Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства представило на громадське обговорення проекти законів, розроблені компанією "Бейкер і Маккензі" за фінансової підтримки Міжнародної фінансової корпорації (IFC) (Проект Закону України "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо особливостей права власності у багатоквартирному будинку", Проект Закону України "Про особливості права власності у багатоквартирному будинку").

Участь в обговоренні взяли члени Національної ради з питань створення та діяльності ОСББ при Кабінеті Міністрів України – представники центральних органів влади, місцевого самоврядування, громадськості. Координаційний центр з упровадження економічних реформ при Президентові України представляла заступник керівника Яна Бугрімова, профільний комітет Верховної Ради – народний депутат Дмитро Андрієвський.

"Дані законопроекти мають комплексний характер і вирішують питання відносин власності у всіх багатоквартирних будинках – у тих, в яких створені ОСББ, так і тих, де ОСББ немає. Минулі законопроекти щодо ОСББ (мається на увазі – проекти законів №8474 та №11246 – ред.) не пройшли саме через те, що не містили комплексного підходу", - вважає Яна Бугрімова.

Якщо коротко описати суть пропонованих проектів, то вони містять 85% текстів заветованого законопроекту №8474, а також підготовленого на його заміну і навіть не розглянутого Верховною Радою законопроекту №11246 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо ОСББ", та процедури прийняття рішень в багатоквартирних будинках без створення ОСББ.

Права і обов’язки співвласників усіх багатоквартирних будинків прописуються окремим законом, а також деталізуються у Цивільному кодексі.

Україні вкрай потрібне окреме законодавство, яке врегулює відносини власності у багатоквартирних будинках. Наразі громадянська мережа ОПОРА неодноразово наполягала на тому, що співвласники повинні мати можливість прийняття колективних рішень більшістю і без створення юридичної особи –ОСББ, і спроба надати співвласникам таке право – безперечно, є позитивним кроком.

Однак презентовані законопроекти, попри ідеологічну підтримку більшості експертів, містять більше запитань, аніж відповідей.

"По-перше, законопроект має шапку "комплексний" - але ж у ньому багатоквартирний будинок "висить у повітрі" - жодного слова про земельну ділянку – прибудинкову територію. По-друге, зовсім не зрозуміла позиція Президента, який спочатку ветує законопроект щодо ОСББ без будь-яких конструктивних пояснень, окрім загальних фраз про неконституційність, а потім підтримує законопроекти, які повторюють ідеї цього законопроекту. Де є гарантії, що навіть при доопрацюванні вже нові законопроекти не будуть спотворені чи заветовані? Адже проблеми, які ми піднімали три роки тому, залишаються без вирішення і з кожним днем лише поглиблюються", - не розуміє позиції Адміністрації Президента координатор житлово-комунальних програм Громадянської мережі ОПОРА Тетяна Бойко.

Корисні новації і невдалі положення

Серед позитивних новацій експерти називають те, що автори законодавчої ініціативи "не відкинули  корисні для руху ОСББ  положення із попередніх проектів на цю тему: 4423, 8474 і 11264". "Введення понять "співвласники будинку" замість "член ОСББ", "управління" замість "балансоутримання", розширення поняття "прибудинкова територія", проведення установчих зборів у новобудовах після отримання правовстановлюючих документів на більшість квартир, створення ОСББ із декількох будинків, застосування письмового опитування, оплата за тарифами як для населення, визначення пільг і субсидій  виходячи із внесків та платежів співвласників, введення особливостей реєстрації ОСББ тощо. Доцільним є новація у Законі "Про ЖКП" про те, що договір про надання послуг укладається між власником квартири  та виробниками послуг, а також зміни до Цивільного кодексу про те, що розпоряджання спільним майном, виділ у натурі частки із майна, поділ між співвласниками може визначатися законом", - пояснив заступник голови Спілки власників житла Києва Михайло Березовчук.

Але, на його думку, ряд абсолютно нових положень вбачається невдалим. Зокрема визначення терміну "нежитлове приміщення", який у проекті 11264 був значно кращим, а саме: " … є самостійним об&lquot;єктом цивільно-правових відносин за проектно-кошторисною документацію та прийняте в  експлуатацію у встановленому законом порядку".

