Как говорят классики: люди у нас хорошие, только жилищный вопрос их испортил. Действительно, проблема обеспечения жильем была и остается одной из самых сложных проблем нашей жизни. В 2012 году, согласно официальным данным, было введено в эксплуатацию более 10 млн. квадратных метров нового жилья, что на 14,5% больше, чем в 2011 году. На первый взгляд размеры новой жилой площади кажутся громадными. Но стоит учитывать то обстоятельство, что из этой общей площади жилья только 33% составляют многоквартирные дома, а все остальные - одноквартирные, то есть частные жилые дома.

После того, как упростили процесс регистрации самостроев, количество введения в эксплуатацию такого "нового жилья" только растет.  Хотя понятно, что это жилье реально было построено и используется со времен "строительного бума" 2005-2007 годов.

Нельзя сказать, что строители ничего не делают.  В Киеве и крупных городах разблокированы все незавершенные строительные площадки, которые можно было разблокировать. Появились даже новые строительные площадки. Объемы строительства сегодня еще далеки до бурных докризисных времен, но общая ситуация лучше, чем в 2010-2011 гг. Хотя проблемы с отводом участков и введением в эксплуатацию жилья у строителей остались старые. Но пока насчет цивилизованного механизма получения участков под строительство можно только спорить и рассказывать, как это нужно делать.

Но когда говорят об обеспечении жильем украинцев, проблема не только в строителях. Желательно, чтобы они строили больше, но для того, чтобы они строили больше, нужно, чтобы это жилье покупали. В 2012 году большая часть новопостроенной недвижимости была продана на условиях рассрочки. Фактически все строители предлагают покупку жилья в рассрочку, разница только в сроках и первом взносе.  Классическая модель рассрочки - это срок в 3 года и первый взнос в 50%. Некоторым покупателям такая модель удовлетворительна, но не всем. И самое главное, строители, используя метод рассрочки, не могут увеличивать объемы строительства, так как они фактически "вымывают" свои оборотные деньги, а получить кредит в банке все сложнее и сложнее.

Нельзя сказать, что банки не дают кредиты на покупку жилья. За 2012 год физическим лицам на покупку жилья было выдано новых кредитов на сумму  около  4 млрд. грн. Это очень мало. С учетом того, что сейчас общая сумма выданных ипотечных кредитов населению составляет около 60 млрд. грн. Главной проблемой является ставка по ипотечным кредитам. На сегодняшний день текущая ставка по ипотечным кредитам составляет около 20%.  В последнее время ставки по ипотечным кредитам начали снижаться. Но пока ожидается плавное снижение ставок по данным кредитам до уровня 17%.  При таком раскладе покупать жилье в кредит возможно, если первый взнос, как минимум, те же 50%. Тогда можно и 17-20% заплатить за остаток кредита. А что касается кредитов с первым взносом в 10% - с такими ставками это невозможно.

Относительно спроса на жилье строители уже давно заметили, что самый повышенный спрос на дешевое и очень дорогое жилье. А вот здания бизнес-элит класса, которые раньше были самыми популярными, меньше всего пользуются спросом. Это и не удивительно, ведь именно это жилье покупали за счет кредитов, в то время как эконом-класс приобретался без кредита, и на элитные дома у нужных людей находились деньги.

В идеальном варианте ожидали, что государственная программа "Доступное жилье 3%" даст стимул для кредитования населения на покупку жилья. Но из запланированных 30 тыс. кредитов, реально выдали только 1200. Как говорится, "разведка боем" показала, что пошли не тем путем. Поэтому в 2013 году программу "Доступное жилье" существенно изменят, и самое главное, обеспечат деньгами. Согласно проекту программы правительства на 2013 год, запланировано профинансировать получение льготных кредитов в количестве 27 696 штук. Это будут кредиты под 3%, но выдавать их будут только госбанки. При этом ставка действительно будет 3% для заемщиков.

Но тут же вводится новое понятие о возможности приобретать с помощью такого льготного кредита. А приобретать можно будет только эконом-жилье по фиксированным ценам. В отличии от предыдущей программы, эта программа рассчитана на тесное сотрудничество со строителями. Теперь строители не будут иметь права требовать у владельцев льготных кредитов доплатить за качество или лишние метры, кредит полностью покроет все затраты на покупку жилья. Но при этом строители окупят себестоимость строительства только в рамках установленной ими цены.

Раньше много говорили о социальном жилье и приводили примеры зарубежных стран. Но мало, кто обращал внимание на то, что у нас не строится нового социального жилья, у нас строится жилье на продажу, но оно не может быть социальным по сути, так как главная цель его строительства - это получение доходов строителями. А  социальное жилье и называется социальным потому, что оно решает проблему жилья, а не получения дохода. Поэтому в этом году уже не будут совершать ошибок предыдущего года, и программу "Доступное жилье" запустят по-новому, но она действительно будет ориентирована на социально необеспеченных людей, которые получают в месяц 4-5 тыс. грн, и купить себе более дорогое жилье не могут даже в кредит.

Во многом 2013 год сможет повторить 2003, когда не было ажиотажа 2006 года, но определенные удачи порадовали новых владельцев квартир и домов.

Александр Охрименко, экономист, к.э.н