Нещодавно розпочата пенсійна реформа в Україні створила умови для формування й розвитку недержавних пенсійних фондів. Які, в свою чергу, цілком можуть стати джерелом фінансування будівництва. За певних умов.

За даними Державної служби статистики, обсяг будівельних робіт в Україні в травні 2013 року скоротився на 29,1% порівняно з травнем 2012 року, тоді як показник зниження в квітні 2013 року складав 21,7% щодо квітня 2012 року. При цьому, обсяг будівельних робіт в 2012 році також скоротився порівняно з 2011 - на 13,8%.

Іншими словами, будівельна галузь в Україні не тільки не розвивається, а стрімко занепадає.

Немає кредитів — немає будівництва.

Безумовно, зменшення загальних обсягів будівництва стосується й житлової нерухомості. На думку експертів будівельної сфери, зниженню обсягів будівельних робіт і паралельно обсягів будівництва житлової нерухомості ми завдячуємо відсутністю, по суті, іпотечного кредитування і нестабільній фінансовій ситуації в країні. Залежність дуже проста: доки населення має обмежений доступ до кредитних ресурсів, попит на житло знижується. Протягом 2012 року відсотки по кредитах збільшувалися і зараз складають 22-25% річних. За відсутності фінансування, будівельні компанії не можуть завершити вже розпочаті проекти, залишаючи їх на стадії довгобудів. За цих умов, якщо влада не запустить хоч би декілька ефективних державних програм з розвитку будівництва і підтримки кредитування населення, ринку загрожує подальший занепад. У такому разі, крупні гравці збережуть свої позиції, проте, у дрібних забудовників перспектива сумна: для них такі тенденції означатимуть скорочення або й повне припинення діяльності.

Пенсійні фонди в ролі інвесторів: світовий досвід

За таких умов ринок будівництва житлової нерухомості потребує альтернативних джерел фінансування. Одним із них можуть стати Пенсійні фонди, які на сьогодні лише формуються. 2011 року в Україні розпочата пенсійна реформа. Її основна мета — скорочення дефіциту державного Пенсійного фонду та створення умов для розвитку приватних пенсійних фондів.

Передбачається, що ці фонди акумулюватимуть страхові внески українців, які віддадуть їм перевагу перед державним ПФ. Внески накопичуватимуться на пенсійних рахунках та інвестуватимуться з метою отримання інвестиційного доходу на користь застрахованих осіб.

Світовий досвід доводить, що кошти пенсійних фондів можна використовувати як інвестиції. Наприклад, у США функціонують як державні, так і приватні пенсійні системи. Однак функціонуть вони зовсім не за рахунок внесків тих, хто працює, й бюджетних дотацій, як в Україні. У США акумуляція коштів у пенсійних фондах, насамперед, створених у рамках накопичувальної системи, служить одним з головних джерел інвестицій в американську економіку.

Пенсійні фонди є важливими акціонерами публічних і приватних компаній у всьому світі. Вони особливо важливі для фондового ринку, де домінують величезні інституційні інвестори. Найбільші 300 пенсійних фондів в сукупності володіють активами на $6 трлн. У січні 2008 року The Economist повідомив, що Morgan Stanley оцінює вартість активів, що належать пенсійним фондам, в $20 трлн., а це робить їх найбільшими інвесторами в порівнянні зі взаємними фондами, страховими компаніями, золотовалютними резервами, суверенними фондами, хеджем-фондами і приватними інвестиційними фондами.

Українська перспектива

Існують певні обмеження цільового використання коштів пенсійних фондів. Наприклад, у тих самих США кошти фондів - найбільшої державної пенсійної системи, що охоплює майже всіх зайнятих у приватному секторі економіки - не можуть використовуватися на жодні інші цілі, крім встановлених законом. Зокрема, вкладення коштів може здійснюється тільки в державні цінні папери. Таке обмеження використання коштів пенсійних фондів в Україні може дати можливість вирішити паралельно декілька проблем: недостатнє державне фінансування будівництва житлової нерухомості та зниження обсягів будівельних робіт.

Пенсійні фонди в Україні на ринку будівництва житлової нерухомості можуть виконувати роль кредиторів і створити здорову конкуренцію банкам. Це можливо за умови інвестування у будівництво житлової нерухомості під нижчі від банківських відсотки. Таким чином, відсоткові ставки по кредитуванню, які сьогодні банки пропонують будівельним компаніям, почнуть знижуватися, що позитивно вплине на розвиток ринку будівництва житлової нерухомості.

Однак в даній ситуації необхідні певні обмеження для убезпечення від шахрайства. Зокрема, на законодавчому рівні необхідно закріпити наступні норми:

1) цільове призначення кредитних коштів пенсійних фондів на конкретний об’єкт будівництва житлової нерухомості. Дана норма допоможе запобігти появі так званих «пірамід» у фінансуванні будівництва об’єктів житлової нерухомості, коли кошти з одного об’єкту інвестування залучаються на інший;

2) 100 % необхідних коштів для побудови об’єкту повинні сумарно складати частки коштів забудовника та частки коштів пенсійного фонду. Дана норма необхідна для запобігання появі недобудов через нестачу коштів на будівництво конкретного об’єкту;

3) прибуток від побудованого об’єкту житлового будівництва кожен з учасників (пенсійні фонди та забудовник) отримують після продажу житла населенню;

Саме на таких умовах за допомогою пенсійних фондів можливо відновити розвиток житлового будівництва в Україні.

Світовий досвід переконливо доводить ефективність інвестування коштів у будівництво. Саме тому й в Україні кошти, які акумулюватимуться в пенсійних фондах, можуть стати рушійною силою ринку будівництва житлової нерухомості у майбутньому.

Автор: Ольга Тимофеєва, консультант з питань фінансування будівництва житлової нерухомості ЮФ «Constructive Lawyers»