Беды обманутых инвесторов в основном схожи. И свидетельствуют они о том, что контроль застройщиков и установление порядка, гарантирующего своевременное окончание строительства и сдачу объектов, не являются прерогативами властных органов.

Скандалы — от "нулевого цикла" и до сдачи

Пристоличный регион с его близостью к столице, с лучшей, чем в Киеве, экологией и с более лояльными ценами на жилье давно приглянулся желающим вложить средства в строительство. Но с потоком инвесторов появились и плохие новости. В области случаются скандалы, связанные с вводом новых домов и заселением в них законных инвесторов. Нынешняя зима принесла очередной. Инвесторы, вложив средства в возведение дома в пригороде Киева — Буче и не дождавшись заселения, собрались на протестную акцию и пригрозили перекрыть трассу. Их возмущение понять можно. Вложив каждый минимум около 35 тыс. долл., люди более полгода назад должны были получить свои квадратные метры, но слышат только отговорки. И если протестный пикет прошел мирно, то в Интернете эмоций не скрывали: "Устали уже ждать заселения, деньги получили, а документы не выдают и в дом коммуникации не подключают", "Нет в нашей стране надежных застройщиков", "Дома в сроки не сдаются, ганьба!".

В одном из своих не таких уж давних интервью глава Киевской облгосадминистрации Анатолий Присяжнюк во всеуслышание заявил о необходимости поднимать инфраструктуру и строить жилье для молодых специалистов, медиков, учителей…. А еще первым лицом столичной области не раз щедро раздавались обещания помочь с жильем ветеранам, пенсионерам, представителям отдельных профессий. Надо признать, что строительство жилья в Киевской области за последнее десятилетие переживало разные времена. Если проанализировать, сколько новых квадратных метров появлялось на каждую тысячу жителей в среднем за месяц, то картина получится пестрая. В 2002–2008 гг. область нарастила этот показатель почти втрое. В 2009-м было зафиксировано резкое падение объемов   строительства. Но уже в 2010 г. новоназначенный председатель Киевской ОГА А.Присяжнюк смог похвастаться улучшением ситуации с возведением новостроек в области. Минувший год Киевщина начала со строительного бума (в первом квартале построили на 45% больше домов, чем за такой же период годом ранее, а по его итогам больше всего жилья в эксплуатацию сдали в столичном регионе — на Киев и область суммарно пришлось 20,7% от общего объема). Но этот всплеск активности не помог превысить темпы строительства и общие показатели не столь далеких 2010-го и 2011-го.

Впрочем, никуда не деться и от примеров имитации бурной строительной деятельности. Так, когда некоторое время назад была внедрена новая госпрограмма по обеспечению жильем льготных категорий граждан, о строительстве нового девятиэтажного дома для льготников объявили в Василькове. И условия выглядели заманчивыми: требовалось внести от 30 до 50 тыс. долл., кредит предоставлялся под 3% годовых. Но когда льготники, возмущенные отсутствием подвижек, забили тревогу, выяснилось, что компания-застройщик может подтвердить только получение ею денежных средств, но не направления их расходования (есть сведения, что деньги затерялись на счетах фиктивных фирм). К тому же у застройщика не было даже строительной лицензии, и он, по сути, не владел ни одним земельным участком для строительства, в результате "забуксовал" уже на "нулевом цикле".

Инвесторы объединяются

Что делать людям, вложившим свои средства в строительство домов, но так и не дождавшимся отдачи? Только объединяться. В упоминавшейся Буче, привлекательной как для строительства, так и для инвестирования, описанный выше пример — не единственный. Три года понадобилось другим инвесторам, чтобы "вырвать" принадлежащие им "квадраты". Да и то благодаря тому, что, объединившись, действовали сразу по трем направлениям: перекрыли трассу, блокировали работу компании-застройщика и местной власти. Налицо ситуация, когда вопрос уже даже не в том, чтобы застройщик объект построил (хотя и с этим проблемы), а в том, чтобы благополучно сдал. Есть примеры, когда застройщики специально банкротят свои компании, меняют их названия (так, инвесторам новостройки в Обухове довелось долго разбираться с рядом клонов своего застройщика), отдают в залог уже проданные квартиры

Показателен пример в Ирпене. Там инвесторы одного из долгостроев обратились за помощью в суд, создали свою общественную организацию, добились отстранения недобросовестного застройщика от строительства, за собственные средства наняли подрядчиков для строительства, а небольшие работы выполняли сами. В Броварах, где должен был быть возведен трехсекционный 16-этажный дом, компания-застройщик обанкротилась, строительные работы оказались замороженными, банк-кредитор приостановил финансирование, а права на строительство объекта перешли другой организации. В безнадежной ситуации люди объединились, создали общественную организацию, находятся в поиске инвесторов и другого застройщика, которые бы помогли довести до ума долгострой, обратились с заявлением в прокуратуру, апеллировали к местным и центральным властям. Объединяются пострадавшие от недобросовестных застройщиков и в других населенных пунктах области.