Найбільш контраверсійним є можливість створення ОСББ без статусу юридичної особи, коли визначення форми управління будинком, укладення договору з управляючою компанією вирішується загальними зборами співвласників.

"За умов відсутності вільного ринку управляючих компаній, системи контролю за їх діяльністю така новація є передчасною", - вважає експерт.

В свою чергу, заступник голови Національної ради з питань створення та забезпечення функціонування об’єднань співвласників багатоквартирних будинків Катерина Чижик висловила свої побоювання щодо деяких нововведень в запропонованих законопроектах. "Пряма вказівка на спільну відповідальність власників квартир і нежитлових приміщень - співвласників спільного майна в багатоквартирному будинку - перед третіми особами (ст.8) та встановлення можливості прийняття спільних рішень співвласниками, які не об&lquot;єдналися в ОСББ, шляхом голосування на загальних зборах та під час письмового опитування (ст.10, замість досягнення стовідсоткової згоди, як це вимагає чинне законодавство). Обидві запропоновані новації за змістом принципово заслуговують на підтримку, однак вимагають серйозного доопрацювання щодо їх реалізації у законопроекті", - розповіла вона.

Так, на її думку, коли мова йде про спільну відповідальність співвласників, слід звернути увагу, що законопроект передбачає таку відповідальність не лише за шкоду, заподіяну третім особам, але й за договірними зобов&lquot;язаннями, в тому числі й у випадках, коли договір був укладений від імені співвласників "уповноваженою особою".

Не передбачено і можливості передачі такої відповідальності за договором самій "уповноваженій особі", управителю.

Це загрожує тим, що власники квартир у багатоквартирних будинках, які на сьогодні фактично позбавлені можливості обирати виконавців житлово-комунальних послуг, з прийняттям цього закону виявляться, несподівано для себе, відповідальними за борги комунального підприємства, що здійснює утримання їхнього будинку і прибудинкової території.

"Передбачені ст.10 правила прийняття спільних рішень також потребують доопрацювання: ми вважали і вважаємо, що в будинках, де не створено ОСББ, рішення приймаються не загальними зборами співвласників, а власне самими співвласниками, більшістю співвласників (а яким чином більшість співвласників виражає цю волю - на загальних зборах, на зборах по під&lquot;їздах чи поверхах, через опитування тощо - не має значення, важливо, щоб було зафіксоване волевиявлення встановленої більшості). Це питання є принциповим не лише з точки зору узгодженості законопроекту з Цивільним кодексом України, але й з точки зору уникнення різноманітних зловживань і маніпуляцій щодо поняття "загальні збори", кворуму на таких зборах тощо", - зауважила Катерина Чижик.

"В прикінцевих положеннях законопроекту передбачено внесення змін до Закону України "Про об&lquot;єднання співвласників багатоквартирного будинку" та деяких інших законодавчих актів. Запропоновані зміни, наскільки можна судити з попередьного аналізу, цілком відповідають пропозиціям, наданим відповідним законопроектом, що був свого часу прийнятий Верховною Радою України, але відхилений Президентом (законопроект р.№8474)" - звернула увагу експерт.

Практики роботи ОСББ занепокоєні тим, що проблеми, які сьогодні існують у відносинах з керуючими компаніями, навіть у будинках з ОСББ, після прийняття нових законопроектів лише поглибляться, до того ж поглибляться суттєво.

За результатами обговорення розробники погодилися додати до законопроекту визначення, що багатоквартирний будинок є цілісним майновим об’єктом разом із прибудинковою територією, а також провести додаткове обговорення, щоб зрозуміти, як працюватиме на практиці запропонована модель без ОСББ. Окрім того, свої зауваження повинні дати провідні наукові установи та інші міністерства і відомства. Очевидно, що "перша скрипка" у подальшій долі проектів законів належить Мін’юсту, який навіть не з’явився на громадське обговорення.

Руслана Величко, Татьяна Бойко