Минрегионстрой определил первые квартиры, которые можно приобрести в кредит на 15 лет под символический процент. Оформить заявку на льготный кредит можно уже с сегодняшнего дня. В планах чиновников — до конца года обеспечить неслыханно дешевой ипотекой более 30 тысяч семей. Застройщикам программа поможет решить текущие финансовые проблемы, банкирам — получить прибыль, а рядовые украинцы, наконец, отпразднуют новоселье. Но есть мнение, что проект осуществим лишь в небольших городах.

Квадратное уравнение

Государственная программа дешевой ипотеки одобрена Кабинетом Министров в конце апреля. На перовом этапе правительство выделило из госбюджета на социальную инициативу миллиард гривен. По замыслу чиновников, эти деньги пойдут на компенсацию банковских процентных ставок. Предусмотрено, что государство выплатит банкирам 13% из 16% такого кредита. Так что для желающих взять кредит его цена составит всего лишь 3% годовых. Такие ставки сегодня существуют только в очень благополучных странах вроде Швейцарии или Дании.

Круг желающих ограничен жесткими требованиями к потенциальным заемщикам. Нижний предел платежеспособности для семьи из трех человек установлен в виде ежемесячного дохода в 4,5 тыс. грн. Верхняя граница доходов в среднем по Украине определена в 33 тыс. грн в месяц для семьи (от 63 тыс. грн в столице и до 29,5 тыс. грн в самой бедной Тернопольской области). Главное требование к потенциальным заемщикам — доказать необходимость улучшения жилищных условий. То есть столичная семья с ежемесячным доходом в $6—7 тыс. должна по документам ютиться в коммуналке.

Украинцы будут платить 11 гривен налога с каждого «квадрата» жилья

Условия программы в целом очень лояльные. Первый взнос при покупке ипотечной квартиры под льготный процент не должен превышать четверть суммы кредита. Срок погашения при желании можно растянуть на 15 лет. Однако государство готово компенсировать банковский процент только в течение 10 лет — чиновники уверены, что больше времени заемщику не понадобится. Ведь площадь жилья по льготной ипотеке ограничена сорока «квадратами» на одного человека или семью без детей. Максимум доступной площади, на которую могут рассчитывать даже многодетные семьи, — это 58 кв. м. Правда, есть небольшая оговорка: в отдельных случаях допускается превышение нормативной площади на 25%.

Долгостройный ряд

На утверждение объектов для первого этапа госпрограммы Министерство регионального развития, строительства и ЖКХ потратило меньше месяца. На сегодняшний день отобрано 542 квартиры в 16 жилых домах, которые расположены в Крыму, Волынской, Сумской, Запорожской, Полтавской и Черновицкой областях. По словам главы Минрегионстроя Анатолия Близнюка, все дома — долгострои. Это объекты, которые были частично профинансированы, но застройщики не смогли их завершить. Так что с помощью льготной ипотеки государство убивает еще одного зайца — помогает строительным фирмам закончить возведение своих домов.

Руководитель проектов девелоперской компании «НЕСТ» Виталий Грусевич утверждает: только этот момент и будет действительно интересен строительному бизнесу. Дело в том, что в программе четко прописаны цены, по которым застройщики могут продавать жилье в рамках льготной ипотеки. Для Киева стоимость квадратного метра не должна превышать 7 тыс. грн, для других областных центров — 5 тыс. грн и 4 тыс. грн — для всех остальных населенных пунктов. «Даже не принимая во внимание столицу, это цена на грани себестоимости. Вряд ли подобная распродажа будет выгодна частным компаниям. Разве что в новостройках на этапе котлована», — предполагает Грусевич.

Председатель совета Риелторской палаты Украины Александр Бондаренко также считает, что условия программы могут привлечь лишь компании с долгостроями на балансе государственных и коммунальных застройщиков. «Впрочем, не исключено оживление строительства в небольших городах с низкой себестоимостью квадратного метра», — дополняет эксперт. А вот в холдинге «Киевгорстрой» социальной инициативой всерьез заинтересовались. Председатель правления Игорь Кушнир заявил, что компания намерена поучаствовать в госпрограмме — предложит десяток объектов в Киеве и еще несколько в регионах — Житомир, Севастополь, Луганск и Ялта.

