В середине мая, как и обещалось, в Украине стартовала государственная программа "Доступное жилье". В Кабмине говорят, что выдавать кредиты населению на приобретение квартир под 3% годовых в национальной валюте будет "Ощадбанк". А средства будут выдаваться украинцам сроком на 10-15 лет. Сами же будущие потребители данных кредитов относятся к обещаниям с опаской. И, похоже, у них есть для этого основания.

Кому выгодна дешевая ипотека?

На сегодняшний день не озвучены конкретные кредитно-финансовых механизмы данной ипотеки, пока мы слышим лишь общие заявления. В частности, не определен ресурсный источник для компенсирования процентной ставки. Если компенсировать процентные выплаты из бюджета, получается что те, кто зарабатывают мало (то есть, не могут получить даже льготный ипотечный кредит или не нуждаются в нем) будут платить за ипотеку тех, кто зарабатывает больше. Это некорректно с социальной позиции, так как, в конечном счете, программу будут оплачивать налогоплательщики. Такая концепция может быть рассмотрена, если мы будем стимулировать рождаемость, то есть, давать эти кредиты, например, молодым семьям с маленькими детьми.

В то же время, для банков, на мой взгляд, это очень выгодная программа. Особенно, если они будут получать деньги налогоплательщиков, никогда не планировавших покупать банковские продукты. Однако, с учетом того уровня ставок, которые сегодня предлагают банки по кредитам, при повышении спроса на ипотечные кредиты, в бюджете просто не хватит денег. Это приведет к тому, что кредиты будут выдаваться только избранным.

Стоит также отметить, что фискальное перераспределение ВВП в пользу строителей и банков не самый эффективный метод влияния на увеличение объемов и продажи жилья. На мой взгляд, необходимо создание благоприятных условий для целевого накопления населением средств, которые будут источником доступной ипотеки и кредитов строителям.

Для этого необходимо создание Государственного Ипотечного Банка (не путать с действующим государственным ипотечным учреждением), который станет конкурентом коммерческих банков с их неподъемными ставками. Также необходимо достижение низкого уровня инфляции и, наконец, роста доходов населения.

Строители снизят цены только из-под палки

Теоретически, и сегодня возможно строительство жилья низкого класса по 500 долларов за квадратный метр – это нижний порог себестоимости. Если предположить, что земельные участки будут передаваться застройщикам бесплатно, с подведенными коммуникациями, в регионах и на периферии больших городов, опять же, теоретически, можно создать такие объекты. Но это, подчеркиваю, лишь в случае дотации отрасли.

С другой стороны, существуют объективные рыночные законы. Сегодня платежеспособный спрос на готовое жилье на периферии Киева наблюдается при цене 900 долларов за квадратный метр. Будут ли строители продавать жилье по 500 долларов, если его можно продать по 900? Если обязать их это делать законодательно, это породит спекуляцию и коррупцию. Тем болем, что рынок невозможно достаточно быстро насытить таким предложением. Также возникает вопрос, из какого источника, в этом случае, будет финансироваться прибыль застройщика? Как быть с кредитами, которые необходимы для наполнения оборотных фондов застройщика, или опять будем продавать жилье на стадии "котлован"?

Эти проблемные моменты заставляют усомниться в том, что мы скоро увидим предложение (для всех желающих) по цене 500 долларов за 1 кв.м, особенно, в Киеве. Не озвучены комплексные механизмы реализации программы, которые бы вписывались в систему рыночных законов.

Доступное жилье: три фактора для реализации

Тем не менее, добиться реализации государственной программы "Доступное жилье" можно. В частности, стимулируя строительную отрасль. Во-первых, необходимо на аукционах продавать участки с готовой проектной и разрешительной документацией, с подведенными коммуникациями, с инвестиционными обязательствами по срокам строительства. Кроме того, стартовая цена аукциона должна составлять 0 грн, чтобы рынок сам мог определить, какие участки лучше, а какие - хуже.

Во-вторых, необходимо создание конкурентных условий на этом рынке. Если к аукционам будут допускаться только избранные компании или опять будет формулироваться необъяснимый перечень невыполнимых конкурсных условий, низких цен для потребителей мы не увидим. Главная задача такой программы – путем конкуренции добиться снижения рентабельности отрасли до справедливых, понятных значений.

Третье условие – ипотека для населения и дешевые кредиты строителям для наполнения оборотных фондов. Здесь мы возвращаемся к созданию государственного ипотечного банка.