— Нерадивые застройщики, мошенники, коррупционеры больше всего боятся публичности и огласки, — говорит президент Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам Алексей Гончарук. — Это самый действенный на сегодняшний день инструмент, которым обладает наша ассоциация. Приходится по просьбе инвесторов отдельных объектов обращаться от имени организации к чиновникам самого высокого уровня, чтобы привлечь внимание к проблемам людей и прекратить бездействие компетентных органов. Такие обращения тоже эффективны.

Тем не менее, пострадавших от застройщиков еще много. И главная причина этого не только в недобросовестности последних, но и в психологии инвесторов. Желая сэкономить, они бездумно распоряжаются средствами. Свое предназначение в Ассоциации помощи пострадавшим инвесторам, действующей более четырех лет, видят в том, чтобы объединить инвесторов, встретившихся с определенными трудностями. Разобраться, кто виноват во взаимоотношениях между застройщиками и инвесторами, понять, на каком этапе появились проблемы, тормозящие введение объектов в эксплуатацию, порой очень непросто. Поэтому некоторые окрепшие ассоциации создают третейские суды, чтобы те активнее защищали права инвесторов.

Застройщики:  что и как строить?

Какие выводы делают сами застройщики? В основном они предпочли бы работать без эксцессов и протестных акций со стороны инвесторов. Но сетуют, что нынешние непростые для строителей времена преподносят ряд экономических проблем: дорогие кредиты, отсутствие своих денег для строительства (средств, поступающих только от продажи будущих квартир, может не хватить для возведения всего дома), конфликт учредителей (если их несколько), инфляция (цены обгоняют предварительную смету строительства), демпинговые скидки в начале строительства (не понятно, за счет чего они будут погашаться в конце строительства). И, наконец, конфликтные ситуации с местными властями, саботирующими ввод новостроек в эксплуатацию и требующими от застройщиков больше, чем следует.

Члены Конфедерации строителей Украины неоднократно высказывались за введение такого понятия, как обязательное страхование, при покупке квартир в возводимых домах. Застройщику такая страховка обойдется в 0,5–2% от стоимости жилья. А еще — за создание реестра прав собственности на квартиры в возводимых домах, чтобы исключить повторные продажи. В целом застройщики разработали меры, которые при их внедрении могли бы стать серьезными препятствиями на пути новых строительных афер. В их числе решение споров в начале конфликтов в третейском суде, создание "черных" списков застройщиков, которым не следует доверять, наделение государства полномочиями временных управляющих долгостроями, страхование жилья и другие. Похоже, к подобным мерам нужно переходить как можно скорее, ведь, согласно информации Конфедерации строителей Украины, в стране насчитывается около 800 незавершенных строительных объектов. Что касается столичного региона, то, по самым скромным подсчетам, есть веские основания включить в "черный" список недобросовестных застройщиков 26 компаний, работающих в Киеве и столичной области.

Строительство жилья для населения Киевской области, объемы которого существенно превышают общегосударственные показатели, требует возведения также и социальных объектов. Но темпы строительства сопутствующих объектов в области еще ниже, чем жилья. Недостаточное строительство соцкультурных новостроек тормозит введение в строй самого жилья и порождает много вопросов. Некоторые из них выходят за рамки взаимоотношений между застройщиками и инвесторами. Например, что в первую очередь строить? Объекты, критически необходимые пристоличным населенным пунктам, или те, которые удовлетворяют определенные прихоти?

— Недавно мы ввели в эксплуатацию ледовый дворец в городе Белая Церковь, а… уже с 2013 г. начнется строительство аналогичного объекта для зимних видов спорта в Богуславе, — похвастался прошедшей зимой председатель Киевской ОГА Анатолий Присяжнюк.

Надо полагать, что все проблемы со строительством жилья в области уже решены, в том числе и со столь обещанным губернатором жильем для льготных категорий населения? Вот только разделяют ли чиновничий оптимизм те, кто купился на обещания строительных аферистов и на коленях безуспешно вымаливал вернуть кровные для лечения смертельно больных родственников? И что бы их согрело больше: свой очаг или холодные ледовые арены?