В 2012 году рынку недвижимости Киева были свойственны два основных тренда. Во-первых, это относительная ценовая стабильность. Во-вторых, незначительная активность большинства участников.

Как ни прогнозировали «оптимисты» обвал рынка, его не случилось. Несмотря на колебания курса национальной валюты, популистские предвыборные государственные программы, ухудшение финансово-экономической ситуации в стране. Не случилось и всплеска активности, ожидаемого в связи с проведением Евро-2012.

Традиционное затишье на рынке в январе временно сменилось некоторым оживлением в феврале. Правда, главным образом, в сегментах «дешевого» жилья. Во-первых, спросом в этот период пользовались «гостинки» и однокомнатные квартиры, во-вторых, в отдаленных массивах.

С началом весны, рынок вышел на привычные для этого периода обороты деловой активности. Однако активизация покупателей, проявившаяся в звонках и просмотрах, и уверенность, что рынок в отдельных сегментах достиг дна, способствовали ужесточению позиций продавцов и, в результате, оттоку потенциальных покупателей. Ознаменовался март и популистскими предвыборными заявлениями руководителей государства о запуске новых программ ипотечного кредитования под 2-3 % годовых. Обещание дешевых государственных ипотек во многом обусловил выжидательную позицию покупателей и в апреле.

Основные тренды рынка конца весны — начала лета определили подготовка и проведение Евро — 2012. И тренды эти были хоть и разнообразны, но однозначны: рынок затих. Во-первых, часть объектов была переориентирована с продажи на аренду. И были это далеко не престижные квартиры в центре Киева . Наоборот, владельцы недорогих квартир на окраинах сняли их с продажи в надежде на приток арендаторов с центральных районов, вынужденных в связи с чемпионатом искать жилье. Не способствовало активизации рынка и проседание национальной валюты.

Однако, ожидаемого в июне всплеска так и не случилось: несколько оживился лишь рынок аренды . Да и то, меньше, чем ожидалось. А вот в сегменте продаж активность упала, а вместе с ней снизились и цены.

«Раскачивались» участники рынка до августа — именно накануне осени расширился список потенциальных покупателей, причем, как за счет приезжих, так и киевских. При этом, цены оставались стабильными, а количество реальных сделок - даже меньше, чем в предыдущем «вялом» июле. Особенностью этого периода было смещение спроса в сторону качественного и, соответственно, более дорогого жилья. Однако уже в сентябре эта тенденция сместилась противоположной — преобладаем в общей массе сделок по дешевым малогабаритным квартирам. Активность же на рынке продолжала оставаться низкой. И основной причиной тому была экономическая и политическая неопределенность в стране.

Неблагоприятные прогнозы для украинской, как впрочем, и мировой экономики, разумеется, грозили обвалом рынка. Что, в свою очередь, вынуждало покупателей отложить покупку до тех времен, когда можно будет купить подешевле. С другой стороны, предполагаемое ограничение сумм расчетов наличными, казалось бы, должно было способствовать росту активности. Но не сложилось. Видимо, перспектива обвала рынка казалась более реальной. Затишью на рынке способствовало и ожидание изменения политической обстановки в стране, связанного с грядущими парламентскими выборами.

Впрочем, как раз накануне выборов, в октябре, на рынке наметился рост. Но лишь в сегменте дешевого жилья. Что закономерно спровоцировало и рост в нем. Потенциальные покупатели дорогих квартир с покупкой не спешили, тем более, что в этой сфере как раз наблюдалось снижение цен.

Отложенный спрос двух предвыборных месяцев спровоцировал относительный всплеск в ноябре. Причем, во всех сегментах. Этому была и еще одна причина — как минимум, несколько грядущих нововведений на рынке: изменение правил регистрации сделок , переход на национальную валюту и обещанное введение налога на продажу валюты зарубежной, введение налога на недвижимость.

Стремление закончить намеченные сделки до вступления в силу пугающих своей непонятностью новых правил привело и к активизации покупателей и продавцов в декабре. В этот период мы наблюдали как рост цен, так и беспрецедентные очереди в БТИ. Впрочем, как раз рост цен и девальвационные прогнозы и отпугнули часть потенциальных покупателей. В итоге, завершить сделки до конца года стремились лишь те, кто оговорил их условия ранее. Характерной особенностью декабря стал рост цен, и, прежде всего, в сегменте дорогого жилья и новостройках.

Накануне нового года рынок и вовсе замер. Начинать подготовку каких-либо новых сделок в условиях неопределенности, связанной с вступлением в силу новых правил регистрации права собственности на недвижимости смысла не было.

А сегодня... сегодня старые правила уже не действуют, а новые еще не действуют. Однако тем, кто собирается продавать имеющуюся недвижимость уже стоит позаботиться о внесении данных о себе, как владельце, в Государственный реестр — без этого ни один нотариус сделку не зарегистрирует. Впрочем, пока он ее не зарегистрирует и с данными в Госреестре — не утвержден порядок совершения нотариальных действий. Впрочем, есть надежда, что в ближайшее время Министерство юстиции таки утвердит порядок, а активность на рынке вернется к прежнему уровню.

Впрочем, как мы видим, рынок зачастую ведет себе непредсказуемо. А потому прогнозировать что-либо можно лишь с большей или меньшей долей вероятности.

Авторы: Владимир Коломейко , Наталия Рева , © domik.net, 2013