Плановая экономия

Любые планы застройщиков тесно завязаны на участии в программе льготной ипотеки банковского сектора. По заявлениям Близнюка, на сегодняшний день Минрегионстрой отобрал 36 банков с наиболее развитой сетью местных отделений. Тем не менее желание кредитовать украинцев на льготных условиях пока официально изъявил лишь государственный Ощадбанк. Другие банкиры еще изучают вопрос либо вообще не заинтересовались условиями участия в программе и государственной компенсацией. «Банкирам это невыгодно, ведь реальные ставки по ипотеке сейчас гораздо выше — 16%», — пояснил советник президента Ассоциации украинских банков Алексей Кущ.

По его оценкам, средняя процентная ставка по ипотечным кредитам в коммерческих банках сейчас составляет 18—20%. Чтобы вписаться в условия программы, банкирам придется понизить ставку себе в ущерб. «Кроме государственных, в эту программу никто из здравомыслящих банкиров не пойдет. Еще один отпугивающий фактор для банков — отсутствие гарантий долгосрочного финансирования из госбюджета. Кстати, это должно стать предупреждением и для тех украинцев, кто подумывал получить такой льготный кредит», — предупреждает Кущ.

В то же время некоторые эксперты считают, что число банков-участников программы может и увеличиться. К примеру, руководитель департамента маркетинга розничного бизнеса VAB Банка Игорь Шумицкий напоминает, что многие банки в свое время работали в связке с конкретными застройщиками. Часть из них заморозила объекты — и банкиры были вынуждены перевести долгострои в портфели проблемной задолженности. «В таком случае при поддержке государства банк поможет застройщику продать жилые площади и вернуть проблемные кредиты в портфель обслуживаемых долгов», — полагает банкир.

Региональная мечта

Для рядовых украинцев главным положительным посылом программы стало заявление Близнюка о возможности получения льготного кредита в любом регионе страны, а не только по месту регистрации. Это отличный шанс для молодежи, которая после окончания вузов стремится обосноваться в столице или областных центрах. До сегодняшнего дня именно «институт прописки» был главным препятствием для приезжих в приобретении жилья на льготных условиях — на квартирный учет до сих пор можно стать лишь по месту регистрации. Однако ипотеку под 3% на покупку квартиры, к примеру, в Киеве может получить житель любого города Украины, не только киевлянин.

Оперативно уточнить детали этой новации в министерстве, к сожалению, не удалось. И на «горячей линии», и в пресс-службе ведомства «Известиям в Украине» посоветовали обратиться к главе Минрегионстроя письменно. Впрочем, независимые эксперты не отрицают, что льготная ипотека для иногородних вполне вероятна. В самой программе действительно нет привязки к месту регистрации, однако сохранилось условие о пребывании заемщика на квартирном учете. «Это и есть главное препятствие, потому что условия постановки на очередь и продвижения по этой очереди постоянно меняются, — считает глава совета ассоциации «Укрмолодьжитло» Владимир Грищенко. — Обычная семья сейчас может стать на квартирный учет в Киеве только по блату».

Гораздо реальнее подобраться ко льготной ипотеке тем украинцам, кто нацелен на небольшие областные центры. Одесса, Львов, Харьков, Донецк и Днепропетровск вряд ли будут гораздо доступнее Киева. Но вот Луцк, Тернополь, Сумы или Винница могут оказаться многим очередникам по карману. Здесь потенциальным заемщикам стоит еще раз напомнить лишь об одном: госпрограмма льготной ипотеки пока действительно не имеет гарантии долгосрочных ежегодных поступлений из бюджета. Миллиарда для компенсации ставок хватит всего на год. Если в следующем году денег на эти цели не выделят, заемщикам придется погашать по кредиту не 3%, а все 16% годовых. А то и вообще банки повысят процент до среднерыночного — 20—24% годовых.

КАК ОФОРМИТЬ ИПОТЕКУ

Нужно обратиться в любой банк из установленного государством перечня (на сегодня это лишь Ощадбанк) и подать минимально необходимый набор документов. Банк анализирует каждый объект кредитования, рассматривает вероятность выдачи кредита и вместе с соответствующими подразделениями местных госадминистраций отрабатывает варианты получения гражданином частичной компенсации. После этого заемщик выбирает конкретную квартиру в доме, отобранном межведомственной комиссией при Минрегионе, и подписывает два договора: на покупку квартиры (стороны договора — участник программы, застройщик, банк) и на выплату бюджетной компенсации (стороны договора — участник программы, банк, местная госадминистрация). При этом в период получения частичной компенсации квартира должна быть для заемщика основным местом проживания, которое нельзя продать или сдать в аренду.

Алина Полищук