Недавно парламент зарегистрировал законопроект, предполагающий отмену паевого сбора с застройщиков. Сейчас его изучают в профильных комитетах Рады: по вопросам бюджета, региональной политики и градостроительства. Автор документа – нардеп Петр Сабашук (фракция БПП), замглавы парламентского комитета по вопросам градостроительства. Девелоперы встретили инициативу восторженно. Мнения же аналитиков и представителей местных властей оказались не столь однозначны.

Двойной налог

В пояснительной записке к документу автор законопроекта аргументирует свою инициативу тем, что практика взимания паевого взноса с девелоперов не имеет под собой правовых оснований. Паевой взнос подпадает под категорию так называемых непрямых налогов, запрещенных украинским законодательством. 

Этого налога нет в Налоговом кодексе, напоминает автор законопроекта. Наличие паевого взноса – само по себе нонсенс, считает он. «Это пример двойного налогообложения: сначала взимается налог со строителя, потом – непосредственно с того, кто эксплуатирует или обслуживает этот объект. Раздевают дважды. В то же время, сейчас введен новый налог – налог на недвижимость. Поступления от него как раз и могут обеспечить регулярное пополнение бюджета, компенсируя тем самым отмененный паевой сбор», – высказал свою точку зрения автор документа депутат Петр Сабашук

Нардеп убежден, что отмена паевого взноса принесет заметную пользу: она не только снизит нагрузку на участников строительного рынка и уменьшит себестоимость самого строительства, но и – в конечном итоге – стабилизирует обстановку во всей отрасли, дав толчок новым инвестиционным программам.

На уровне Зимбабве

Сегодня застройщики, ведущие строительство того или иного объекта, обязаны оплачивать свое участие в развитие инфраструктуры местности, где они строят. При строительстве жилых объектов размер паевого участия составляет 4%, при возведении коммерческих площадей – 10% от стоимости строительства. В целом размер официальных платежей, взыскиваемых в процессе строительства с компании-застройщика, превышает 15,2%, рассказывает консультант проекта IFC «Инвестиционный климат в Украине», эксперт Better Regulation Delivery Office (BRDO) Денис Малюська. Для сравнения: в странах Европы и Центральной Азии этот показатель находится в коридоре 1,7-4,4%.

И если украинская компания, строящая жилье, может рассчитывать хотя бы на то, что ее расходы быстро окупятся за счет активных розничных продаж, то инвестор, чьи средства заняты в коммерческом проекте, вынужден только терять. Такая инвестиция – это длинные деньги, окупаемые через 5-15 лет даже в странах со стабильными экономиками, что уж говорить об Украине.

Обязательное паевое участие застройщика в развитии инфраструктуры в таких крупных размерах – это украинское ноу-хау, отмечает Денис Малюська. «Крайне сложно найти страну, где существовало бы правило об обязательном платеже в размере 10% от стоимости строительства. Не удивительно, что по оценке рейтинга Doing Business, Украина по размерам обязательных платежей, взыскиваемых с застройщиков, занимает 176 место в мире из 189. Дороже, чем у нас, получение разрешительных документов только в таких экзотических странах, как Нигерия, Мадагаскар или Зимбабве», – приводит примеры эксперт.

Застройщики «на крючке»

Паевой взнос украинскому застройщику нужно оплатить полностью до ввода объекта. Иначе проблем не избежать. «На практике это значит, что дому не присвоят почтовый адрес, инвесторы, вложившие деньги в строительство, не смогут получить на руки права собственности и так далее. Власти пользуются этим и держат застройщика «на крючке», – считает директор строительной компании «Гранит Плюс» Лариса Шевчук.

Интересно, что параллельно с оплатой взноса застройщику, как правило, приходится принимать участие в строительстве инженерных сетей и коммуникаций – иначе объект не введешь, мощностей уже имеющихся сетей не хватает. Подключаться некуда. Теоретически, в том же законе о паевом взносе говорится, что – в случае, если застройщик принял активное участие в строительстве сетей и общая стоимость работ превысила сумму паевого взноса, – местные власти могут засчитать это строительство как паевой взнос.

На практике, однако, все выглядит по-другому, утверждают девелоперы. «Сумма нашего паевого взноса – около 5 млн грн, в то же время мы построили сетей на 18 млн грн плюс потратили еще 3,5 млн грн на их подключение. Однако нам не засчитывают наш паевой взнос. И это при том, что половину его мы уже заплатили!», – возмущается Лариса Шевчук.

Коррупция в законе

Паевой взнос стал «любимым коньком» для местных чиновников, рассказали нам на правах анонимности в одной из строительных компаний. Не хочешь платить всю сумму? Можно договориться о ее части – но непосредственно на руки взяточнику. Якобы уплаченный паевой взнос обходится застройщикам в 5-10 долларов/кв. м (если речь идет о коммерческой недвижимости). Компании, строящие жилые объекты, «платят» коррупционерам примерно вдвое меньше. Разумеется, в городскую казну от этих отчислений не попадает ни копейки.

При этом паевой взнос оказался настоящим пугалом для инвесторов. Около 25-30% инвестиционных проектов (особенно в сфере коммерческой недвижимости) остаются из-за него нереализованными, отмечает директор «Мидланд Девелопмент Украина», руководитель направления «Строительство» BRDO Елена Шуляк. «Наличие коррупционной составляющей отталкивает иностранных инвесторов и ухудшает позиции Украины по рейтингу простоты бизнеса Doing Business», – поясняет эксперт. Если не отменить паевое участие, государство будет все больше терять от него, нежели приобретать благодаря платежам, считает Елена Шуляк. Хотя бы по той причине, что администрирование этого вида платежа – занятие хлопотное и крайне сложное (только в Киеве задолженность превышает 350 млн грн). И это не говоря о миллионах и миллиардах недополученных в отрасль инвестиций.

Инструмент влияния

В свою очередь, мнения представителей местных властей касательно инициативы Петра Сабашука разделились. Одни категорически не согласны с девелоперами. По их мнению, паевой взнос – весьма прозрачное и законное отчисление. И не желают платить его только тот застройщик, кто сам не чист на руку. Экономически же отмена будет иметь ничтожно малый эффект, утверждают они. Слишком незначительна сумма взноса. Так, в столичном бюджете на будущий год отчисления от паевого взноса составляют меньше 1% доходной части.

Есть, впрочем, и другое мнение. Паевой взнос стоит отменять – как устаревший инструмент с непрозрачной методикой применения, дискредитировавший себя за многие годы, когда он был способом выколачивания взяток с застройщиков, — считает депутат Киевсовета, член постоянной комиссии по градостроительству, архитектуре и землепользованию Владислав Михайленко.

В то же время, у городской власти после отмены паевого взноса практически не останется способов влияния на строительные компании с тем, чтобы привлекать их к участию в развитии инфраструктуры. Сам же город необходимых средств на это не имеет.

Поэтому следует разработать альтернативный вариант взаимодействия властей и девелоперов, считает депутат. Тем более что среди застройщиков можно легко найти не только сознательных и ответственных, но и тех, кто строит вопреки всяким нормам и правилам, пренебрегает законами и мнением местных жителей, врезается в уже существующие сети, то есть уродует город. Властям просто необходимо иметь убедительный инструмент влияния на них, уверен Владислав Михайленко.