключается в его возникновении на основании ипотечного договора.

Благодаря этому инвестор может быть уверен, что недвижимость, строительство которой он инвестирует, НЕ будет обременена обязательствами третьих лиц, не будет продана несколько раз и в случае банкротства застройщика преимущественное право на квартиру получит владелец закладной.

При определении ипотекодателя необходимо учитывать ряд важных моментов.

Во-первых, застройщиком может быть государственное или коммунальное предприятие, учреждение, организация. В таких случаях целесообразно в отношениях с ним использовать договор совместной деятельности, что позволит генеральному инвестору выступить уполномоченным лицом и заключить ипотечные договоры в соответствии с нормами Гражданского кодекса Украины .

Во-вторых, если между застройщиком и генеральным ин - тором существует договор о совместной деятельности и основные средства формируются на балансе совместной деятельности , то ипотечный договор может быть заключен уполномоченным лицом совместной деятельности. В этом случае акт приема -передачи имущественных прав не применяется.

Поскольку закладная выдается на основании ипотечного договора, его выдача может быть осуществлена не ранее чем застройщик/генеральный инвестор будет уполномочен заключить ипотечный договор, предметом которого будут имущественные права на недвижимость.

Следует отметить, что на отечественном рынке уже есть примеры эффективного использования технологии закладных по реализации проектов строительства. Они позволяют рефинансировать вложенные инвесторами средства, а также сократить рас-ходы. При этом эксперты считают, что для дальнейшего развития этих финансовых инструментов необходимо усовершенствовать соответствующую нормативно -правовую базу.

Автор: Боряк В.Г.